※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-01-30 18:14:07
看板 home-sale
作者 標題 [心得] 用租金繳房貸年報酬率6%
時間 Mon Jan 30 16:35:35 2023
請教各位大神，假設再目前喊空的時候進場，
假如買了總價740萬的2房來租人，頭期付了148萬加上簡單家具電32萬共投入180萬成本，
然後每個月收租金2萬含管，假如未來平均房貸利率漲到3%來算，每個月要還本息約2萬5
，所以自己要每年要再貼6萬算進成本，6年後假如房價一直沒漲一樣賣掉740萬，6年來我
投入的成本180萬+6萬*6年=216萬，此時房貸本金房客幫忙繳了80萬（算我的獲利），80
萬/6年=13.3萬
然後每個月收租金2萬含管，假如未來平均房貸利率漲到3%來算，每個月要還本息約2萬5
，所以自己要每年要再貼6萬算進成本，6年後假如房價一直沒漲一樣賣掉740萬，6年來我
投入的成本180萬+6萬*6年=216萬，此時房貸本金房客幫忙繳了80萬（算我的獲利），80
萬/6年=13.3萬
總結：216萬投入6年房市，6年後實拿80萬，每年投報率穩定約6%，請問我這不求上漲只
求不跌的計算哪裡有漏洞嗎？
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.225.51 (臺灣)
※ 作者: junyuan 2023-01-30 16:35:35
※ 文章代碼(AID): #1Zru5P7H (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675067737.A.1D1.html
→ : 你還要算一下房仲成本 不過大致上沒問題1F 01/30 16:37
推 : 我是懶得看你怎麼算 但我是這樣操作的2F 01/30 16:38
→ : 交易成本我會放更久去攤提
→ : 交易成本我會放更久去攤提
→ : https://i.imgur.com/oUeDmGA.png4F 01/30 16:38
→ : 我也是以不漲不跌的情況下去估算這個物件能不能出手5F 01/30 16:39
→ : 我大致幫你按一下 空窗期就設每年一個月 稅金每年各50006F 01/30 16:39
→ : IB大真客氣 空租抓到一個月7F 01/30 16:39
→ : 家電成本我幫你算進總價772萬, 六年後賣740萬8F 01/30 16:40
→ : 其實收租件可以做到不止6% 空租可以更短9F 01/30 16:40
→ : 蠻不錯的 這個在哪10F 01/30 16:43
推 : 管理費扣扣 總投報差不多3% 沒到不錯吧 至少我完全不11F 01/30 16:45
→ : 會考慮
推 : 你看我連去年都買到571 租人不含管16500 還免整理可以
→ : 直接入住
→ : 會考慮
推 : 你看我連去年都買到571 租人不含管16500 還免整理可以
→ : 直接入住
→ : 看他裝潢費用這是新房吧 用新房來看我覺得還ok15F 01/30 16:48
→ : 中古屋有冷氣窗簾了 要花的錢應該不到10萬
→ : 中古屋有冷氣窗簾了 要花的錢應該不到10萬
推 : 樓上上s26大找到這個投報厲害17F 01/30 16:49
推 : 家電家具花超過30萬也太佛吧18F 01/30 16:50
推 : 對我的家具家電不含冷氣不會估那麼高19F 01/30 16:52
→ : 那間還因為現在房價漲 我手上還有幾間總投報就超過4%
→ : 的
→ : 那間還因為現在房價漲 我手上還有幾間總投報就超過4%
→ : 的
推 : 被你發現永動機了22F 01/30 16:54
→ : 那還是因為我做大樓獨套 根本不太用管理的23F 01/30 16:54
推 : 我現在最嘔的就是 去年12月有一間我估房租在16000-1650
→ : 0 的 算上社區最高單也只要530 但接近鵝子預產期沒碰
推 : 我現在最嘔的就是 去年12月有一間我估房租在16000-1650
→ : 0 的 算上社區最高單也只要530 但接近鵝子預產期沒碰
推 : 生小孩更要買阿!小孩常常都帶財26F 01/30 16:59
推 : 然後咻一下 物件沒了27F 01/30 16:59
推 : 還好啦 屁眼還在一切OK28F 01/30 17:00
→ : 你都沒考慮過租不出去的金流問題耶29F 01/30 17:00
→ : 乾 有時候都被搞到精神耗弱了30F 01/30 17:00
→ : 做租屋件哪需要考慮租不出去的問題啊
→ : 做租屋件哪需要考慮租不出去的問題啊
→ : location location location 大概就這樣 再爛都有人租32F 01/30 17:01
推 : 家電32有含裝潢嗎？新屋嗎？新屋32還可，中古太高33F 01/30 17:02
→ : 理想總是美好的，你懂挑房子嗎?你確定你的房子租的出去34F 01/30 17:02
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/pCJkvlEh.jpg)
→ : 打開591隨便一區都有幾百間在出租，你的利多在哪?36F 01/30 17:03
→ : 你懂挑房客嗎?過年前出現好幾篇怎麼趕房客的文章
→ : 你懂挑房客嗎?過年前出現好幾篇怎麼趕房客的文章
→ : 我是覺得板上做增值件的比較多 也不太瞭解租屋件 也看38F 01/30 17:04
→ : 不上租屋件的利潤就是了
→ : 不上租屋件的利潤就是了
→ : 你會基本的修繕嗎?東西壞了你有本事修嗎?40F 01/30 17:05
→ : 111哥不要在抬槓了啦 北高兩地讓你選 看你要挑戰西卡41F 01/30 17:05
→ : 的拆門還是我的鎖磁扣關水閘
→ : 的拆門還是我的鎖磁扣關水閘
→ : 都不會?那你成本要往上調很多喔，甚至要賠錢買經驗43F 01/30 17:05
→ : 靠北 東西壞了不能叫水電師傅修喔 我就算自己會修我每44F 01/30 17:06
→ : 個月還是有把一部分的租金規劃拿來修繕用
→ : 個月還是有把一部分的租金規劃拿來修繕用
→ : 不是每個人都像S一樣可以吃飽撐著在家當全職爸爸46F 01/30 17:06
→ : 當然可以叫人來修阿，那叫"錢"
→ : 當然可以叫人來修阿，那叫"錢"
→ : 你真的不是沒當過房東就是不會當房東 不然就是增值件48F 01/30 17:07
→ : 重劃區搞不懂市區租屋件的狀況
→ : 重劃區搞不懂市區租屋件的狀況
推 : 當房東也是要作口碑啦50F 01/30 17:07
→ : 可是說實在也沒那麼多好修的51F 01/30 17:07
→ : 我只能說 我有的社區還有一堆老屁股包租公婆 明明當房52F 01/30 17:07
→ : 東就是一件很爽的事情
→ : 東就是一件很爽的事情
→ : S常在喊的增值件，你懂得買嗎?54F 01/30 17:07
→ : 怎麼在板上變成勞心勞力又沒人想要55F 01/30 17:08
→ : 我之前半夜懶得出來 也叫過水電幫我去換燈泡..56F 01/30 17:08
→ : 老屁股的包租公包租婆那是閒錢買來的房，你想跟人拚57F 01/30 17:08
→ : 而且真的沒那麼多東西好修 去年一整年我就只修了一個58F 01/30 17:09
→ : 水龍頭 花了五分鐘 快接頭有墊圈 還不用貼布西路纏來
→ : 纏去
→ : 水龍頭 花了五分鐘 快接頭有墊圈 還不用貼布西路纏來
→ : 纏去
→ : 但說實在 這種情況很少61F 01/30 17:09
→ : 我的水電出工費只跟我收500 超佛62F 01/30 17:09
→ : 差不多 我記得換燈泡也是這個錢63F 01/30 17:10
→ : 實際上 公寓出租套房 到最後管理麻煩拿出來賣肯定一堆吧64F 01/30 17:10
→ : 不然為什麼房仲網一堆在賣?
→ : 不然為什麼房仲網一堆在賣?
噓 : 紅明顯 房市吸血鬼仲介吃掉你一半獲利 而且還不用負擔風66F 01/30 17:10
→ : 險
→ : 險
→ : 何況現在社宅的福利好 材料費 工錢 在給5%開發票 政府68F 01/30 17:10
→ : 當然一堆啊 市面幾萬間 隨時有100間在我都不意外啊69F 01/30 17:10
→ : 幫你買單70F 01/30 17:10
推 : 什麼都不會就傻傻的進場，最後一隻老鼠歡迎您71F 01/30 17:11
→ : 房市好 你說高價轉手 還能賺 問題是 也要撐到 等到72F 01/30 17:11
→ : 我是覺得佛心 因為你叫我跑一趟500出工 我會掛你電話73F 01/30 17:11
→ : 哈哈哈
→ : 哈哈哈
→ : 說實在 我常常在想高價轉手 但一直都沒做75F 01/30 17:12
→ : 去年轉移量不知道出來沒 之前一年轉移20-30萬 市面上76F 01/30 17:12
→ : 有一堆有什麼意外 何況還有釣魚跟詐騙還有重複的
→ : 有一堆有什麼意外 何況還有釣魚跟詐騙還有重複的
→ : 讓你多出一千萬你不願意 我多拿五百萬 我四五年就能賺到78F 01/30 17:12
→ : 所以老是沒辦法高價轉售XDDDDDDD
→ : 所以老是沒辦法高價轉售XDDDDDDD
→ : 我住月中沒什麼開信箱 前天一次拿了七封房仲的開發信80F 01/30 17:13
→ : 當專業房東 真的沒哪麼簡單啊~~81F 01/30 17:13
→ : 靠北 賺錢的我幹嘛賣 現在都不叫我買房 叫我賣房82F 01/30 17:13
→ : 真的不難啊83F 01/30 17:13
→ : 你只要做好一件事 挑房客 其他都很簡單84F 01/30 17:14
→ : 到底難在哪 你說我們勉強算年輕人還知道上網查資訊 那
→ : 些老人家當包租公婆也沒那麼多毛病
→ : 惡房東惡房客真的相對少數啦 不要以為上網抱怨就是很多
→ : 不然你看租賃糾紛社團不就崩潰
→ : 那跟過得爽的不會上婚姻版抱怨一樣
推 : 我也很想問 去年整年就一次維修 一年很少超過五次維修
→ : 最麻煩的就是我每年會重簽 至多這樣而已 便利商店買
→ : 租約然後寄放警衛 房客簽好再去拿 平常都房租已匯 難在
→ : 哪啦
→ : 不要看些沒經驗的人亂估價格 什麼花上百萬裝潢給房客
→ : 住 退租花十幾萬整理 誰這麼佛通知我
→ : 到底難在哪 你說我們勉強算年輕人還知道上網查資訊 那
→ : 些老人家當包租公婆也沒那麼多毛病
→ : 惡房東惡房客真的相對少數啦 不要以為上網抱怨就是很多
→ : 不然你看租賃糾紛社團不就崩潰
→ : 那跟過得爽的不會上婚姻版抱怨一樣
推 : 我也很想問 去年整年就一次維修 一年很少超過五次維修
→ : 最麻煩的就是我每年會重簽 至多這樣而已 便利商店買
→ : 租約然後寄放警衛 房客簽好再去拿 平常都房租已匯 難在
→ : 哪啦
→ : 不要看些沒經驗的人亂估價格 什麼花上百萬裝潢給房客
→ : 住 退租花十幾萬整理 誰這麼佛通知我
推 : 我去年買北市捷運附近710 滿好租的 1800096F 01/30 17:22
推 : 你算錯了 房價只漲不跌 翻倍再翻倍，房屋價格跟租金都能97F 01/30 17:22
→ : 上漲好幾倍，這樣投報率就不是年化6趴了
→ : 上漲好幾倍，這樣投報率就不是年化6趴了
推 : 交易成本買1%賣4%，先被吃掉房價的5%..還不含房屋地價99F 01/30 17:24
→ : 和所得稅......聽起來有點普
→ : 和所得稅......聽起來有點普
推 : 房價漲跌不計 租金還真的沒看跌過 租金真的很穩 一旦發101F 01/30 17:25
→ : 生租金暴跌必然是有更多大事件的發生 屆時該擔心的是別
→ : 的事情
→ : 生租金暴跌必然是有更多大事件的發生 屆時該擔心的是別
→ : 的事情
推 : 單利6% 指數是複利6%104F 01/30 17:25
→ : 而且房子長期還是得面臨折舊問題
→ : 道瓊127年指數噴了890倍，平均年複利6%
→ : 而且房子長期還是得面臨折舊問題
→ : 道瓊127年指數噴了890倍，平均年複利6%
→ : s的套房在新莊 ？ 你那坪數是室內實坪？ 12坪套房？107F 01/30 17:27
→ : 這個算一房一廳一衛+小流理台 了吧
→ : 不算套房 套房不都是4 5坪
→ : 這個算一房一廳一衛+小流理台 了吧
→ : 不算套房 套房不都是4 5坪
推 : 權狀12坪小到靠北 我介紹都說很小 沒公設 先講缺點110F 01/30 17:29
→ : 不過室內也是不止4.5坪啦
→ : 你如果只有4.5坪多半是改套 改套投報不止這樣啦 但相
→ : 對管理上會麻煩點倒是真的
→ : 不過室內也是不止4.5坪啦
→ : 你如果只有4.5坪多半是改套 改套投報不止這樣啦 但相
→ : 對管理上會麻煩點倒是真的
→ : 你是什麼格局？ 有一房一廳嗎 有流理台嗎114F 01/30 17:30
推 : 哪有那麼多東西要修啦，我還裸租讓房客自己裝潢，自己負責115F 01/30 17:31
→ : ，房子到期回復原狀就好
→ : ，房子到期回復原狀就好
→ : 所以在收租上還可以細分 店面 商用 一般住宅 一般住宅117F 01/30 17:31
→ : 還可以分 透天 公寓 社區大樓 然後有沒有整層出租還是
→ : 分層 都是不同的收租件 獲利跟需要投入的部分也不相同
→ : 還可以分 透天 公寓 社區大樓 然後有沒有整層出租還是
→ : 分層 都是不同的收租件 獲利跟需要投入的部分也不相同
推 : 租屋股神來了120F 01/30 17:32
→ : 我的七間都能開伙 自然有流理臺121F 01/30 17:32
→ : 我覺得對散戶包租公 來說 最主要是找人 跟管理很麻煩122F 01/30 17:32
→ : 我有小套 大套 夾層套 一房一廳斡敗N次 去年有一間差十123F 01/30 17:32
→ : 萬 尼瑪
→ : 找對人 不太用管理 找人才是重點
→ : 萬 尼瑪
→ : 找對人 不太用管理 找人才是重點
→ : 我朋友在台北市 老公寓 隔成好幾個套房 最後也賣掉不玩了126F 01/30 17:33
→ : 畢竟大部分人還自有正職工作
→ : 畢竟大部分人還自有正職工作
→ : 你都是電梯大樓社區？128F 01/30 17:33
→ : 鵝子吃飯時間快到了 我先去準備129F 01/30 17:33
→ : 嗯 我不碰公寓的
→ : 嗯 我不碰公寓的
→ : 比起無腦指數，買房租人太多麻煩點131F 01/30 17:34
→ : 房子舊掉管路要重拉，還有可能漏水問題要解決
→ : 如果遇到雷租客，房租收不到最算了
→ : 可能還趕不走
→ : 光房子超過一定數目就不能貸兩成
→ : 成本就會被套墊高
→ : 你這算法只能小資小確信算法
→ : 資本太大最終還是只能放指數
→ : 房子舊掉管路要重拉，還有可能漏水問題要解決
→ : 如果遇到雷租客，房租收不到最算了
→ : 可能還趕不走
→ : 光房子超過一定數目就不能貸兩成
→ : 成本就會被套墊高
→ : 你這算法只能小資小確信算法
→ : 資本太大最終還是只能放指數
→ : 同社區當包租公婆的未必像我有裝修背景 但也都清清鬆鬆139F 01/30 17:34
→ : 老公寓 不要去隔 正常租給簽長約 穩穩賺就好 報酬不高140F 01/30 17:34
→ : 那個我身上八筆貸款 7成5 兩個掛1六個掛4141F 01/30 17:35
→ : 有些人就是台北市老公寓不想賣 擺著等都更去外面買新的142F 01/30 17:35
→ : 目前大部分的問題都有辦法解決 會說有問題的 至少目前143F 01/30 17:36
→ : 看到的都是沒經驗或不懂
→ : 看到的都是沒經驗或不懂
推 : 靠背frank111超怕有新人加入包租公145F 01/30 17:36
→ : 笑死耶，恐嚇技能連出加大招叫：最後一隻老鼠
→ : 就是要加入包租行列才知道到底好不好做啊
→ : 沒嚐過甜頭都聽人家在講，哪知道賺頭和挑戰在哪
→ : 笑死耶，恐嚇技能連出加大招叫：最後一隻老鼠
→ : 就是要加入包租行列才知道到底好不好做啊
→ : 沒嚐過甜頭都聽人家在講，哪知道賺頭和挑戰在哪
推 : 站在房東立場 我當然希望一輩子租房讓我賺錢 但說真的149F 01/30 17:38
→ : 船大不佔海 就算有人願意加入包租公婆行列 我覺得也沒
→ : 啥好隱瞞的 搜尋我舊文 我應該從挑房借貸買房管理都有
→ : 寫過
→ : 船大不佔海 就算有人願意加入包租公婆行列 我覺得也沒
→ : 啥好隱瞞的 搜尋我舊文 我應該從挑房借貸買房管理都有
→ : 寫過
推 : 新竹園區套房 成本380 收1.5/月路過153F 01/30 17:39
→ : 但請不要買增值件然後問我為啥沒跟租屋件一樣狀況…154F 01/30 17:39
推 : 收租好啊，從早睡到晚半夜追劇也不怕失業155F 01/30 17:40
→ : 股票跌到爛掉也不干包租公的事...！！
→ : 股票跌到爛掉也不干包租公的事...！！
→ : 版上專業包租公 會刻意避開有大量社會住宅的地方嗎157F 01/30 17:42
→ : 還是一切看收購物價價位~~例如桃園 林口 ~
→ : 還是一切看收購物價價位~~例如桃園 林口 ~
推 : 我會避開耶，因為社宅旁房價感覺漲不易...159F 01/30 18:00
→ : 我其實喜歡增值潛力，出租只是順便
→ : 我其實喜歡增值潛力，出租只是順便
推 : 我覺得扣掉交易成本幾乎沒賺錢耶，有回文寫計算方式，如果161F 01/30 18:04
→ : 有誤還望版友指正
→ : 有誤還望版友指正
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