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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-08-09 01:14:06
看板 home-sale
作者 Intension (心感)
標題 [請益] 為何不開放到期還本的房貸
時間 Mon Aug  8 18:36:10 2022

如題，請教各位房產專家，
房貸試算有一個是到期還本，
但目前是不開放給一般人的，
請問為何不開放?

可以利息收高一點，
比如可以比一般房貸高0.5到1%，
年紀可以設定年紀加貸款期限<或=65
最多不超過貸30年，
可以規定一人用這種方式只能買一間，
要買第二間只能貸3到5成一般房貸之類的避免炒作。

一般人都會工作到65歲，
甚至未來還可能延長退休年齡，
房價通常只漲不跌(放20年一定漲吧)，
再怎麼不會漲也至少隨通膨漲，
所以銀行也不用擔心會虧，

就算2.30年後真的還不起，
賣掉還給銀行可能都還有剩，
銀行也收了比一般貸款還多的利息，
大家買房壓力也輕鬆很多，
而且一定也會有人不想給銀行多賺利息選擇一般房貸，請問為何不開放?

因為現在不開放到期還本，
如果工作穩定，年薪近百無負債
要2.30年不還本金，
請問以下作法可行嗎？
先貸8成一般房貸(35年)，
一個月內或一年內還清，
再用理財型房貸貸本金8成出來，
一樣可以35年只還利息嗎？
不用再每年審核財務狀況嗎？
還是有其他方式可以2.30年後再還本金的?
只要有按時還利息可以不審核自動續約的。謝謝。


 PS:沒有要炒房，只是除了頭期款和利息以外，不想其他資金放房子裡。
如果可以2.30年只還利息，我會很想買房的。


--
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.130.28 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YyESSKL (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659954972.A.515.html
推 s26492755: 其實有類似的 安泰跟台新都有 利率就比一般的+0.41F 08/08 18:39
推 dakkk: 理財型似乎要看你跟銀行關係如何 才一年 不曉得能不能理財2F 08/08 18:40
→ dakkk: 型
推 kusomanfcu: 別人買房租你就好4F 08/08 18:41
→ Intension: 請問s大，是真的和到期還本一樣嗎？只要準時繳自動續5F 08/08 18:41
→ Intension: 約，年限可以2.30年嗎？謝謝
推 jamo: 有每年不斷轉單的理財型,不過轉單要手續費,所以成本不低~7F 08/08 18:41
→ Intension: 租房子房租會漲啊，而且租2.30年還是什麼都沒有，換銀8F 08/08 18:43
→ Intension: 行當房東，2.30年後房價可能翻倍，賣掉還銀行還有剩
推 kusomanfcu: 你這種利率會很高 手續費也含入利率10F 08/08 18:44
→ kusomanfcu: 翻倍的淨值都跑去利率了
→ kusomanfcu: 懂嗎
→ kusomanfcu: 就和一些儲蓄險一樣
→ kusomanfcu: 要利率低於通膨才有意義
→ kusomanfcu: 你會算別人也會算，你要轉移風險別人也會
推 tswen: 這就超級炒房 寬限期30年的房貸16F 08/08 18:51
推 s26492755: 我辦過兩次 安泰叫理財型 台新叫透支型 像台新就是升17F 08/08 18:51
→ s26492755: 息前 1.45 30年 可以隨時把已還款本金貸出來 會變成1.8
→ s26492755: 5 你只要保持每個月要扣款時 裡面有超過一個月的本利和
→ s26492755:  他就可以持續下去 但是銀行金額會慢慢變負的 假如你每
→ s26492755: 個月本利和是20000+5000好了  你只要裡面有超過25000
→ s26492755:   他扣了25000後 會有20000的本金回來用1.85去計算 你
→ s26492755: 每個月只要補利息進去就好  等於你30年的寬限期 然後
→ s26492755: 到期的話 就要把本金全還掉
推 s26492755: 如果你像正常房貸把每期本金都繳進去就是1.45  你只繳
→ s26492755: 利息搭配裡面有一個月的本金就是1.85
→ s26492755: 我專業廢話 這樣解釋不知道有沒有人看懂
推 physicsdk: 大概理解，但利息的數字會越滾越多，是嗎？28F 08/08 19:04
推 s26492755: 假如本金700萬 本利和一樣20000+5000  繳了10期 但沒29F 08/08 19:09
→ s26492755: 有還本 就會是680的1.45 跟20的1.85 你每個月會有兩種
→ s26492755: 扣利息的方式 等於1.45慢慢變成1.85 要說利息越滾越多
→ s26492755: 也可以  或者用（1.45+1.85）/2 全部的700萬去想像
推 s26492755: 這個模式的貸款 不是只有安泰跟台新獨有  我每次基本上
→ s26492755: 都會留一間這種方式  來當需要快速用錢的準備  他只需
→ s26492755: 要臨櫃或網銀就可以轉錢 不用手續費
推 s26492755: 平常我就當正常貸款去繳 就是1.45 臨時要墊大筆貨款就
→ s26492755: 去拿出來付1.85 收到錢又還回去變成1.45 當然也可以不
→ s26492755: 還 那每期本利和又返還的本金就都是1.85了  但這樣就是
→ s26492755: 30年寬限期
→ Mk56: 這種是給有錢人 把原本沒貸款的房屋抵押變成隨時可動用資金40F 08/08 19:18
→ Mk56: 的方式 開個活期帳戶給你有用才算借錢 以日計息
→ Intension: s大專業，請問s大跟銀行關係很好嗎？如果是我的條件也42F 08/08 19:20
→ Intension: 可以這樣貸嗎？謝謝
推 s26492755: 我跟台新和安泰的關係就是一般戶 我自己也銀行不愛族群44F 08/08 19:23
→ s26492755: 自營商 主要往來跟拿vip是其他銀行
推 s26492755: 我覺得你可以問問。然後你的抵押品也就是房子。可以針
→ s26492755: 對喜歡那類型房子的銀行。像我今天接到代書找的台灣銀
→ s26492755: 行 嘴小套只願意給5成 還問我要不要申請。靠北 我問三
→ s26492755: 家 兩家已回覆 六成跟七成 鑑價都願意遵從買價
→ s26492755: 五成你老師 森氣氣
→ Intension: k大，如果可以2.30年只還利息，其實也還是賺蠻多的，51F 08/08 19:27
→ Intension: 一般貸款利息1.8貸30年利息約294萬，按s大例子利息+0.
→ Intension: 4約659萬，如果加1%利息約839萬，房子漲幅早就超過了
→ Intension: 吧
推 s26492755: K大J大講的應該是另一種55F 08/08 19:29
→ Intension: 再請教s大，請問有綁約嗎？比如要先本金利息繳一年後56F 08/08 19:50
→ Intension: 才能之後30年再繳利息?要每年重新審核財務狀況嗎？如
→ Intension: 果是六都20年以下的電梯大樓2-3房是銀行喜歡的物件嗎
→ Intension: ？謝謝
→ IBIZA: 理財型房貸是現有房產拿去貸，不是新購置，跟原po想要的不60F 08/08 19:52
→ IBIZA: 同
→ Intension: 另外，不知會不會要戶頭有一千萬給銀行看才貸的下來s62F 08/08 19:52
→ Intension: 大的條件吧？還是要更多呢?
→ Intension: 所以如果是只有頭期款可以像s大這樣嗎？
推 s26492755: 他跟一般房貸一樣 核貸就核貸了 不會管你以後變首富還65F 08/08 19:54
→ s26492755: 是睡公園 只要你不要欠繳。你第一期就可以這樣搞了。要
→ s26492755: 說綁約的話 有綁跟一般房貸常見的綁約一樣 就是可以清
→ s26492755: 償但不能塗銷 一旦你要塗銷就是違約 這個是三年
→ Intension: 一年內還清再貸出來?還是可以7.8成直接只繳利息?謝謝69F 08/08 19:54
→ s26492755: 詳細財務狀況包含聯徵那些你要問房貸專員了 每家銀行70F 08/08 19:55
→ s26492755: 評估的方式喜好族群會有差異
→ IBIZA: 理財型房貸不適用新購置啦，除非你有另外一間房子能當抵押72F 08/08 19:55
→ IBIZA: 品
→ IBIZA: 理財型房貸多半是一年為期，到期還本，但可以先談好到期延
→ IBIZA: 長的年數，一般七年，但之前有人談到20年
推 s26492755: 戶頭放錢主要是vip資格。國泰 富邦 永豐都是放300 星展76F 08/08 19:57
→ s26492755: 以前200但我很久沒來往不知道有沒有通膨。 可以確定的
→ s26492755: 是。我在辦安泰跟台新的時候 現金都不到百萬
→ IBIZA: 但重點是，理財房貸是要用現有房屋的剩餘價值去貸款，不能79F 08/08 19:57
→ IBIZA: 新購
→ s26492755: 所以我覺得原po可能比較適合我這種 不是像你們說的那81F 08/08 19:57
→ s26492755: 種
→ Intension: 所以s大這種的是房貸幾乎快還清了才可以這樣再貸30年83F 08/08 19:58
→ Intension: 只還利息是嗎？如果只有頭期款有類似到期還本(30年)的
→ Intension: 房貸方式嗎？
→ s26492755: 沒有 我是購屋貸款86F 08/08 19:58
→ IBIZA: 你新購的，就是談寬限期啊，期滿銀行不願意再寬限，就轉貸87F 08/08 19:59
→ IBIZA: 另一間銀行願意給寬限期的銀行，其實效果是一樣
→ s26492755: 那時候我買905 頭期205 貸70089F 08/08 19:59
→ IBIZA: 新購可以用理財貸款還蠻奇怪的90F 08/08 19:59
→ IBIZA: 總之，新購用寬限期，就能做到只繳息不還款，寬限期到期就
→ IBIZA: 延長或是轉貸
推 s26492755: 先辦安泰一樣是這種形式。然後過四年 轉貸台新 其他條93F 08/08 20:01
→ s26492755: 件一樣但30年。然後我要跟安泰掰掰的時候 安泰說台新
→ s26492755: 的條件他跟 我還不用轉貸花錢。但我覺得誠信問題 還是
→ s26492755: 去找台新
→ s26492755: 安泰是20年
→ s26492755: 別懷疑 哈哈哈。
→ IBIZA: 寬限期一般可以最多談到3年，也有一次給7年的99F 08/08 20:02
→ s26492755: 只可惜六年前的事 我應該貸款合約書丟了 但我這種事不100F 08/08 20:03
→ s26492755: 唬爛的
推 s26492755: 兄弟要不要安泰跟台新都問問看
→ Intension: 如果成為vip就可以像s大這樣辦那就容易多了，我不想只103F 08/08 20:05
→ Intension: 有5年寬限期，到了就要轉貸，想要可以一次就辦好，只
→ Intension: 付頭期款，30年繳利息不用每年審核，利息多0.4還好。
→ Intension: 好的，我去問這2間銀行，希望可以一次辦好，到寬限期
→ Intension: 就要轉貸重審財務狀況實在覺得麻煩
→ Intension: 另外請問我提的物件銀行喜歡嗎？請問s大是什麼類型物
→ Intension: 件才辦下來的?像現在升息銀行會要求提前還嗎？謝謝
推 s26492755: 那時候是三年電梯大樓 兩房  安泰跟台新我都沒vip啦110F 08/08 20:09
→ s26492755:   純粹一般戶
→ s26492755: 我辦貸款的經驗是從來沒被要求提早還 不管任何型態的貸
→ s26492755: 款 我以為要求提早還是都市傳說
→ Intension: 請問2008年也是嗎？如果不會被要求提早還就沒什麼風險114F 08/08 20:12
→ Intension: 了
推 s26492755: 我最近考慮要選永豐或中國信託去放錢當vip 小套我現在116F 08/08 20:13
→ s26492755: 問6-7成 如果vip可以給我7.5成 vip的金額不一定要是存
→ s26492755: 款 基金或金融商品也行 只要淨值達到門檻
→ s26492755: 我比較菜 2012才接觸房地產的  2008我還是學生….
→ Intension: 請問小套是什麼?不好意思很菜120F 08/08 20:20
→ Intension: 小套房嗎？
→ Intension: 另外請問為何選這兩家銀行?比安泰和台新好嗎？
推 s26492755: 小套是指權狀小於15坪的套房 一般貸款成數較低123F 08/08 20:22
→ Intension: 還有請問問銀行的時候就要聯徵了嗎？還是可以給職業薪124F 08/08 20:23
→ Intension: 資，直接問可否辦30年理財型房貸再辦聯徵?
→ s26492755: 我選擇銀行都是選擇當下最適合我的 沒特別偏好126F 08/08 20:23
→ Intension: 還有要問的銀行要挑總行比較有權限，不能挑分行之類的127F 08/08 20:25
→ Intension: 嗎？
推 s26492755: 口頭問不會調聯徵 但有時口頭問條件會不準 填申請表才129F 08/08 20:25
→ s26492755: 會調聯徵 另外我建議你問可不可以隨還隨借 我是這種問
→ s26492755: 法 因為你問理財型 業務可能會以為是I大J大K大說的那
→ s26492755: 種
→ s26492755: 對不起 更正下 我安泰是25年
推 s26492755: 權限這東西我覺得看職等或看銀行 同家銀行 問不同職等
→ s26492755: 的 條件還真的不同  然後像國泰世華 問分行的條件都很
→ s26492755: 爛 問他們不知道算總公司還是中央貸款部門的條件會更好
推 s26492755: 所以幫你整理下我的過程 我非vip不用保人 壞壞自營商
→ s26492755:  新購屋 買905 貸700 安泰25年 有寬限期 「隨還隨借」
→ s26492755:  四年過去 台新跟我說 30年 無寬限 「隨還隨借」 然後
→ s26492755: 臭安泰要跟被我拒絕
→ s26492755: 這個真的每家名字不太一樣 但我描述給貸款專員 他們就
→ s26492755: 會知道
→ Intension: 感謝s大學到很多，再請問是怎麼看職等問銀行的?一般進143F 08/08 20:36
→ Intension: 銀行接待的應該都是基層吧？應該不容易碰到經理襄理吧
→ Intension: ？
→ Intension: 還是s大有認識的人介紹嗎？
→ Intension: 還是第一次辦安泰，台新是主動找您的?
→ Intension: s大是透過認識的人介紹才認識高職等的嗎？(上面的問題
→ Intension: )
推 s26492755: 我不介紹房貸或房仲的 但你可以跟銀行問 台新也算是我150F 08/08 20:41
→ s26492755: 去問的吧 主要是有其他家打給我要幫我辦30年 然後我就
→ s26492755: 順便問了幾家 剛好那時學妹在台新就請他也順便轉介問
→ s26492755: 問  大部分時候 我只有新購屋會主動去問 但銀行很常打
→ s26492755: 電話問你要不要貸款
→ s26492755: 有些會認識是在銀行的同學或朋友轉介
→ s26492755: 我自己感覺  每次去分行問都很鳥….
→ s26492755: 有一次去國泰我差點就要剪掉國泰存摺 但他網銀匯款每
→ s26492755: 個月有50次免手續費 非約轉單日50單月100的上限太適合
→ s26492755: 我這種需要貨款進出的
→ Intension: 我也有國泰，50次真的好用160F 08/08 20:47
推 s26492755: 但我這兩年好幾次單月100上限用完  所以想辦中國信託161F 08/08 20:50
→ s26492755:  他單日20 單月100
→ s26492755:  https://i.imgur.com/JC8rJhz.jpg
→ s26492755: 搞毛 才八號  後面的我是不是都要臨櫃了
[圖]
→ jerrylin: 應該不是沒開放  是沒人想用165F 08/08 20:57
→ Intension: 查新聞是說不開放，如果有開放我一定用166F 08/08 20:58
→ Intension: 覺得開放是雙贏，銀行多賺利息，買房的人又輕鬆，年輕
→ Intension: 時薪水沒那麼多，隨年資能力提高，30年後再還本金不是
→ Intension: 剛好，而且房價漲幅外加通膨(實際通膨比政府數字多太
→ Intension: 多)，利息給銀行賺還是划算的。前提是會理財的人。
→ Intension: s大請問最近還是很常接到銀行問貸款的電話嗎？不知道
→ Intension: 是否是升息，最近接到的電話比前2年少很多，不知s大這
→ Intension: 種貸款還容不容易貸?
→ Intension: https://www.google.com/amp/s/news.housefun.com.tw/news/article/amp/866746166387.html
→ Intension:
→ Intension: https://reurl.cc/NRpXEq
→ Intension: 2017的新聞，不知道現在是否有開放
→ Intension: 應該沒有開放，不然就不需要寬限期加轉貸了
推 s26492755: 三天兩頭來一次吧 應該算常？179F 08/08 21:10
推 physicsdk: 嗯嗯了解 跟我想的一樣 謝S大180F 08/08 21:30
→ CrabBro: 風險爆表的高181F 08/08 21:41
→ Intension: 請問只買一間自住風險在那182F 08/08 22:00
→ Intension: 依台灣長期低利政策，政府官員因自身利益也支持，房價
→ Intension: 長期只漲不跌請問風險在哪?30年還不起就賣掉還銀行都
→ Intension: 還剩很多吧
→ Intension: 等於跟銀行租30年房子而已啊
噓 stevenshih: 其實你這樣風險很高本金都不還小心老了本金都輸光光187F 08/08 22:03
→ stevenshih: 然後到期本金還不出來 然後年紀也大了 房子被拍賣
推 charliebitme: 卡後續 真的有s大這種嗎 聽描述很像週轉金但又說是189F 08/08 22:09
→ charliebitme: 購屋貸款
→ charliebitme: 原po想要一直寬限可問問花旗呀 29年
推 Nightu05: 理財型一年可呀 每年檢視192F 08/08 22:14
→ Intension: 是打算不繳房貸的錢放etf啦，美國大盤或全球大盤，除193F 08/08 22:16
→ Intension: 非美國倒了，應該是很難把本金輸光(同時吃到房價股價
→ Intension: 漲幅)，再說了，如果30年房價翻3倍，時間如果快到還不
→ Intension: 起賣掉還銀行還有剩很多吧。不要弄到拍賣的地步
→ Intension: 投資要風散風險，一半房一半股不是很好嗎？所以才想到
→ Intension: 期還本啊
→ Intension: 我想辦s大那種的，每年審核財務狀況的理財貸實在有點
→ Intension: 麻煩
推 Nightu05: 不過年限就是一年 銀行想收就收（貸這種的還是身家上N201F 08/08 22:20
→ Nightu05: 億的）
→ Intension: 請教c大，花旗也是像s大那種嗎？還是談一次寬限期就可203F 08/08 22:20
→ Intension: 以29年?謝謝
→ Intension: 六都的房子，甚至連花東市區那些看起來不會漲的地方30
→ Intension: 年可能漲幅都不只3倍了，實在是不認為只買一間到期還
→ Intension: 本是有什麼風險，除非銀行說要提早還或突然大幅度升息
→ Intension: (但好像都不可能)
推 s26492755: 不用真不真的 我就辦了兩次209F 08/08 22:34
→ Intension: 感謝s大熱心分享，一直以為只有5年寬限期加轉貸這種方210F 08/08 22:42
→ Intension: 式而已，如果可以無限轉雖然不錯，可是像s大這種一次
→ Intension: 辦好的更好
→ Intension: 還不用轉貸手續費
推 s26492755: 但就是背負更高的利率214F 08/08 22:50
→ s26492755: 你去問問看 其實銀行有時年初年底也會因為水位不同而影
→ s26492755: 響核貸 但這東西是存在的
→ s26492755: 就像我現在75成 2.4 6成 2.1 利率是可以換一些條件的
→ s26492755:  我是多房利率才會   正常應該2以下
推 s26492755: 放在之前跟我說新莊套房7.5成 我會說你豪洨
→ Intension: 多0.4%到1%都可以接受，30年都還一般房貸的壓力真的讓220F 08/08 23:06
→ Intension: 我買房意願降低很多，如果可以把壓力放到30年後就覺得
→ Intension: 想買房了
→ Intension: 2%那很ok
→ Intension: 請問s大銀行何時水位比較好核貸?還是不一定?
→ s26492755: 年初吧225F 08/08 23:09

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