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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-07-21 01:25:08
看板 home-sale
作者 ken514468 (刀刀)
標題 [請益] 與親戚麻煩的買賣問題求救
時間 Wed Jul 20 13:54:24 2022

各位好

小弟近期繼承了家父位於台北新生北路二段的一間40年華廈1樓與3樓一戶土地(1樓與3樓
土地權狀為同一張)，但目前3樓一戶房屋權狀與一戶房屋土地(3樓共兩戶)是親戚的。

目前狀況是親戚想用600萬跟我買3樓土地，我查實價2020年附近相近屋齡坪數華廈賣1680
萬，如果這樣就賣掉感覺虧很大。

親戚的理由是當初1樓與3樓是家族的財產應該加起來的分一半才對，所以才有這600萬的
數字。

因為小弟不是房產的專家，只有3樓土地好像也不能直接賣給外人，現在非常頭痛要怎麼
處理才好，只好來房版請教有經驗的前輩們了。

感謝!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.164.171 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YrvYIW6 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1658296466.A.806.html
推 Tattoo: 叫他拿出證據來，說實在的不用管他說什麼，不動產就是以1F 07/20 13:58
→ Tattoo: 登記為主。登記誰的就誰的
→ Tattoo: 金額那麼大就花錢找專業的來諮詢
推 Anyotw: 分家產+待變價待分割的等級。網友搞不定的4F 07/20 14:01
推 ytwu: 「親戚的理由是當初1樓與3樓是家族的財產應該加起來的分一半5F 07/20 14:01
→ ytwu: 才對，所以才有這600萬的數字。」如果這為真，應該是在令尊
→ ytwu: 還在世時就處理的，這種上一代有特殊協議的通常都會避免產權
→ ytwu: 轉移到下一代才處理，都儘量同一代有理講的清時處理掉。令尊
→ ytwu: 剛過世就來講這種上一代協議的，沒白紙黑字的話感覺很有鬼。
推 Tattoo: 不然叫他的600萬賣你10F 07/20 14:01
→ Tattoo: y大說的也是實話，說不定就是上一代喬不好，才趁這個時候
→ Tattoo: 來講，說真的很沒水準。
推 sdhpipt: 可以賣外人 就是你親戚有優先承購權 沒人會買13F 07/20 14:04
推 ytwu: 不缺錢的話不用賣呀，留著以後都更14F 07/20 14:05
→ Tattoo: 買過來，反正可以貸款幾乎不用出錢15F 07/20 14:06
推 gerychen: 可以先去查看看土地建物比例是否相當16F 07/20 14:06
→ gerychen: 雖然說不相當也不用賣給他，但至少證明當初的確有點問題
→ abyssa1: 你拿著也沒用 只有多繳稅而已 先查公告現值多少18F 07/20 14:07
→ gerychen: 接著再去看怎麼處理，照理說不管結果如何都不用理他19F 07/20 14:07
→ abyssa1: 華厦的話 我覺得他開那個土地價格其實並不離譜20F 07/20 14:07
推 ytwu: 以前有以前的玩法，我家隔壁35年公寓，每一層室內面積都一21F 07/20 14:09
→ ytwu: 樣，但1樓土地持份硬是別層樓的2倍，猜測那個時代是為了反
→ ytwu: 應1樓店面價格比較高，所以土地持份也比較大吧
推 ctx705f: 那就反過來用蔥價把親戚的持分買下來 選我24F 07/20 14:09
推 gardeniablue: 華廈不打掉，他不賣房的話…對方好像也沒必要買25F 07/20 14:10
推 abyssa1: 地上權沒土地繳地租的房子大概也有周邊正常物件半價26F 07/20 14:11
→ abyssa1: 你查的實價登錄是 土地+房屋 土地價值應該不會過半
→ abyssa1: 我是覺得800萬就頂天了… 再高他也沒興趣買
→ abyssa1: 反正一樣繼續用 也不用繳地租
推 ytwu: 正如樓上ga大所說，如果現在要改建，那他有必要處理土地持30F 07/20 14:13
→ ytwu: 份問題。但如果沒有改建的急迫性，又挑令尊剛過世無法證明
→ ytwu: 當初是怎麼一回事，講一個沒白紙黑字的協議就根本有鬼
→ abyssa1: 老實說 你要怕的是他沒錢買不爽買 出這個價算有誠意了33F 07/20 14:14
→ abyssa1: 華厦改建機率太低 沒土地還可以一直給你繳地價稅 更省
推 ytwu: 40年華厦應該是土地價值遠大於房屋價值喔，好像超過4X年自35F 07/20 14:15
→ ytwu: 用住宅就連房屋稅都不用繳了
→ abyssa1: 要賣房也不會出高價買地的 反正公告現值先參考一下37F 07/20 14:15
推 Tattoo: 新生北二段位置算不錯吧，有這麼便宜嗎38F 07/20 14:15
→ abyssa1: 那是繳稅的價值….不是實際上使用的價值39F 07/20 14:17
→ abyssa1: 多餘土地持分使用價值=0；沒土地的華厦 使用價值沒少
→ abyssa1: 他不買也不會有其他人要買 我會覺得600萬賣一賣可以了
推 lcy317: 說實在 你賣他是兩利 他少了你的土地很難賣42F 07/20 14:18
→ lcy317: 你少了他的部分根本沒人會買 華夏要改建也非常難
→ lcy317: 然後你還要繳稅 紙上的富貴
→ lcy317: 以1680市價來說 只有土地他出600其實算有誠意了
→ lcy317: 他大概多佔你好處100~200萬 但是你巴著又賣不了別人
推 abyssa1: 等等你的敘述好亂，他三樓是有房屋沒土地嗎？47F 07/20 14:21
→ abyssa1: 三樓兩戶？你的敘述跟現況需求好像對不起來
抱歉我再詳述一下，三樓是兩個門牌，親戚是擁有3樓一戶房屋+土地跟一間房屋權狀（地
上物），我是有那間房屋的土地權狀。
推 ytwu: 建議你可以打聽看看你們那是不是有人要開始談改建，所以親49F 07/20 14:22
→ ytwu: 戚才會想買地
※ 編輯: ken514468 (223.137.16.17 臺灣), 07/20/2022 14:27:31
→ abyssa1: 改建一樣要賣他持分才有可能雙贏啊  不配給他房子他肯定51F 07/20 14:23
→ abyssa1: 當釘子戶 配給他房子 那你多的持分地拿什麼？
推 ytwu: 他的意思是3樓有2戶，一戶房地都親戚持有，一戶房是親戚持53F 07/20 14:24
→ ytwu: 有、地是他持有
推 hankwanghow: 推刺青哥55F 07/20 14:26
推 ytwu: 你如果有疑慮的話，可以先拿令尊剛過世你沒心情處理搪塞，56F 07/20 14:27
→ ytwu: 至於你何時可以心情復原你說了算
推 lcy317: 如果照你補充所述 600差不多了啦 華夏房屋權狀比土地值錢58F 07/20 14:29
→ lcy317: 他可以白用 然後你繳稅 出600跟你買回算有良心了
→ lcy317: 他不買回放著爛幾十年你才煩惱吧 又賣不掉 紙上的富貴
→ lcy317: 就算你那區華夏有在談改建 也不是10年內的事情
那3樓那塊地除了賣親戚之外，現行有沒有其他的處理方法呢？
※ 編輯: ken514468 (223.137.16.17 臺灣), 07/20/2022 14:34:32
推 sdhpipt: 新生北路二段西側這邊很多都更案 因為是商業區土地62F 07/20 14:33
→ abyssa1: 持分地有行無市 最怕是房屋所有權人續住不買63F 07/20 14:41
→ abyssa1: 其他用途與處理方式… 老實說我沒聽過
→ abyssa1: 我覺得可以跟他凹一個土增稅由他支出就差不多了
→ abyssa1: （繼承下來的土增稅應該滿可觀）
→ abyssa1: 你先找代書幫你算一下概估土增稅
→ eipduolc: 這親戚真敢XD68F 07/20 14:43
→ eipduolc: 不管前面有多少恩恩怨怨啦，你手上的資產就是台北市土地
→ eipduolc: 當然實務上很多難行之處，但為什麼要給他佔便宜
→ abyssa1: 真的狠就是裝死續住給你幫他繳地價稅 何況有兩戶 要賣房71F 07/20 14:45
→ abyssa1: 也可以賣正常那戶 這戶有房屋沒土地根本免稅霸王戶
推 mimipink: 你也可以不要賣、就這樣繼續下去73F 07/20 14:46
→ mimipink: 但他不買、也沒其他人敢買
推 eipduolc: 600萬把它那一半買回來看他要不要，大家沒欠75F 07/20 14:47
→ eipduolc: 你資產也完整
→ eipduolc: 買你土地合理那買他地上物更合理，他還更賺
→ lcy317: 不會有別人買啦 買了只能繳稅等都更 根本不到一半的價值78F 07/20 14:49
推 abyssa1: 有沒有土地的房屋行情可以參考華山國宅vs青島國宅79F 07/20 14:50
→ abyssa1: 無土地華山國宅45萬/坪
→ abyssa1: 有土地青島國宅 80萬/坪 持分土地沒你想像的重要
原來如此，感謝ab大的指教，學到了一課
※ 編輯: ken514468 (114.136.164.171 臺灣), 07/20/2022 14:55:13
→ sagarain: 房屋跟土地不一定等比例啊 這在建商登記時有可能不一樣82F 07/20 14:54
推 lcy317: 只能說當初分的時候 擁有房屋權狀本來就比較值錢了83F 07/20 14:54
→ sagarain: 甚至只有建物權狀而沒有土地權狀也是存在可能的84F 07/20 14:55
→ sagarain: 當時是有考量的 他既然沒有證據 那你根本不用考慮他說
→ sagarain: 什麼 除非你想整合
推 zaza5566: 親戚真衰 分了一個只有地上權的房子87F 07/20 15:09
→ zaza5566: 簡單來講 他拿不到你的土地權狀 有可能會賣不掉房子
推 lcy317: 樓上說反了吧 是他們只分到土地 還要繳稅XD89F 07/20 15:10
是我拿到土地，親戚是房屋喔
→ zaza5566: 所以看你願不願意好心賣給他，不然著急的是他才對90F 07/20 15:10
→ lcy317: 我猜他們是當初分產擁有1X1+3X2 所以一個3樓變各一半91F 07/20 15:11
lcy大猜的沒錯，當初長輩就是這樣分的，所以才有後來這件頭痛的事
→ zaza5566: 沒錯啊 親戚兩戶門牌只有一間有土地權狀 另一間無92F 07/20 15:11
※ 編輯: ken514468 (114.136.164.171 臺灣), 07/20/2022 15:13:41
→ zaza5566: 所以那一間定義上就是地上權 很麻煩的93F 07/20 15:11
→ lcy317: 親戚等於拿兩戶使用權 他們只有一戶使用權多一個土地94F 07/20 15:11
推 manson666: 直接斷交 拉黑XDD95F 07/20 15:12
※ 編輯: ken514468 (114.136.164.171 臺灣), 07/20/2022 15:14:05
推 abyssa1: 地上權的京站/華固新天地/大概也要周圍行情6成96F 07/20 15:14
→ abyssa1: 這是要繳地租且使用權有固定期限的
→ abyssa1: 沒有土地的建物有人在買賣 有行情可參考
→ abyssa1: 持分土地但上面房屋別人的 就真的沒人會買
→ abyssa1: 怎麼想都知道 拿房屋產權>>拿土地持分
※ 編輯: ken514468 (114.136.164.171 臺灣), 07/20/2022 15:17:11
→ sagarain: 有都更可能就會有人吃土地持分101F 07/20 15:16
→ sagarain: 這個說法怪怪的 沒有所謂三樓的土地這種說法吧
→ zaza5566: 但這件的土地是私人所有 案例不太一樣103F 07/20 15:18
推 asd8921877: 拿六百萬跟他買房子，值錢的是土地才對104F 07/20 15:19
→ sagarain: 事情是 你有這棟樓比較大比例的土地(依照戶數比)而他沒105F 07/20 15:19
→ sagarain: 有
→ zaza5566: 只能說家族當初亂分 麻煩的都是後面的人107F 07/20 15:19
→ sagarain: 喔他有 只是跟戶數比例不同108F 07/20 15:20
推 lcy317: 反正就實務來看 當初你親戚分產就是佔了一點便宜了109F 07/20 15:20
→ lcy317: 畢竟有一戶是他們爽用你們繳稅
→ sagarain: 這對你來說 沒證據就沒證據 沒有什麼難處111F 07/20 15:21
→ lcy317: 就算扯到以後會都更 別忘了親戚也有一戶土地啊112F 07/20 15:21
→ lcy317: 別想說你有土地就可以分兩戶的錢 他大可選擇不同意都更
→ lcy317: 所以就算不談親戚情分 這個CASE都是你賣他是兩利
→ sagarain: 都更可以直接賣地走人 不一定會由原po處理115F 07/20 15:22
→ lcy317: 價錢你拿40-45%其實也算符合市價了 稅要他繳也差不多了116F 07/20 15:22
→ sagarain: 架構是確定的 要考慮是你會持有多久 會不會反而幫人繳117F 07/20 15:24
→ sagarain: 稅 再來就是他的架格合不合理
→ abyssa1: 不要被網友誤導 華厦值錢的是地點跟空間 不是土地持分119F 07/20 15:24
→ abyssa1: 老實說他那現況根本無敵進可攻退可守  因為土地持分也沒
→ abyssa1: 寫哪戶對哪戶 他兩戶房屋一戶土地又怎樣 要貸款或買賣也
→ abyssa1: 都可以正常辦一間 他要賣到第二間才會需要你的持分 或者
→ abyssa1: 他直接半價賣無土地的房屋也應該賣得掉。你其實沒什麼談
→ abyssa1: 判籌碼。除非你能跟他討到地租….
推 lcy317: 同意樓上ab大 本來就是親戚占優 你其實跟他好好談才是兩利125F 07/20 15:26
→ lcy317: 正常來說地上權房要繳地租 他還不用勒 有夠爽
推 l79cm: 華夏一戶土地持分坪數很少吧，基本上房屋權狀比土地值錢，127F 07/20 15:28
→ l79cm: 他房子出租全拿你土地根本分不到，只有重建才能當釘子戶
→ lcy317: 然後你想直接賣土地 你那邊是商業區土地嗎129F 07/20 15:29
→ abyssa1: 他如果提說當時分配是一人一半 你可以卡這點130F 07/20 15:29
→ abyssa1: 考慮看看出700～800萬買他的房屋 其實划算
推 Anyotw: 你手上也有底牌，大不了你也傳家寶。總有一天要都更，血流132F 07/20 15:30
→ Anyotw: 成河！
→ Anyotw: 都更把委屈一次討回來
→ abyssa1: 都更當釘子戶卡自己幹嘛 他又不是沒電梯….135F 07/20 15:31
推 lcy317: 然後談都更換親戚當釘子戶XD 親戚也有土地啊136F 07/20 15:31
→ Anyotw: 不過都更前都是他贏面137F 07/20 15:31
→ lcy317: 我有兩戶使用權 都更拿一戶權利 他又不是白痴138F 07/20 15:32
→ lcy317: 所以說你這CASE 親戚的立場根本是無敵的
→ abyssa1: 你現在唯一的著力點大概是他自己說分配概念是一半一半140F 07/20 15:33
→ lcy317: 所以你拿800萬跟他買下來對你是最優解 只是我猜親戚不肯141F 07/20 15:34
→ l79cm: 親戚要賣也是賣他完整產權的那戶，自住在房屋權的根本無敵142F 07/20 15:34
→ l79cm: ，不然就是出租爽收租金，土地根本沒有沒差
→ l79cm: 如果整棟都你家族持有，趁現在一起談都更才有肉吃
推 abyssa1: 800萬買房屋產權他肯定不賣 但是根據先前他講的對分概念145F 07/20 15:36
→ abyssa1:  那應該要拿800萬來買地對吧？ 這個推導應該滿合邏輯
推 gy55662008: 房子在折舊、土地在增值147F 07/20 15:40
→ l79cm: 他說的一半應該是土地權狀一張是一樓+三樓的，親戚只要三148F 07/20 15:41
→ l79cm: 樓算一半，重點還是權狀幾坪沒說哪知道行情
→ aal: 敘述很亂 語意不清150F 07/20 15:45
推 catson: 這種情況原po可以主張變價分割嗎？151F 07/20 15:48
推 frank111: 七層樓的華夏要都更喔?就算地震跨掉，也會因為產權複雜152F 07/20 15:59
推 lcy317: 他們還是一層兩戶 更困難153F 07/20 16:00
→ frank111: 而不能都更，不能都更的前提下，單拿土地好像不太有利154F 07/20 16:00
→ iele: 不要鳥他就好了155F 07/20 16:04
推 yoyo830917: 凹單等30年後156F 07/20 16:06
推 eipduolc: 論現狀你都比較吃虧了買斷還要你更吃虧，這種嘴臉我不愛157F 07/20 16:17
推 Tattoo: 六百八百買回來，在台北就有一間房子超划算158F 07/20 16:17
→ eipduolc: 下面代書那個話術還不錯，反正對方也沒顧念別的159F 07/20 16:17
推 etrangere: 為啥感覺你被情勒啊？ 你分到遺產不就是你的@@ 他要買160F 07/20 17:05
→ etrangere: 不就是交易，哪有扯什麼你爸爸當初應該要分一半給我什
→ etrangere: 麼有的沒的
推 ytwu: 要買的話這幾年的地租要不要先結算一下？要不然什麼都他們163F 07/20 17:23
→ ytwu: 佔贏面：1.房子使用N年，你們只有紙上富貴 2.等到房子折舊
→ ytwu: 到不值錢了拿N年前房地價值比例（假設為真）來買地
推 bencmwu: 這種當初會這樣分 一定有當初的理由 也許你父親讓了其他166F 07/20 18:43
→ bencmwu: 什麽 又有誰知道 真的現在人剛走才辦繼承就來說 也有點
→ bencmwu: 那個
推 inconspicous: 上一代講什麼不重要169F 07/20 18:52
→ inconspicous: 是不是事實也不重要
推 cobrabaton: 華廈不同門牌的土地共有人沒有優先承購權...所以不用171F 07/20 21:59
→ cobrabaton: 理他XD親戚不接電話沒差
→ cobrabaton: 而且華廈的土地....是配到每一戶的，只是你持有兩戶
→ cobrabaton: 所以土地權狀合併。沒有他說的土地可以單獨過戶給他
→ cobrabaton: 你這說明蠻怪的XD所以三樓你只持有一戶土地持分?
→ cobrabaton: 三樓是兩戶建物的情況下，親戚只持有一戶建物+土地
→ cobrabaton: 既然建物另一戶不是他的，他為何要買你的土地?
噓 sintryhao: 紅明顯，親戚給你難看，你就不需要顧及他直接翻臉就對178F 07/20 22:50
→ sintryhao: 了，仔細想想會發現你以後根本都不需要跟這種親戚來往

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