※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-03-24 11:48:15
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作者 標題 [情報] 台北現階段買房大方向請益
時間 Thu Mar 23 14:17:52 2023
版上前輩們好, 小弟想要投入房市, 但走向還不是很明確
爬了一陣子版上前輩的觀念了, 有些看的一知半解有的還在學習
所以想說來好好請教大方向, 不要像無頭蒼蠅亂飛
(有注意到我前一篇文章, 就會知道我當時方向還不是很明確, )
先說背景
1. 台北市, 家庭年收 250-300, 一幼子
2. 目前沒自住剛需, 與手足家庭和住長輩房子(給孝親),
目前空間/後援/生活機能都算好
但長期來看, 10-15年可能還是要搬出去(自己是收入高的那個)
Ex: 小孩變多/長大自己空間
3. 之前的資金目前套牢在美股
也不打算出清換房產, 畢竟不是急剛需, 手頭上到年底可以抓 250-300現金
其他: 本業工時正常, 但下班後會需要自我進修/教育小孩
投資也保守, 放就是想說長期放著跟大盤, 沒有短進短出殺盡殺出
長輩也有不時暗示我要有自己房子
而且我也覺得投資比重太多在股市, 遇到熊市資金套牢, 所以想投入房產
如果遇到其他投資機會還可以再增貸出來加碼 會比較穩定靈活
所以未來幾年收入想說投入房產
原本對於房產
1. 原本想買台北公寓隔套出租, 未來收回自用, 請教完s264大&看完ibiza分析
發現隔套不可行(裝潢/管理困難 風險太多 這行水太深)
另一個選項就是買公寓整層出租, 能出租多少就多少補貼房貸, 未來再打算
2. 注意到目前台北戶籍的國中學區不好(少子化後變差)
改考慮國中學區套房, 也是買來出租, 目標中正金華那一代
畢竟10年後少子化能殘存好學區可能更少 不過價格也很驚人,
投報率怎麼算都怎麼低
目前家庭比較多重心放在小孩教育, 覺得要靠自身讓小孩未來衣食無憂可能無法
所以還是幫他培養好能力
最近有注意到股市V轉, 加上升息漸緩, 原本有起心動念是不是要再繼續加碼股市
但後來覺得股市太難掌握, 是不是又一波什麼事件卡在那 上下震動半天
原本存的頭期款又套牢了, 還是好好執行把部分資金改投入房市
而且這幾房價漲漲漲, 以前躺平不碰, 終究還是要面對
剛好現在有些資金, 而且感覺下一波房價上升又要開始
心裡也是多少會焦慮
剛好現在有些資金, 而且感覺下一波房價上升又要開始
心裡也是多少會焦慮
目前短期計畫還是回國後多看房,先對區域價格有個感受跟評估
先看有什麼物件願意下斡旋進行
會要留在北市是因 工作/教育/後緩/生活都在這
但大標目前還沒有個完整觀念, 還請版上前輩指引個完整的思考路線
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.11.166.6 (新加坡)
※ 作者: cecol 2023-03-23 14:17:52
※ 文章代碼(AID): #1a6-yI5k (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679552274.A.16E.html
推 : 買吧，你們想跟長輩住？ 你老婆內心真的願意嗎1F 03/23 14:19
→ : 資金準備回防台北市了，趁起點進場，自住投資兩相宜
請教為什麼現在要回防北市 我片段看過→ : 資金準備回防台北市了，趁起點進場，自住投資兩相宜
ceca 分析過中南部還沒漲到可以回漲北市
推 : 接下來兩年本來就是回防雙北3F 03/23 14:21
可以給更完善的解釋嗎 感謝 小弟想理解推 : 問就是竹北4F 03/23 14:21
→ : 雙北落後地區
→ : 雙北落後地區
→ : 雙北老公寓 始終都沒什麼大風險 尤其低總價6F 03/23 14:29
→ : 大約漲10趴吧
這是已經漲了 還是未來短期幾年內會漲→ : 大約漲10趴吧
→ : 但是也要人家肯拿出出來賣8F 03/23 14:29
→ : 有捷運站 輸贏不多 類似定存的概念
→ : 有捷運站 輸贏不多 類似定存的概念
→ : 情況類似，但是我們是長輩給一間，小家庭自己住10F 03/23 14:32
→ : 也在想說要不要再買一間給女兒
→ : 也在想說要不要再買一間給女兒
推 : 不太想買學區套房的話，可以考慮看看私校薇閣和延平12F 03/23 14:37
→ : 我生活圈基本上這兩所國高中特別多，大學校系都不錯
→ : 外加今年滿級分人數，這兩所全國只輸建中排榜二三名
→ : 我自己大直考上建中，未來小孩沒前三志願也是送私校
→ : 同齡延平薇閣國中外考建中的同學，最後上台大陽明醫
→ : 而且這些人家裡都住北市精華區，有學區不選送延平。
→ : 至於薇閣比較多中後段醫牙和台大財法，經濟實力殷實
→ : 我生活圈基本上這兩所國高中特別多，大學校系都不錯
→ : 外加今年滿級分人數，這兩所全國只輸建中排榜二三名
→ : 我自己大直考上建中，未來小孩沒前三志願也是送私校
→ : 同齡延平薇閣國中外考建中的同學，最後上台大陽明醫
→ : 而且這些人家裡都住北市精華區，有學區不選送延平。
→ : 至於薇閣比較多中後段醫牙和台大財法，經濟實力殷實
推 : 你這現金太少隔套搞不起來19F 03/23 14:51
推 : ‘雙北低總價公寓’，到底多低算低？ 我看到的40幾年20F 03/23 14:51
→ : 老公寓都超過2千，這算低總價嗎？
→ : 老公寓都超過2千，這算低總價嗎？
→ : 學區公寓的話 2000萬算低啊 中位數大概25M~30M22F 03/23 14:52
→ : 1500以下都算低吧23F 03/23 14:53
→ : 石牌國中 學區不難找
石牌被洗好遠啊… 目前在市區 四通八達→ : 石牌國中 學區不難找
→ : 學區公寓隔套 基本要抓5M自備款2M裝潢，入門7M25F 03/23 14:54
→ : 我說的學區公寓只有算中正金華龍門敦化介壽
我也是這麼想→ : 我說的學區公寓只有算中正金華龍門敦化介壽
→ : 石牌麗山你也算的話門檻低很多27F 03/23 14:55
確實 會比較輕鬆推 : 你收入可以撐3000萬房的房貸28F 03/23 15:07
也是這兩年才衝上來 之前可能150上下…→ : 但是自備款只能買到1000萬…29F 03/23 15:07
→ : 急著上車就看預售吧，不然就是存到至少600萬再買
→ : 急著上車就看預售吧，不然就是存到至少600萬再買
推 : 不討論投資房，我認為你早晚要搬出去的話，應該要佈局31F 03/23 15:09
→ : 明年此時買入台北自住房
推 : 因為買房到確定自己明確需求到資金到位都需要時間，再
→ : 說你有學區考量～是我的話會希望兼具自住學區投資三者
→ : ，但想也知道不可能～能兼具兩者就很好了
目前可能自住 = 學區 > 投資→ : 明年此時買入台北自住房
推 : 因為買房到確定自己明確需求到資金到位都需要時間，再
→ : 說你有學區考量～是我的話會希望兼具自住學區投資三者
→ : ，但想也知道不可能～能兼具兩者就很好了
推 : 長輩暗示 你就直球對決吧36F 03/23 15:12
→ : 跟長輩說自備款不足，問他們能不能幫忙
→ : 跟長輩說自備款不足，問他們能不能幫忙
→ : 我也是將20%資金投入在美股，80％投入台股，只能說幸好38F 03/23 15:14
→ : 台股投入的多，頭期款不是問題，但若是全都是美股的話
→ : ，可能會有要不要忍痛賣美股的問題
→ : 以年收來計算，你應該可以購入3600萬的房子，頭期款要
→ : 準備720萬，你準備好了嗎？這才是重點
→ : 另外很多人都很喜歡不討論學區反而送私立學校，我覺得
→ : 應該要想想私立學校帶給你小孩的是什麼？是更填鴨還是
→ : 更豐富的視野？如果是更填鴨的私校其實可以不用考慮，
→ : 更豐富的視野私校就是看自己有沒有達到該私校的全家長
→ : 資產所得中位數以上了，有達到標準去唸這類私校才會比
→ : 較輕鬆
→ : 台股投入的多，頭期款不是問題，但若是全都是美股的話
→ : ，可能會有要不要忍痛賣美股的問題
→ : 以年收來計算，你應該可以購入3600萬的房子，頭期款要
→ : 準備720萬，你準備好了嗎？這才是重點
→ : 另外很多人都很喜歡不討論學區反而送私立學校，我覺得
→ : 應該要想想私立學校帶給你小孩的是什麼？是更填鴨還是
→ : 更豐富的視野？如果是更填鴨的私校其實可以不用考慮，
→ : 更豐富的視野私校就是看自己有沒有達到該私校的全家長
→ : 資產所得中位數以上了，有達到標準去唸這類私校才會比
→ : 較輕鬆
推 : 推樓上49F 03/23 15:25
推 : 私校對比明星學區；就是多了頂層人脈，這群人除非你50F 03/23 15:28
→ : 從小認識長大，否則可能大學出社會都遇不到也打不進
→ : 從小認識長大，否則可能大學出社會都遇不到也打不進
推 : 不太懂到底目的是要自住還是投資，如果為了孩子選學區52F 03/23 15:31
可能想說目前還沒有強剛需自住需求所以想法還不是很釐清 想問看看大家說法
→ : 自住就是買不用管什麼少子化，投資就是另一回事53F 03/23 15:31
→ : 至於同儕多天才多努力都沒意義，有益的都是各自前途54F 03/23 15:33
→ : 但是家境富裕才是真的，有錢有權的人脈才有助於個人
→ : 但是家境富裕才是真的，有錢有權的人脈才有助於個人
推 : 原來年收250~300可以買3000多萬的房嗎0...0...56F 03/23 15:35
→ : 畢竟最後都要憑個人努力才能上頂尖校系甚至外國名校57F 03/23 15:35
→ : 我年收250買1700是不是太保守了58F 03/23 15:36
→ : 私校即使沒上頂尖校系，當初建立的人脈還是有幫助。59F 03/23 15:39
※ 編輯: cecol (118.201.124.124 新加坡), 03/23/2023 15:44:42→ : 我自己手足就能對照，多認識有力人士保證視野更廣闊60F 03/23 15:43
※ 編輯: cecol (118.201.124.124 新加坡), 03/23/2023 15:49:01推 : 台北市即使沒總量管制的國中有不少就狂勝其他縣市了，沒61F 03/23 15:47
→ : 管制開學前遷戶籍就可以了，學校還會感激你讓他們不用擔
→ : 心少子化被廢校，新竹區家長羨慕嫉妒恨呀！
→ : 管制開學前遷戶籍就可以了，學校還會感激你讓他們不用擔
→ : 心少子化被廢校，新竹區家長羨慕嫉妒恨呀！
推 : 以上都是我個人意見；讀過建中更能理解天才同儕造成64F 03/23 15:48
→ : 的課業壓力，沒調適好容易自我了結；在校時有跳一個
→ : 的課業壓力，沒調適好容易自我了結；在校時有跳一個
推 : 選學區不如去私校認識有力人士是真的阿。更有錢一點直66F 03/23 15:54
→ : 接潤美吧。
感謝分享 私校 vs 學區 也討論不少→ : 接潤美吧。
後來覺得私校學費是花費，學區房有保值
再者有看到私校比拼家境名車出國等
比較容易養成高物質化比拼的小孩，所以會擔心
※ 編輯: cecol (118.201.124.124 新加坡), 03/23/2023 15:57:20
→ : 去私校 認識有力人士 那種通常都是家裡有前做生意的68F 03/23 15:55
→ : 不是 什麼普通領薪水 高階 家庭負擔的起的
→ : 真的家裡有前有本事 很多都是高中念一念直接送美國了
會不會私校同學畢業都移民歐美→ : 不是 什麼普通領薪水 高階 家庭負擔的起的
→ : 真的家裡有前有本事 很多都是高中念一念直接送美國了
沒一個同學在台灣
結果只要學區校才比較就機會跟
同學一起努力念書上台灣本地大學
※ 編輯: cecol (118.201.124.124 新加坡), 03/23/2023 16:01:28
推 : 如果是薇閣延平倒沒那麼嚴重，只比學區家長再有錢點71F 03/23 16:02
→ : 最嚴重是從幼稚園就送貴族學校，那裡就真是頂流攀比
→ : 私校同學會回台灣，甚至過半畢業都在台灣；不用擔心
→ : 最嚴重是從幼稚園就送貴族學校，那裡就真是頂流攀比
→ : 私校同學會回台灣，甚至過半畢業都在台灣；不用擔心
推 : 我認識父母都公務員送小孩念延平的，門檻沒那麼高吧。74F 03/23 16:03
→ : 因為家裡事業從錢權到人脈都以台灣為主，不擔心這個75F 03/23 16:03
→ : 而且私校會攀比，難道明星高中的家境就會沒有攀比嗎...76F 03/23 16:03
→ : 我只能說認識頂層受薪族群，那還是高級中產意義不大77F 03/23 16:04
推 : 對了雖然上面是稱個人意見；不過也算生活圈菁英共識
→ : 明星高中日趨衰弱進行中，對照彼此經驗和數據的結論
→ : 除了建中一支獨秀？不過記得扣科學班數資班滿級人數
→ : 如果用普通班滿級人數算比例，結果對比也不會太突出
推 : 對了雖然上面是稱個人意見；不過也算生活圈菁英共識
→ : 明星高中日趨衰弱進行中，對照彼此經驗和數據的結論
→ : 除了建中一支獨秀？不過記得扣科學班數資班滿級人數
→ : 如果用普通班滿級人數算比例，結果對比也不會太突出
→ : 會不會讀書看基因啦。82F 03/23 16:11
→ : 不過如果考上建北還是能去讀；但是要盯緊和投資源。83F 03/23 16:11
有個問題時，私校規則一直變，比拼各種才藝背景但學區國中規則可能到小孩要念時候還是固定的戶籍制
小孩長大還有數十年，私校的規則蠻讓人很難掌握
→ : 而且以這個板的風氣，會炒房比什麼都賺，學會炒房何必84F 03/23 16:12
→ : 讀書呢。
我不會炒房 所以覺得還是好好念書→ : 讀書呢。
有個說法是存水泥比教育重要
但我覺得可能存水泥也有門檻了
→ : 因為如果有家教經驗的就知道，有錢人投入資源是海量86F 03/23 16:13
※ 編輯: cecol (111.223.92.194 新加坡), 03/23/2023 16:15:50→ : 炒房炒地和讀書文憑不衝突，板上高知識份子比例不少87F 03/23 16:14
→ : 我自己家有錢也炒房炒地，照樣讀書拿執照，地位問題
→ : 我自己家有錢也炒房炒地，照樣讀書拿執照，地位問題
→ : 那就申請自學在家學炒房就好啦。有錢人念書是念修身養89F 03/23 16:15
→ : 性的。真要說的話念個EMBA都比較實在。那也跟學區無關。
→ : 性的。真要說的話念個EMBA都比較實在。那也跟學區無關。
推 : 對了回到學區房保值的問題，我覺得可以精算看看成本91F 03/23 16:17
→ : 說不定走私校再滿足自住房的可能性更大，結果也更好
→ : 說不定走私校再滿足自住房的可能性更大，結果也更好
推 : 跟原po一樣也是想了很久，不過還是很幸運的跟一對教授93F 03/23 16:19
→ : 夫妻買到了2000出頭的新生金華學區公寓自住，其實除了
→ : 學區以外，那地段真的非常適合養小孩，小孩從小到大成
→ : 長階段所需要的環境那裡都有，有空去附近走走就知道XD,
→ : 自住有非常好的生活品質，最近裝潢好要搬過去啦~~~
→ : 夫妻買到了2000出頭的新生金華學區公寓自住，其實除了
→ : 學區以外，那地段真的非常適合養小孩，小孩從小到大成
→ : 長階段所需要的環境那裡都有，有空去附近走走就知道XD,
→ : 自住有非常好的生活品質，最近裝潢好要搬過去啦~~~
推 : 推，跟樓主狀況很像，希望有高手給建議98F 03/23 16:19
→ : 學區目前朋友建議就是簽戶籍就好…可能回歸到房市資
→ : 產配置討論比較單純
→ : 學區目前朋友建議就是簽戶籍就好…可能回歸到房市資
→ : 產配置討論比較單純
→ : EMBA？太晚補救人脈了，幫助有限甚至不如俱樂部。101F 03/23 16:21
→ : 所以就是錢的問題嘛，有錢要多少人脈有多少，學區在這當102F 03/23 16:27
→ : 中起的作用看起來很有限阿。
→ : 中起的作用看起來很有限阿。
推 : 入學規則倒是好問題；不過你說的聽起來像是貴族學校104F 03/23 16:31
→ : 我那時延平入學主要考筆試就行了，分數通過就能讀。
目前已經不是單純考試，而且蠻合理的→ : 我那時延平入學主要考筆試就行了，分數通過就能讀。
就好比以前聯考變成多元入學
私校玩的比公立更快更狠
公立還是得考慮中產往上爬所以不能太明目張膽
所以那自身經驗可能小孩長大時就無效了
※ 編輯: cecol (111.223.92.194 新加坡), 03/23/2023 16:48:17
推 : https://i.imgur.com/LMVN73O.jpg106F 03/23 17:01
→ : 多元表現有加分，但還是以國英數筆試分數為主要參酌
→ : 雖然不知道上榜競爭程度，不過多幾項加分會比較穩。
→ : 算是對應學測申請入學的一種變形，影響他們選材標準
→ : 全國縣市比賽；語文和科展相對好拿，音樂體育看天賦
→ : 但是只取單項最優，全國第一也只加12分；筆試輾過去
→ : 多元表現有加分，但還是以國英數筆試分數為主要參酌
→ : 雖然不知道上榜競爭程度，不過多幾項加分會比較穩。
→ : 算是對應學測申請入學的一種變形，影響他們選材標準
→ : 全國縣市比賽；語文和科展相對好拿，音樂體育看天賦
→ : 但是只取單項最優，全國第一也只加12分；筆試輾過去
![[圖]](http://i.imgur.com/LMVN73Oh.jpg)
推 : 公校的同學比較多元，孩子可以提早適應社會112F 03/23 17:57
→ : 是說金華國中公校學區的家庭實力，應該比起很多私校強
→ : 認識版上一個中醫，家裡6間房+10甲土地，一樣選金華國中
→ : 是說金華國中公校學區的家庭實力，應該比起很多私校強
→ : 認識版上一個中醫，家裡6間房+10甲土地，一樣選金華國中
→ : 延平今年還是筆試,台中的私校已經在搞多元入學了115F 03/23 18:08
→ : 教育單位不希望私校用筆試,但是弄多元入學學生家長有比較輕
→ : 鬆嗎??跟本沒有.
→ : 前幾天看到的新聞 https://reurl.cc/zAp3W0
→ : 教育單位不希望私校用筆試,但是弄多元入學學生家長有比較輕
→ : 鬆嗎??跟本沒有.
→ : 前幾天看到的新聞 https://reurl.cc/zAp3W0
![[圖]](http://i.disp.cc/t/0/pgw.udn.com.tw_gw_ph282aa4fd868bfc542b8b67f6e0fa24a3.jpg)
推 : 我延平高中畢的，身邊同學確實家裡普遍都還蠻有的。學119F 03/23 18:21
→ : 生時期就認識這些朋友沒有壞處
→ : 生時期就認識這些朋友沒有壞處
推 : 租就好，房價下行風險太高121F 03/23 18:47
推 : 拿資產五億來比私校家長背景？認真說就排中上而已。122F 03/24 00:00
→ : 如果再去比康橋、TAS、TES；不好意思就中等還沒現金
→ : 十億百億再到家族千億，現在會不會送公立，你再想想
→ : 公立頂尖學區多元？是中高級中產密集，而私校是高級
→ : 中產到頂層密集，哪來真正的多元；適應下自己生活圈
→ : 一舉例想反駁，結果剛好暴露自己視野高度，不客氣。
推 : 其實教育百百種，就是找到最大利益；要保證小孩擁有
→ : 雙語教育、多才多藝、菁英學科；就是私校和家教資源
→ : 從小的優質人脈資源是附加的，質和量絕對都遠超公立
→ : 覺得不重要是個人價值觀，甚至牽扯到有沒有踏入階層
→ : 如果再去比康橋、TAS、TES；不好意思就中等還沒現金
→ : 十億百億再到家族千億，現在會不會送公立，你再想想
→ : 公立頂尖學區多元？是中高級中產密集，而私校是高級
→ : 中產到頂層密集，哪來真正的多元；適應下自己生活圈
→ : 一舉例想反駁，結果剛好暴露自己視野高度，不客氣。
推 : 其實教育百百種，就是找到最大利益；要保證小孩擁有
→ : 雙語教育、多才多藝、菁英學科；就是私校和家教資源
→ : 從小的優質人脈資源是附加的，質和量絕對都遠超公立
→ : 覺得不重要是個人價值觀，甚至牽扯到有沒有踏入階層
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