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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-12-19 23:33:31
看板 home-sale
作者 mikumywife (初音我老婆)
標題 [請益] 包租VS代管，哪個方案較佳?
時間 Mon Dec 18 23:53:08 2023

請問投資房交給包租代管業者

走哪個方案較佳呢?

【包租】

優點:

1.沒空租期

2.業者為二房東，負原樣返還全責

3.有保險3500補貼

4.不會拖欠租金

缺點:

1.一約綁三年，難以調整租金

2.市價八成，收益較低

3.跟業者簽約沒有公證補貼

【代管】

優點:

1.市價九成，收益較高

2.一年一約，調整租金靈活

3.有公證補貼

缺點:

1.有空租風險

2.業者雖然會幫忙催繳租金，但房客真要賴好像也沒輒

3.房客破壞房子也不甘業者的事，總之業者的責任較輕

4.沒有保險費補貼
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請問從實務面上

選擇哪個方案較佳呢?

老實說，兩個都不錯，各有優缺，難以取捨

20點求解

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.234.206.90 (臺灣)
※ 作者: mikumywife 2023-12-18 23:53:08
※ 文章代碼(AID): #1bW6hcGa (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702914790.A.424.html
推 kevinjl: 只差10%包租划算，代管換個床墊修水電就超過了1F 12/19 00:04
推 kevinjl: 不過10% 可能是一萬或百萬，就不一樣了
推 lucky466: 為什麼我兩者都有？還是我搞錯？我還有每年1萬的修繕費3F 12/19 00:06
→ lucky466: 用
→ mikumywife: 修繕費是兩個方案都有5F 12/19 00:07
推 Honeycan: 不管包租或代管都還是要自己出修繕費用，但他們有配合的6F 12/19 00:10
→ Honeycan: 廠商可以修，再報價給你這樣
推 lucky466: 不是耶！先自己出修繕費，然後發票給仲介申請8F 12/19 00:12
→ lucky466: 不過申請都很久
推 kevinjl: 有修繕費補助，是成為社宅才有10F 12/19 00:33
推 kevinjl: 你的出租房，鎖定低收入戶，那還是包租比較清心
推 stopdog: 請問包租是哪一間有到8成？12F 12/19 02:05
推 fo11ow: 低收入戶常常會有衍生問題 什麼吸毒家暴 甚至幫派入住 包13F 12/19 02:08
→ fo11ow: 租絕對比較安心 至少人家要負責原樣返還
推 ice1015: 為什麼包租要鎖定低收？15F 12/19 02:59
→ ice1015: 我都直接嗆明我會挑的
推 s26492755: 我六間社宅裡面 四間包租兩間代管 租金是我說多少就多17F 12/19 04:22
→ s26492755: 少
→ s26492755: 然後我也是不租低收的
推 s26492755: 有一次我跟社宅同時招租 一個打給我直接說他低收 然後
→ s26492755: 他有打去問社宅問 業務回他已收訂 他不死心又來問我
→ s26492755:  畢竟上面標記我是房東本人 我也是婉拒他說都給社宅弟
→ s26492755: 弟去處理了
→ s26492755: 兩個讓我選的話 我基本還是傾向包租 因為我一定買火險
→ s26492755: 地震險凶宅險 保險補助白給的為什麼不要
推 s26492755: 修繕補助 都送錢補助你了 管他申請多久 會給就好 我如
→ s26492755: 果想省錢一點 自己買材料去換 前後照片跟發票 想省事
→ s26492755:  就是讓業務去聯絡更換跟申請
→ s26492755: 社宅有一般戶資格的 過往我刻板印象也是社宅都弱勢 我
→ s26492755: 又不是聖母 幹嘛冒風險
推 s26492755: 比較需要注意的是 社宅需要媒合一定數量 不然他可能會
→ s26492755: 失去投標還三小資格 所以如果你的房子好租 正常他會站
→ s26492755: 在房東面 那如果你的房子不好租 要麻整理要麻降價 要
→ s26492755: 麻換一間買在好租的位置
推 vibomomo: 社宅包租跟代管只要在租金範圍內都隨你定價、市場租金35F 12/19 08:00
→ vibomomo: 幾折只是一個文件上的數字，
→ vibomomo: 代管案一樣可以用修繕補助額度申請保險費，
→ vibomomo: 社宅包租如果遇到空窗公司可否完整付三年我存疑、我聽
→ vibomomo: 到的大都空2個月就認賠解約、因為社宅包租無法賺價差沒
→ vibomomo: 那麼多利潤可以應付那麼長空窗期
→ s26492755: 超過租金範圍還是能處理 看願意不願意41F 12/19 08:05
→ s26492755: 新莊好像單坪不能超過12xx還是14xx 幾年前有問過不是
→ s26492755: 很確定
→ s26492755: 有得叫我降租 有得說他可以請估價師還啥的 反正能做
→ s26492755: 基本上社宅業務不是笨蛋 你的價格跟空租率會高的 不會
→ s26492755: 隨便給你包
推 lovefisk: 新北的上限是不是3萬5的8折，2萬8？47F 12/19 08:17
→ qqq7840: 包租租金我記得沒很低48F 12/19 08:22
推 GBTC: 感謝S26大分享49F 12/19 08:53
推 zzz50126: 我怎麼記得是包租才有公證補貼50F 12/19 09:09
→ zzz50126: 然後社宅包租稅金會再低一點 抵60趴
→ zzz50126: 以上有錯請再指教 好像代管也是60趴？
推 zxcvb7700: 話說包租可以單方面解約 不用賠償啊?53F 12/19 09:22
推 x156w423: 交手經驗委託後成交效率偏差, 一個月搞不定租客…  後54F 12/19 09:48
→ x156w423: 續取消委託自已休假搞兩週有合適租客了
→ x156w423: 全職業者不如業餘房東 真心覺得廢
→ s26492755: 解約條件看怎麼簽57F 12/19 09:48
→ s26492755: 之前好幾個跟我介紹租金是看區域 但詳細數字真的沒很深
→ s26492755: 印象就是了
→ s26492755: 基本上能做就好 我是剛好有幾間很小 所以租金在邊緣有
→ s26492755: 的還超過一點
推 x156w423: 等哪天市場業者更健全 例如信義也加入包租代管行列 我62F 12/19 09:50
→ x156w423: 再加入享受清閒 xD
→ s26492755: 他不是看總價而是看單坪租金64F 12/19 09:50
推 s26492755: 其實折數這種好處理 譬如我租16000好了 報上去2萬八折
→ s26492755: 不就好了 重點實拿有拿到 程序怎麼走我沒差
推 s26492755: 話說信義好朋友之前加入社宅 就叫我降租做公益 很靠北
→ s26492755:  後來好像量不夠所以沒辦法做了
→ s26492755: 我個人還是傾向 社宅只是一個幫忙跑資料跟聯絡的窗口
→ s26492755:  房客自行管理 就像我一樣有包租的 但我要求房客加line
→ s26492755: 有事先找我
→ s26492755: 那如果我比較懶的時候 也會委由業務去適當消耗修繕補助
→ s26492755: 的預算
→ koden: 想問大家 包租代管 是不是 房子就不能當自住房了74F 12/19 10:04
→ s26492755: 反正加入可以白領錢還減免稅金實在是很香75F 12/19 10:04
→ koden: 還有繳納貸款的狀態下76F 12/19 10:04
→ s26492755: 當然啊 加入就不是自住了77F 12/19 10:04
→ s26492755: 除非你收回
→ s26492755: 跟有沒有貸款無關
推 shuichia: 想請問s26大，你包租有辦法收到自租給租補的租金嗎？80F 12/19 10:10
推 shuichia: 之前包租或社宅大概都只能給到自租的八折左右，後來就
→ shuichia: 都自租了
推 zxcvb7700: 我最近委託給星鴻 在想說要不要多委託幾個83F 12/19 10:13
推 s26492755: 我是都談實拿 譬如我自租要16000 包租我也要16000 你84F 12/19 10:15
→ s26492755: 給不了我自租很快不差你
→ s26492755: 也是有人跟我殺價我就會跟他說 你信不信我這個價格一週
→ s26492755: 內租掉
→ s26492755: 租補的部分不知道他們怎麼去用 但就是我要的不能少
→ s26492755: 那名字好熟 我好像也有一間是星鴻 得翻合約書才知道了
→ s26492755:  基本上 除非你讓我不爽 譬如兆基 一般我不太會去記名
→ s26492755: 字
→ s26492755: 啊 我懂你意思了 你是問 給包租能不能收到自行招租但可
→ s26492755: 開放租補的租金 當然是可以啊
→ s26492755: 我四間包租都是我核定的金額
推 vibomomo: 回S大租金總價上線超過無解、單坪價超過一點可處理95F 12/19 10:31
推 s26492755: 嗯嗯我說的是單坪96F 12/19 10:33
推 zxcvb7700: 看起來好像多委託幾間實在 QAQ97F 12/19 10:33
推 s26492755: 我是能加入一定全加入 只是問題在房客資格限制 像香港98F 12/19 10:35
→ s26492755: 人 或是 收入超過
→ s26492755: 像有一間在招租的時候 有兩組我都蠻喜歡的 但其中一組
→ s26492755: 是日本人無法加入 我最後就選另一組
推 s26492755: 像我今年租賃所得免稅額就拿了126 萬 扣完有得可以扣60
→ s26492755: % 不然也有基本的43% 不香嗎
推 s8930335: 請教s26哥，兆基不好嗎！104F 12/19 12:23
推 orzloveorz: 包租不用綁三年 合約備註可隨時解約即可105F 12/19 13:16
推 s26492755: 兆基很大 所以業務很多 每個區域也不同 只能說我遇到106F 12/19 13:22
→ s26492755: 的爆爛 不給挑租客 租金由公司核定
→ s26492755: 假賽啦
→ s26492755: 你各位是不是也覺得如果是這樣的社宅還不如自租
推 placea: 我的代管也保證給錢啊!  不用被政府列管..110F 12/19 16:29
推 s8930335: 原來如此，因為我第一次和包租代管111F 12/19 18:38
→ s8930335: 看s26大分享，發現許多細節，謝謝
→ s26492755: 每個人第一次總是比較快的 多幾次就行了113F 12/19 18:57
推 s26492755: 其實主要還是看物件的競爭力跟所處的縣市 新北很競爭
推 s26492755: 其實主要還是看物件的競爭力跟所處的縣市 新北很競爭
→ s26492755: 的 我掛591很多次都是社宅第一個打來 比房仲還快 有一
→ s26492755: 次我剛好在農地 帶看都排隔週 中間一度被社宅打到我上
→ s26492755: 591先暫時關閉物件 在他們競爭的同時 自然我們房東得
→ s26492755: 利 要記住 房客是無法增加社宅量的 只有房東點頭才有
→ s26492755: 社宅
→ s26492755: 所以你只要自租也有一定把握的時候 主動權要握在自己
→ s26492755: 手上去跟社宅業者談判 不好配合就換家
→ s26492755: 話說我陽台往遠處看可以看到一家在一樓的兆基據點 現
→ s26492755: 在沒了 不知道是不是生意太差被裁了 哈哈哈
推 s8930335: 對，我也是很怕租不出去，租金不敢喊太高125F 12/19 22:36
→ s8930335: 但後來好像自己想太多了
→ s8930335: 判斷自己物件優勢，參考591這類網站有幫助嗎

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