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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-03-03 23:59:09
看板 home-sale
作者 icwechang (毛毛)
標題 [請益] 高雄瑞隆老透天v.s.美術館小2房你選？
時間 Fri Mar  3 18:15:40 2023


如題，你會怎麼選呢？
——————————
近期家中老透天房客剛退租
經房客反應老房子問題後
正打算想要花一筆錢來稍微整修一下
房子本身已40幾年，如果要整棟翻新勢必要花約200萬以上（建坪約40坪左右，土地約20
坪，無貸款，參考實登預估價值約1300），鄰近瑞隆商圈，附近機能老實說很不錯，靠近
籬仔內站，鬧中取靜。


因為租金行情不高（還是我誤會了？），整棟店住出租預期在2萬上下（之前只租16k），
所以不打算花太多錢裝修，預計最多50萬，如果順利出租那大概2年可以回收。

再來就是，從投報率來看，如果把這間透天換成美術館、巨蛋商圈一帶含裝潢小兩房感覺
會划算很多（約25-28坪x2間，租金行情預估15k-20k左右），後續增貸時更能cover掉本
息


糾結點：老透天土地持分真的高（20坪），還是有點捨不得，但理性上又覺得這個租金收
入實在偏少，管理上又麻煩。

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.195.171 (臺灣)
※ 作者: icwechang 2023-03-03 18:15:40
※ 文章代碼(AID): #1a0SZE26 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677838542.A.086.html
推 zax12321: 時間再拉長遠一點看這透天一定贏1F 03/03 18:17
推 ceca: 長期,透天沒有贏.一直都是半斤八兩.2F 03/03 18:20
→ ceca: 沒整併機會的土地沒啥鳥用.
→ ceca: 上面那個賣不出去的凶宅就是範例.
→ ceca: 透天投資通常是,屋況濫用低價買入,一開始就賺這一筆.
→ ceca: 之後大家漲幅半斤八兩,你有維護費她有管理費...XD
→ ceca: 不過出租來看,透天通常投報率都比較低.
→ ceca: 但透天可以改套或是分層出租.
03/03 18:22

整併的話應該沒什麼機會，這區塊鄰居紛紛都在這兩年花錢整修了，加上建商在這區幾乎
也沒蓋什麼新建案，鄰居大多是已退休的長輩。

要投報率的話，好像只能整個翻修分層出租了，但我實在不知道怎麼估租不租的出去。

推 zaza5566: 透天整棟租一個的投報率太低9F 03/03 18:38
推 toto123: 南部買鳥籠會被笑嗎
03/03 18:39

→ toto123: 因為南部停車問題不大11F 03/03 18:39
推 mepe1018: 透天的投資報酬率真的比較低～～除非是很精華的店面12F 03/03 18:42
推 b89520158: 續抱透天較妥當13F 03/03 18:43
推 eulbos: 停車問題不大 真的是美麗的誤會XD14F 03/03 18:44
→ b89520158: 市區的透天是稀有財，建商已經蓋很少了15F 03/03 18:45
→ b89520158: 懂得就懂，爽度很高
→ toto123: 停車問題不啊 相信台北怎麼比17F 03/03 18:53
→ toto123: 你鄉下路邊隨便停 或是停車位超級好租
→ toto123: 相較台北
→ bojan0701: 那附近有一區是幾乎沒啥車位可找...通常要停很遠...20F 03/03 18:57
→ bojan0701: 附件公有停車場幾乎都停滿

這倒是，附近路相對小條，經過的時候的確沒什麼停車位

→ MaxA: 投資就小2房，住爽沒交通問題就透天吧，我的話會選擇透天。22F 03/03 19:11

這間非自住，續抱的話未來還是會出租

推 sspider0829: 還在鄉下？你停看看啊 整天嘴23F 03/03 19:23
→ testPtt: 20p感覺也沒很好 公設車庫佔去1F剩下沒多少空間24F 03/03 19:26
→ testPtt: 透天94要雙車孝親房 土地最少要30p比較好
推 tswen: 美術館呀。偏鄉透天能幹嘛26F 03/03 19:29

看朋友一間600萬買的，租20k up，有點羨慕
※ 編輯: icwechang (101.9.195.171 臺灣), 03/03/2023 19:41:11
推 ceca: 店面投報率更低,越精華的越低..XD27F 03/03 19:37
推 maxidogkimo: 這間可以當店面嗎？28F 03/03 20:05

可以，附近有早餐、工作室、咖啡店，診所也適合

推 ceca: 瑞隆也沒有租不出去的房子,只有租不出去的租金.29F 03/03 20:06
→ ceca: 你翻好後,打開591,同樣等級人家租多少你就租多少.
→ ceca: 就這麼無腦.
→ testPtt: 591常常是沒人要的r 人家租的出去只要貼1張紙32F 03/03 20:11

原來如此，謝謝ceca大，這附近的需求我是不太懂，但前房客剛退租，就有人在問要租。
之前591貼出去大約有7、8組來電，比我想像中熱絡就是（也許租金相對低），附近有間
公寓4樓裝修的不錯，租金18k

是說為什麼土地要30坪才有價值？感謝大家回覆
※ 編輯: icwechang (101.9.195.171 臺灣), 03/03/2023 20:17:17
→ ceca: 一張紙租出去??那要嘛就是租太便宜,要嘛就是假的..XD33F 03/03 20:11
→ ceca: 這年代小蜜蜂要貼哪邊?
→ ceca: 貼門口可以租掉?...除非人家租6000他租3500...XD
→ ceca: 591租件哪來的不要的東西,租件流通性那麼大.
→ ceca: 租件都嘛上上下下,特別高的會租不掉.
→ ceca: 但是你總不會只盯著特別高的做參考吧.
→ ceca: 6000 6000 6500 5500 7000 8500...如果是這樣.
→ ceca: 你8500租不掉正常.
→ ceca: 但你參考這個價格,大概也是開個6500先掛兩個星期.
→ ceca: 看狀況要不要降到6000,但應該不會考慮5500.除非租超過三個月
→ ceca: 人家租多少,你就租多少,就這麼無腦.
→ testPtt: 有時候人家不喜歡外地人 在地人身分比較好查比較安心44F 03/03 20:18
→ ceca: 3天內租掉代表你租得太便宜.45F 03/03 20:19
→ ceca: 人家租6000,你大概租到4500~5000,所以三天租掉.
→ ceca: 要回家寫檢討報告.
→ ceca: 1~3星期是合理時間.
→ ceca: 超過三個月就是你太貴.
→ ceca: 另外土地30一樣沒價值...顆顆.
→ testPtt: 大地坪比較好規劃 透天不要叫老人爬樓梯 客廳大有面子51F 03/03 20:20
→ ceca: 大概是只想到危老重建.52F 03/03 20:20
→ ceca: 阿你自己重建,營造成本那麼高.
→ ceca: 你要嘛蓋得很陽春,要嘛蓋跟建商一樣還要花多很多錢.
→ ceca: 何苦勒...
→ ceca: 土地要被整併來蓋大樓才有價值.
→ ceca: 當然如果你可以收到地價很便宜的透天.
→ ceca: 例如收三棟每棟地坪15坪,一棟買600萬.
→ ceca: 這樣換算土地才一坪40萬.
→ ceca: 而旁邊土地整塊行情在100萬.
→ ceca: 然後因為不能整併,你就自己把三棟拆掉蓋兩棟大面寬別墅.
→ ceca: 一棟土地22.5坪土地成本900萬左右.
→ ceca: 營造成本現在你給牠抓1000好了.
→ ceca: 之後賣個2600~3000.
→ ceca: 這是一種生意...迷你型建商和建築師很多都在幹這個.
→ ceca: 只是很難收到連棟的透天.
→ ceca: 而老透天一般面寬都很小,甚麼三米半四米.
→ ceca: 那種你重蓋後價格也拉不了多高.
→ ceca: 所以就算地坪30,你面寬四米,長條型.
→ ceca: 你也很難賣到甚麼兩千萬.
→ ceca: 不過你面寬那麼低,建築也很難設計,大概就陽春蓋一概.
→ ceca: 營造成本以前四百多,現在大概五百多.
→ testPtt: 偏鄉地越大越好 在美國住平房地坪很大 還有私人泳池73F 03/03 20:25
→ ceca: 蓋起來跟原本的結構都一樣...顆顆..就外表皮不一樣這樣.74F 03/03 20:25
→ ceca: 但是以投資來講,效應不好..又很難賣.
→ ceca: 現在新透天別墅,面寬五米半到六米是基本了.
→ ceca: 不然新的四米面寬透天,人家要嘛轉頭買大樓.
→ ceca: 要嘛直接買投資客翻新的就好.
→ ceca: 所以土地會很尷尬又雞肋.
→ ceca: 市區你也看到很多透天拆掉變空地掛在那邊的.
→ ceca: 都是拆掉後才發現,幹,賣賣不掉或是價格超爛.
→ ceca: 蓋起來賣,價格也超爛.
→ ceca: 阿靠邀,房子拆掉了怎麼辦?
→ ceca: 沒怎麼辦阿,就套在那邊阿...哈哈哈.
→ ceca: 沒事拆甚麼房子...房子再爛,沒事也不要拆掉.
→ ceca: 有店面效應的還可以搭個鐵皮來做店面出租.
→ ceca: 巷道透天被拆掉,那個整個冏到炸掉.
→ ceca: 而且現在必然吃市府的罰單...XD
→ ceca: 還要幫兩側鄰居側牆做防水,以及拆掉時造成的鄰損賠償.
推 maxidogkimo: 有些房仲在賣老透天的時候會說  用地價乘上地坪90F 03/03 20:29
→ testPtt: 我有看到新透天面寬很窄 還在蛋殼91F 03/03 20:29
→ maxidogkimo: 是這個房子基本最低的價值。92F 03/03 20:29
→ maxidogkimo: 但我一直覺得這個說法怪怪的
→ ceca: 那是白癡仲介...不要理他.94F 03/03 20:30
→ ceca: 不然你叫他過來我丟個老透天給他買.
→ maxidogkimo: 因為他們拿的地價 是這附近整片可蓋大樓的地價96F 03/03 20:30
→ ceca: 他買得下去我就要發財了....哈哈哈.97F 03/03 20:30
→ ceca: 之前連棟四棟透天的故事我在板上有講過.
→ ceca: 後來被兩組人馬亂入,最後我卡位的那棟拋給某一組人馬
→ ceca: 地坪15左右,商四喔...我買小4xx.
→ ceca: 喔,40x.
→ ceca: 一坪土地才多少?3x萬.
→ ceca: 正前方停車場被建商收購,一坪好像快120萬.
→ ceca: 我拋給某一組拋給他750左右.
→ ceca: 一坪50.我就放了.
→ ceca: 兩組人都是要拆掉重蓋來賣的.
→ ceca: 邊間那一組單棟的就菜鳥,幾個有錢人合資投資不動產.
→ ceca: 第一次看到這種東西,又被他的包商洗腦,以為可以這樣玩.
→ ceca: 結果跳下去把房子拆了要重蓋.
→ ceca: 先被市府勒令停工,開單.
→ ceca: 之後才開始從新跑照,搞了一年多.
→ ceca: 並且還好她有道路用地+他邊間地坪好像有快到20.
→ ceca: 外加在隔壁是一棟1x年大樓,有退縮和法空,所以側邊有視野.
→ ceca: 因此他設計是側邊有整排景觀窗+大陽台.
→ ceca: 來彌補他面寬四米的問題.
→ ceca: 不過搞到今天都還在蓋...XD...被市府叮得滿頭包.
→ ceca: 外加營造成本包商一開始低估,後來發現數字要加很多之外.
→ ceca: 因為拖太久,拖到這一次營造成本大漲.
→ ceca: 我猜那幾個有錢人大概因此血壓狂飆吧..顆顆..
→ ceca: 當然虧錢不至於拉,漲那麼多了,外加她吃邊間也才500.
→ ceca: 而另外我拋給他的那一組是建築師事務所.
→ ceca: 幾個建築師合股的.
→ ceca: 他買了之後到今天都還沒動工,不知道在等甚麼.
推 maxidogkimo: 我感覺每次遇到海砂屋，房仲都喜歡用地價在那邊算124F 03/03 20:37
→ ceca: 目標就是典型,三間拆掉蓋兩間來賣.125F 03/03 20:37
→ ceca: 之前想要賣3xxx,現在胃口應該不會那麼小.
→ maxidogkimo: 說這間房子合理價格多少127F 03/03 20:38
→ ceca: 仲介有的是故意講謊話,有的是真的不懂.128F 03/03 20:38
→ ceca: 他們只把房子賣掉和買入.
→ ceca: 老透天的交易量其實也沒很大..
→ ceca: 所以不懂得人很多很正常.
→ ceca: 這東西你要自己買賣過幾次,並且看到各種故事.
→ ceca: 打掉重蓋,或是三間拆掉蓋兩棟賣.
→ ceca: 然後看完交易價格和各種成本.
→ ceca: 才會清楚.
→ ceca: 不動產難的是經驗...那不是數據看一看就可以知道的狀況.
→ ceca: 看數據會掉入各種陷阱裡面被套.
→ testPtt: 海砂屋就買地送屋(垃圾) 跟他算地價跟拆清費r138F 03/03 20:42
→ ceca: 海砂屋通常是整排的,那個等都更.139F 03/03 20:44
→ ceca: 便宜可以買來養.
→ ceca: 但是要精算都更的可能時間和都更的淺在利潤.
→ ceca: 之後再判斷要多少錢去買.
推 kagaya: 這樣說起來，若是面寬小不能整併老透天，租也不是，賣也難143F 03/03 20:47
→ kagaya: 賣，那怎麼辦 好尷尬
→ testPtt: 不拆還要做保護 不然哪個路人闖進去出事又要賠錢145F 03/03 20:47
→ kagaya: 又不能拆 那…只能拉皮賣一賣了？146F 03/03 20:48
推 maxidogkimo: 4米面寬的老透天很多~ 整理一下還是滿好住的阿147F 03/03 20:51
推 ceca: 面寬小路又小的透天,改套房或是分層出租嚕.148F 03/03 20:52
→ ceca: 不會被鄰居或管委會靠杯.
→ ceca: 愛怎樣改就怎樣改.
→ ceca: 另外通常拿來掛公司營登,當倉庫都很好用.
→ ceca: 它有它存在的價值.
→ ceca: 賣的話,目前還是有一大票人得了不買透天就會死得病的患者.
→ ceca: 所以透天翻新轉手賣並不怕沒買家.
→ ceca: 你只怕跳價太大,他貸款成數被銀行估太低,他買不動的問題.
→ ceca: 所以銷售時間會比公寓和大樓久不少,很大機會都是超過一年.
→ ceca: 讓銀行鑑價不用考慮你的買價.
→ ceca: 這樣講好了,老透天你買起來都是比"她土地價值"還要便宜很多.
→ ceca: 所以代表,他的缺點已經反映在價格上面.
→ testPtt: 這個應該不到4米 還不便宜 https://reurl.cc/8qp0YM160F 03/03 20:55
[圖]
→ ceca: 這個價格可已成交,代表這個狀態他價錢反映價值.161F 03/03 20:55
→ ceca: 但如果你把它拆了,就是改變它的型態.
→ ceca: 你會把它既有的"可使用空間"價值給破壞掉.
→ ceca: 那就進一步壓縮它的價值...自然他就更掉價.
推 kagaya: 阿 不管改套或者翻新，透天好像難免要先準備一大筆來投資165F 03/03 20:56
→ kagaya: 啊。
→ ceca: and...四米面寬的簡單判斷法是.167F 03/03 20:56
→ ceca: 停一台典型大小的轎車進去,側邊很難再停一台機車.
→ ceca: 四米半就是可以停一台轎車又停一台機車.
→ ceca: 五米大概就停一台轎車又停兩台機車.
→ ceca: 以上人都還是可以走過去.
→ ceca: 你四米也可以應停機車,但是車門會打不開..XD
→ ceca: 人要扭曲鑽過去.
→ ceca: 六米面寬主要是可以停雙車.
→ ceca: 其實五米半也可以免強停雙車,只是要技術+會比較不爽.
→ ceca: 多那半米,奇模子會差很多很多.
→ ceca: so..3棟4米打掉蓋兩棟6米....就是這樣.
→ ceca: 而那個價位的買家,基本都是雙車.
推 ltwo: 本版一定是新房179F 03/03 21:07
推 wizink: 現在哪邊有4米寬新透天，想看一下180F 03/03 21:17
推 kagaya: 市區要這麼寬很難吧 停一台就滿了181F 03/03 21:18
推 iwcuforever: 投資角度？當然留透天...182F 03/03 21:19
推 teddyissad: 精華地段的小巷透天不錯啊183F 03/03 21:31
→ teddyissad: 可以隔間 又能賭建商收購
→ testPtt: 精華地段小巷除了台北其他被套比較快185F 03/03 21:35
推 teddyissad: 不會啦 有些真的夠便宜 租金投報率5-6趴186F 03/03 21:36
→ testPtt: 不能停車上班族不愛 離學校遠學生不愛 便宜也是很難租187F 03/03 21:42
→ dondon0419: 瑞隆路那邊透天很多路小到汽車開不進去..1F不能當車庫188F 03/03 22:00

有些地方真的進不去，這間剛好臨路雙線道
面寬大概4米半吧，可停車
看了大家踴躍的討論分享
或許翻修隔個3間獨立套房拉高投報
裝修費用剛好等於一買一賣要給的仲介費

推 SkyFee: 4米寬透天…..189F 03/03 22:02
※ 編輯: icwechang (101.9.195.171 臺灣), 03/03/2023 22:25:01
推 ceca: 路小到開不過去基本上就五米以下.190F 03/03 22:24
→ ceca: 五米巷側邊不停機車可以開車過.
→ ceca: 側邊停機車就過不去.
→ ceca: 四米就不用想過了.
→ ceca: 門口路不同大小,房價也差很多.
→ ceca: 不過通常四米以內的都是包租公買去改套房用
→ ceca: 432甚至1米路...XD
→ ceca: 你雙線道基本上應該是12米以上.
→ ceca: 12米的話,改套房出租投報率也會被壓低.
→ ceca: 翻一翻賣掉可能會更開心.
→ ceca: 你翻一翻賣掉,然後再去六米路應該可以買1.5間以上.
→ ceca: 甚至可能可以達到1.8間.
→ ceca: 這樣在湊一點弄兩棟來改套房.
→ ceca: 擬出租投報率幾乎倍增.
→ ceca: 10~12米路透天,可店面可住家.
→ ceca: 如果是20米路,當住家比較浪費,通常是有錢人才這樣幹.
→ ceca: 喔我是說,這幾年買20米路的透店來當住家.
→ ceca: 而不是那些既有屋主持有3x~5x年的\.
→ ceca: 20米路買來當住家就有一定的面子效應...XD
→ ceca: 但實際上,住10~12米路跟住20米路,居住品質沒有差.
→ ceca: 馬路多寬一倍的價值,幾乎都發酵在"面子"上面!!
→ ceca: 6米路則是開車過去要注意不要卡到停在路邊的車.
→ ceca: 或是會車要喬一下體位.
→ ceca: 進車庫也要抓精準的角度.
→ ceca: 外加窗戶打開對面靠很近.
→ ceca: 所以住宅心情會大幅受影響.
→ ceca: 另外12米路如果土地是商四以上,又在市中心.
→ ceca: 就有一定的機率未來被土地整併.
→ ceca: 當然五甲瑞隆的機率要比市區低很多.
→ ceca: 然後12米路又比20米以上的低很多.
→ ceca: 很多是指....很多!!!!!!!!!!
→ ceca: 但無論有多少,總是這個夢是可以做的..XD
→ testPtt: 路大條建商比較想收 比較有機會當釘子戶222F 03/03 22:42
→ ceca: 收透天要花很多很多時間,所以通常是房價高到一個數字.223F 03/03 22:42
→ ceca: 建商才會動手.
→ ceca: 收購價平均起來要比買整塊地便宜大概七成.
→ ceca: 不過路邊和後面兩棟的收購價不一樣.
→ ceca: 例如20米路邊透店她商四收100w/p,後面可能收50w/p
→ ceca: 平均下來75w/p 而商四地可能110萬一坪.
→ ceca: 當然12米路收購價就會更低.
→ ceca: 主要是12米路推案效應不如20米路,因此就從土地打折來回補.
→ ceca: 但是基本上12米路推大樓案是還賣的動的.
→ ceca: 因此12米路商四以上,通常就有夢可以做.
→ ceca: 有夢可以做,夢不一定要實現.
→ ceca: 例如這邊有10條路,只要其中一條的某一小區塊的透天被整併.
→ ceca: 整併的可能也才10~14棟透天一點點.
→ ceca: 但會帶動整個區塊只要可以作夢的透天.
→ ceca: 房價都往前衝一波...XD
→ ceca: 然後可以拋看看有沒有人要接手作夢...XD
→ ceca: 當然對建商來講,收多少錢是注定的,因此他不會收漲過多的
→ ceca: 但是在炒做的時候,有時候就是會盲目和吸引白癡.
→ ceca: 你運氣好拋得掉,那就可以多賺不少.
推 chienchung: 我家也有巷子內第一間透天, 目前雅房出租, 投報不好.242F 03/03 23:05
→ chienchung: 真的是雞肋產品...不過是父親早期買入要當補習班的
→ chienchung: 狹長型, 後來補些家具變成7間雅房租人. 福東國小附近
推 lanhow: 樓上握手，謝就留著自住吧245F 03/03 23:16

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