※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-10-20 23:59:03
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作者 標題 [請益] 房屋價值與轉增貸
時間 Thu Oct 20 11:45:47 2022
家中房子位在新埔蛋白區
社區只有22戶都是獨棟別墅
附近無其他社區且買賣頻率很低
近期鄰居有兩個開價3000-4000（而且我家地坪與建坪都比鄰居大、屋齡小）
而我們當初買1200（當時銀行鑑價只有750…）
現在想增貸
但我去原銀行問
也請他們重新鑑價
回應是只能維持原本鑑價750…
眾所周知新埔這幾年漲幅很可觀
但銀行似乎不買帳
甚至我問說如果鄰居那兩戶都賣出了
會有變動嗎？
承辦人表示只有一兩間參考的話還是有點困難辦理增貸，頂多已還款的本金再借給我（但
跟我預想能增貸的是3000x0.8-600（當初750x0.8）的差距不小）
請問如果換其他銀行去估會能達到增貸至少接近1000嗎？
還是只能等鄰居賣出實價登錄後才有機會呢？
還是比較偏遠與買賣頻率低的地方就只能隨銀行自由心證呢？
那以往沒實價登錄或沒嚴格執行時是怎麼估價與借貸的呢？
以上，不曉得這個問題適合發在這邊還是貸款版
謝謝各位大大
--
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→ : 用買賣件1F 10/20 11:47
推 : 開價???那鄰居開1億沒賣出，難道認為就可以貸款8000萬?2F 10/20 11:58
開價也算是有一些參考價值吧?想賣至少不會賣天喊價(所以至少也有1000~2000的價格?)但我問完原銀行給我的答覆是不會增加給我，是維持原本600萬的房貸，頂多還的本金再貸
給我。而且因為我的職業(醫生，周遭的同事與學長就算是中古屋都還能貸市價的8成五到
9成......)
→ : 當然原銀行也有差，轉貸有機會重新鑑價增貸(貸款超過一年3F 10/20 11:59
推 : 蛋白區透天。接手人少。銀行謹慎很合理。如果是竹北或關埔4F 10/20 11:59
→ : 早就增貸出來了
→ : 早就增貸出來了
→ : 要等成交唷，一年前我關埔房子辦增貸，那時候很熱但因為6F 10/20 12:19
→ : 社區很久沒有成交了，一樣貸不出來。後來直接轉貸重新鑑
→ : 價就行。所以重點是你家真正的市場價格，不是你鄰居的開
→ : 價。
→ : 社區很久沒有成交了，一樣貸不出來。後來直接轉貸重新鑑
→ : 價就行。所以重點是你家真正的市場價格，不是你鄰居的開
→ : 價。
→ : 新埔鎮~ 要找就要別的銀行 轉增貸才有機會...10F 10/20 12:20
→ : 銀行縮銀根 地區不好的不容易增貸
但新埔漲那麼多的地區也算是不好貸的地方嗎?→ : 銀行縮銀根 地區不好的不容易增貸
推 : 換銀行看看喔! 我重新鑑價..也幾乎是快市價80%。12F 10/20 12:23
市價是鑑定後的嗎?我有請原本的銀行重新鑑價，而且還是對醫師很多專案與優惠玉X銀行，結果是維持當時
我買時鑑價的價格(750萬)，但我們成交是1200萬(而且還是當時屋主急售撿便宜買到的)
我的想法是就算維持1200萬的8成至少能增貸給我1200*0.8-600=360萬吧?很困惑
※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.133 臺灣), 10/20/2022 12:45:54
→ : 可以先問loan版了解一下13F 10/20 12:48
推 : 換銀行。轉貸+增貸一起。14F 10/20 12:55
推 : 跟銀行打交道，你要有一個觀念：銀行就是雖有錢但超怕虧錢15F 10/20 12:57
→ : 通常會建議你換銀行轉增資是因為至少對新銀行來說他能賺到
→ : 業績跟拉到你這個新客戶（如果覺得有個服務便宜到像免費，
→ : 那麼你本人就是費用）
→ : 通常會建議你換銀行轉增資是因為至少對新銀行來說他能賺到
→ : 業績跟拉到你這個新客戶（如果覺得有個服務便宜到像免費，
→ : 那麼你本人就是費用）
→ : 樓上正解19F 10/20 13:00
推 : 這觀念謝謝分享20F 10/20 13:05
推 : 回原po...我不太清楚他們怎麼鑑價的，但我有一間小房，21F 10/20 13:09
→ : 原本買420萬貸350萬，現在增值到8xx萬。某天銀行打電話
→ : 來跟我談轉增貸，說可以再貸給我250萬，利率2.x%，原本2
→ : 0貸年變30年，房子限定3年內不能轉賣。
→ : 原本買420萬貸350萬，現在增值到8xx萬。某天銀行打電話
→ : 來跟我談轉增貸，說可以再貸給我250萬，利率2.x%，原本2
→ : 0貸年變30年，房子限定3年內不能轉賣。
→ : 鑑價要基於本身社區、或周邊類似物件有一年買賣25F 10/20 13:14
→ : 不然他要用什麼當基準==
→ : 不然他要用什麼當基準==
→ : 銀行鑑價很常跟不上啊，實登多五百萬都貸不出來=.=27F 10/20 13:15
→ : 進行增貸，資料key 進去 就都舊價格28F 10/20 13:15
推 : 對了! 要換銀行29F 10/20 13:20
→ : 別找原本的銀行
→ : 別找原本的銀行
推 : 換銀行重新鑑價，職業是評估你的月還款能力31F 10/20 13:21
謝謝各位大大，好像真的要轉增貸才能(感覺跟電信業者一樣老客戶沒人理)※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.133 臺灣), 10/20/2022 14:01:59
推 : 問別家轉貸。32F 10/20 14:11
推 : 蛋白區獨棟別墅流動性不佳 鑑價當然會打折再打折33F 10/20 14:16
→ : 你就說了 鑑價750 屋主急售撿便宜1200 超難賣啊 現在你
→ : 說隔壁開3000 市價可能2500 急售又是剩2000。鑑價給120
→ : 0剛好而已
所以我疑惑的是就算鑑價1200萬，也有貸給我1200x0.8-600=360的空間吧? 但銀行說頂多增→ : 你就說了 鑑價750 屋主急售撿便宜1200 超難賣啊 現在你
→ : 說隔壁開3000 市價可能2500 急售又是剩2000。鑑價給120
→ : 0剛好而已
貸給我已完的本金...
→ : 低總價流通性好的才能貼近市價37F 10/20 14:19
※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.133 臺灣), 10/20/2022 14:44:06推 : 自家沒業績吧 這種事是KPI導向的 NP比較爽38F 10/20 14:55
噓 : 3-4000喔，做夢比較快吧39F 10/20 15:41
推 : 先說，換銀行轉增貸只是提高成功機率但不見得成功。對銀行40F 10/20 15:59
→ : 來說你隔壁開多少價錢要「賣」不重要，重要的是如果哪天銀
→ : 行要變賣這間，保守可以找到買家至少出多少「買」。你說你
→ : 來說你隔壁開多少價錢要「賣」不重要，重要的是如果哪天銀
→ : 行要變賣這間，保守可以找到買家至少出多少「買」。你說你
推 : 透天很難 找其他銀行轉貸吧但要有心理準備綁約3年（不43F 10/20 15:59
→ : 能賣）
→ : 能賣）
→ : 自己就出1200買這間，對銀行來說這不能算，他要看到「市場45F 10/20 15:59
→ : 很多人願意用1200入手」才算。這就是流動性低的資產往往很
→ : 難由銀行估到好價錢的原因。
原來如此，因為我想說實價登錄明明比我們小、屋況比我們差、屋齡比我們大都賣到1500→ : 很多人願意用1200入手」才算。這就是流動性低的資產往往很
→ : 難由銀行估到好價錢的原因。
、1700了，而且還是4~6年前...想說基於行情不致於還是維持750...
→ : 醫師中國信託、元大印象中都蠻優待的可問48F 10/20 16:00
→ : 若只是短期資金需求300萬內玉山信貸也可以問
了解，謝謝大大→ : 若只是短期資金需求300萬內玉山信貸也可以問
※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.127 臺灣), 10/20/2022 16:27:36
推 : 新埔這種地點又不是A區 銀行估價會更低 這也表示你家沒有50F 10/20 16:34
→ : 想像中值錢
→ : 想像中值錢
推 : 絕對是換銀行，當初跟原貸款銀行增貸只說能多借一百多52F 10/20 17:15
→ : 不超過兩百，換銀行轉增貸馬上多貸800萬出來，NP絕對
→ : 比較優惠
→ : 不超過兩百，換銀行轉增貸馬上多貸800萬出來，NP絕對
→ : 比較優惠
推 : 新埔承做的銀行少55F 10/20 17:39
→ : 因為不是銀行評估的熱區，開價跟成交沒有代表性56F 10/20 17:46
→ : 前面大大也提到，原銀行資料詢出來都是舊的價格怎麼拉
→ : 一兩間十幾間都同社區，也沒可比性
→ : 如果真有那麼高的價差，銀行應該會覺得你幹嘛不直接賣
→ : 來套利，速度還比較快，繳稅而已。
因為是家裡自住的(買給父母孝親房，而我想用增貸出來的再買一間婚房在工作地點附近)→ : 前面大大也提到，原銀行資料詢出來都是舊的價格怎麼拉
→ : 一兩間十幾間都同社區，也沒可比性
→ : 如果真有那麼高的價差，銀行應該會覺得你幹嘛不直接賣
→ : 來套利，速度還比較快，繳稅而已。
所以不會賣
推 : 玉山唷，確定真的有跑流程嗎？還是對口的一面之詞咧…搞61F 10/20 18:06
→ : 不好只是目前該區的優先順序低，所以敷衍你而已。
是真的有該行人員到家裡拍照，我在想會不會是全球升息環境加上快年底要結清(跑鑑價+→ : 不好只是目前該區的優先順序低，所以敷衍你而已。
對保之類的可能一來一往就11、12月)所以銀行緊縮貸款部門放款，因為對口專員反而是推
鑑我"明年"會有針對醫師的專案信貸當頭款
推 : 年底有感覺銀行開始偏保守了63F 10/20 18:16
推 : 央行升準以後銀行現在資金普遍很緊，不用多久就會反映在消64F 10/20 18:29
→ : 金政策上了，如果有想貸款的還是早點去詢問好。
→ : 金政策上了，如果有想貸款的還是早點去詢問好。
推 : 醫師玉山不是500萬1.x專案？板上有醫師辦過。66F 10/20 20:27
推 : 笑了1200然後你說物件比鄰居好結果鄰居開3000-4000啊67F 10/20 20:57
→ : 不是亂開是什麼
因為一個鄰居是要移民，另一個是要搬回台北買房，必須用賣掉的錢，所以應該都是真心要→ : 不是亂開是什麼
賣?
※ 編輯: KimchiGoose (106.1.16.9 臺灣), 10/20/2022 22:36:01
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