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一、動機：
最近辦了兩筆房貸，跟銀行行員聊天之後，一些心得紀錄。還請不吝指正，多多交流。

二、內文

單元一：我到底能貸多少錢？

這牽涉到幾個概念，
1.銀行能接受的收支比是50%，最高上限70%。


(平均月收入x70%)/0.5x100=可貸金額（萬）

例如：
我年薪120（或月薪10萬）
可可用於貸款的金額上限就是70000
可貸金額就是70000/5000x1000000=14000000
大概可以買1700萬的房（貸八成）。


單元二：如何評估收租物件的投報優劣？

這是我比較常思考的也拿出來跟大家討論。

先設定幾個前提：
1.銀行全額認列租金收入。
2.使用20年貸款貸8成。
3.每一百萬月還5000。
4.自償：租金大於等於本利和。
5.收支比選擇上限70% 。

配合單元一，得出算式如下：

if 貸款本利和=租金（單位：萬）

then (物件價格/100)x0.5=月租x收支比

ex:
物件價格200萬
200/100*0.5=租金*0.7
租金=1/0.7=1.42（萬）

結論：
（1）租金要能自償貸款（現金流角度），200萬要收租1萬。
（2）租金要能一直平衡收支比（銀行角度：多房），
200萬要收租1.4萬。

舉例：
假設收租12萬我揹三房2400萬房貸，這樣表現如何呢？

1.從現金流自償角度：
以八成論，等同我買了總值3000萬的物件，理應要收15萬，在及格邊緣。要自己貼錢繳貸
款，還不到財富自由。

2.從銀行負債收支比角度，
貸2400萬要收入約17.1萬，也不能過關。
所以必須再提供工作收入5萬，
或者是另一間房子有收租但是無貸款，降低負債比。


以上，寫完了，歡迎討論。



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※ 作者: rabinson 2023-02-12 11:59:45
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