※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-07-13 09:01:06
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作者 標題 [閒聊] 揹房貸的基礎觀念
時間 Tue Jul 12 17:50:30 2022
我發現版上有許多人投資工具講得頭頭是道，理應財商正常才對。
但實際上遇到 "揹貸款" 的解讀卻萬分恐懼。
今天自己有位朋友剛好也有問我揹房貸萬一工作有變動怕不怕繳不出來等事情，
我想說藉由這個例子分享一下揹貸款的實務操作。
這些方法尤其適合沒有奧援的首購。
今日對話大意是：
我一間台北老公寓出租，當初買價1XXX，目前漲幅約20%~30%，
貸款30年寬限2年，前兩年每月房貸1萬5，後面每月房貸4萬5，實際收租每月4萬5。
計算上我把上述的東西講的更保守一點，我說每月收租算3萬就好。(租報率不到3%)
我這樣操作有甚麼結果？
計算上我把上述的東西講的更保守一點，我說每月收租算3萬就好。(租報率不到3%)
我這樣操作有甚麼結果？
前兩年總收租72萬，前兩年房貸利息36萬，結餘36萬。
後兩年總收租72萬+結餘36萬共108萬，後兩年房貸本利108萬。(其中75萬左右是本金)
房子買來出租，以上面非常一般的租報率來看，前面四年你根本不用屌他，
也不用再丟出任何一毛錢。
>>> 就算真的遇到重大變故要賣房
>>> 就算房價完全沒漲
在這麼差的假設下，只付頭期這四年也賺了75萬租金(原本繳入的房貸本金)。
阿沒工作沒錢繳會怎樣？
>>> 賣房拿回頭期+期間租金
>>> 轉貸繼續開寬限收入，計算式如上
再怎麼慘，都不會比沒工作繳不出房租還慘
所以為何要懼怕貸款？
後面我繼續跟他講，我十分建議他做的操作，且去年也有一位朋友照這操作買房，
我朋友家裡沒奧援，靠自己買房，最終買在新北老公寓(有帶一個頂加物件)，
每月房貸3萬，頂加是2房物件出租2萬，等於每月房貸自己只拿出1萬，
比他當初租房的租金還低，這種你是要怕甚麼繳不出房貸？
別忘記3萬房貸裡9000多是利息且每期遞減，其它都是本金。
所以為何要懼怕貸款？
別忘記3萬房貸裡9000多是利息且每期遞減，其它都是本金。
所以為何要懼怕貸款？
更進階的是買隔套物件，一個1500萬的隔套，找那種一個2房+其餘套房的買，
2房自己住，其餘隔套出租(假設4套)，每套收租1萬~1萬2，光收的租金都比你
繳的房貸多，每月還有一點零花錢，自己住還不用錢，邊住邊等都更。
2房自己住，其餘隔套出租(假設4套)，每套收租1萬~1萬2，光收的租金都比你
繳的房貸多，每月還有一點零花錢，自己住還不用錢，邊住邊等都更。
多爽？
所以為何要懼怕貸款？
上面列舉這幾種操作有觀察到嗎？ 你幾乎沒有甚麼現金流繳不出來的風險，
真的有重大變故賣掉變現或增貸也不蝕本。
只有鍵盤幻想繳不出來的人，才會一直用沒有經驗的腦袋去束縛自己，
結果就是一直一直沒有出手，然後不知道為什麼房價會一直一直變貴。
--
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→ : 因為你搞錯重點 他們只是無法下重大決定而已1F 07/12 17:54
→ : 說穿了就是對自己極度沒信心 繳房貸怕得要死
→ : 再怎麼算都不重要 他們聽到要跟銀行借30年錢就嚇死
→ : 然後永遠邁不出那一步
→ : 說穿了就是對自己極度沒信心 繳房貸怕得要死
→ : 再怎麼算都不重要 他們聽到要跟銀行借30年錢就嚇死
→ : 然後永遠邁不出那一步
→ : 不懂就會怕 以為背房貸很可怕5F 07/12 17:57
→ : 因為沒實際操作過 嘴巴說的很簡單 整天擔心別人繳不出來6F 07/12 18:02
→ : 事實就是 一直繳房租 然後喊房子貴買不下去...
→ : 事實就是 一直繳房租 然後喊房子貴買不下去...
房租其實就是
每月繳租 XXXXX，每年或每幾年會調漲租金，並且要持續繳交XX年的消費模式。
房貸就是
每月固定繳 XXXXX，只繳 XX 年期滿後不用再繳且擁有一間房的儲蓄模式。
敢消費付房租，卻擔心不能儲蓄擁有房子，真的是很有趣。
推 : 不是只有這樣的，還要解釋給另一半了解，然後家人又怕你8F 07/12 18:03
→ : 們年輕人不懂，到中年才明白原來父母的建議也是很局限，才
→ : 出來買時又貴的要死，所以我現在都教育小孩要學習去看財經
→ : 新聞。反正我已經老了又回不去了，唉
→ : 們年輕人不懂，到中年才明白原來父母的建議也是很局限，才
→ : 出來買時又貴的要死，所以我現在都教育小孩要學習去看財經
→ : 新聞。反正我已經老了又回不去了，唉
階級複製真的是很恐怖且正在進行式。
你爸媽沒財商，自己生長的過程又沒機會讓自己碰到，高機率也會是沒財商。
推 : 北市公寓可以租到4萬5？在哪12F 07/12 18:04
推 : 背房貸絕對是最值得做的槓桿因為房子能住...利息低又會漲13F 07/12 18:07
→ : ，會怕的不要出門好了。
→ : ，會怕的不要出門好了。
空空一直幻想著大量槓桿開滿爆掉的狀態，真的看懂這篇的操作，
就知道根本不可能發生。
只有一些奇葩或是重大變故(例如創業失敗欠一屁股債)才會把自己搞到爆開。
→ : 版上還是有很多人願意解釋，能救一個是一個，我就是這樣15F 07/12 18:09
→ : 看到西大的文，才當盤子去買自住的預售啊，這才是真的做
→ : 善事（c大之前推文説的只有有緣人才看得到）
→ : 看到西大的文，才當盤子去買自住的預售啊，這才是真的做
→ : 善事（c大之前推文説的只有有緣人才看得到）
→ : 不會買的永遠有藉口18F 07/12 18:12
推 : 這篇s大也講得很好，已收藏，謝謝原。19F 07/12 18:13
推 : 你可以讓你的下一代不要重蹈覆轍就好20F 07/12 18:14
推 : 他們會對1.5%利息非常在意，但完全不在意通膨2%...21F 07/12 18:14
→ : 利息1.5%... 要死喘不過氣了
→ : 通膨2%... 馬照跑 舞照跳
→ : 利息1.5%... 要死喘不過氣了
→ : 通膨2%... 馬照跑 舞照跳
推 : 好奇，突然沒了工作是要怎麼轉貸？24F 07/12 18:21
轉貸如果真的申請不下來，還有一條路就是可以跟銀行協商的。
看是給額外寬限，或是緩繳，都有可能。
最不濟就是賣掉也不虧。
※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/12/2022 18:30:21
推 : 你真的在行善= =25F 07/12 18:25
推 : 方便把轉貸開寬限說多點嗎？ 感謝26F 07/12 18:27
推 : 轉增貸開寬限妳自己操作一次就懂啦 又不複雜27F 07/12 18:28
推 : 我只是好奇沒工作銀行會同意轉貸嗎28F 07/12 18:30
→ : 好的 看到原po回應 感謝
→ : 好的 看到原po回應 感謝
推 : 永遠沒辦法突破沒買房也是要租房的盲點 講什麼都沒用XD30F 07/12 18:31
推 : 好人31F 07/12 18:34
乾，最近被叫好人的頻率也太高...
過一陣子現在這間房子賣了處理掉後再來分享另一個被一堆人叫好人的故事... QQ
推 : 推32F 07/12 18:37
推 : 你是不是很閒33F 07/12 18:46
推 : 投報房的房貸就要勇敢去背 10多年前家裡剛在買的時候都34F 07/12 18:46
→ : 不喜歡背房貸（老人家很怕貸款不知道為什麼）到後面這幾
→ : 年則是追著銀行問能不能貸30年8成寬3年
→ : 不喜歡背房貸（老人家很怕貸款不知道為什麼）到後面這幾
→ : 年則是追著銀行問能不能貸30年8成寬3年
推 : 其實也不用解釋給另一半或父母聽 我都是直接幹37F 07/12 18:54
→ : 後來賺錢了 家人比較能接受 但你要他們也這麼做 還是
→ : 一樣戒慎恐懼
→ : 後來賺錢了 家人比較能接受 但你要他們也這麼做 還是
→ : 一樣戒慎恐懼
推 : 你連那種看起來87%在反串的都認真回答耶 484人真的太好40F 07/12 19:05
推 : 重點是現在買還會漲嗎？41F 07/12 19:41
→ : 是啊，謝謝各位大大，家人的確看到房價漲，也跟著一起買42F 07/12 19:42
→ : 房，如果早25年前我會上PTT學習就好，自己才學疏淺身邊也
→ : 不會有相關資訊，快50了才發現財商很重要，繼續學習吧
→ : 房，如果早25年前我會上PTT學習就好，自己才學疏淺身邊也
→ : 不會有相關資訊，快50了才發現財商很重要，繼續學習吧
我也很後悔20初頭歲的自己不會想。
推 : 有些人就是會用著各種理由去說服自己不要買房，用著各45F 07/12 19:44
→ : 種理由去擔心別人買房會怎樣，實際上操作就是這樣給他
→ : 看了，他也有各種理由說是假的不可能可以這樣，反正不
→ : 管怎樣到最後他都有辦法安慰他自己這一切，後果自負，
→ : 自己過好就好！
→ : 種理由去擔心別人買房會怎樣，實際上操作就是這樣給他
→ : 看了，他也有各種理由說是假的不可能可以這樣，反正不
→ : 管怎樣到最後他都有辦法安慰他自己這一切，後果自負，
→ : 自己過好就好！
看空不買真的沒關係，不要房價漲上去回頭來哭天搶地就好，我一直都是這樣說。
噓 : 純噓太好心50F 07/12 19:47
乾 ~ 最近收到的好人卡真的有夠多... Orz
※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/12/2022 20:02:21
噓 : 講那麼多 害世界上少太多魯蛇怎辦？低調噓51F 07/12 20:01
這倒也是真的，如果全部的人財商能力相同，那市場將更競爭。
這也是一種 pr 的概念，別人爛自己就有辦法突出。
只是 ptt 真的是很小很小的討論區，幾乎對整個市場沒啥影響力就是了。
推 : 最沒有辦法忍受的是明明自己不買，漲了再那邊哭夭別人52F 07/12 20:07
→ : 賺太多，說後面的人是接盤仔，怪天怪地就是不會怪自己！
※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/12/2022 20:09:30→ : 賺太多，說後面的人是接盤仔，怪天怪地就是不會怪自己！
→ : 還有到處擔心別人買房會撐不下去，真的是多慮了，不用這54F 07/12 20:08
→ : 麼好心，關心自己就好！
→ : 麼好心，關心自己就好！
推 : 您是sea-food56F 07/12 20:09
推 : 會動腦思考的都懂，那些來抬槓的人有些是真不懂，有些是57F 07/12 20:19
→ : 假不懂。
→ : 假不懂。
沒事，正如上所說的，如果人人都具有相同的投資能力，那這投資市場就會更難賺錢。
推 : "怕繳貸款"這個想法很大的來源應該是在於頭期要先進去59F 07/12 20:26
→ : 尤其是頭期丟進去就接近兩袖清風的人
→ : 尤其是頭期丟進去就接近兩袖清風的人
推 : 預售屋新成屋可以這樣搞嗎？還是要老屋才行？61F 07/12 20:28
預售屋是另一個市場，低成本拚增值的，風險較高。
新屋你當然能這樣搞，問題是不划算，計算機按一按就知道了。
推 : 但是這個舉例有點扯62F 07/12 20:45
扯在哪?
推 : 是假設房價沒變嘛，那假設房價下跌3成你怎麼辦63F 07/12 21:03
先回應你假設的問題，跌三成就繼續住啊，難不成跌三成就不用付房租？
另外現在長線一直來看，是漲還是跌？
全球經濟走長期通膨路線你覺得有可能變長期通縮？
真的奇葩有不同見解想空手也無所謂，不要事後哀哀叫就好。
純空不買，被嘎不會靠北的，我還是很尊重，言行如一就好。
※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/12/2022 21:08:08
推 : 別說銀行寬限了，叫你提前還本都有可能64F 07/12 21:07
不要用幻想的，之前房價回檔下跌的時候，有銀行雨天收傘要求
正常繳款的貸款人提前還本嗎？ 如果有，那你再這樣說。
如果沒有，為何要騙自己？
推 : 下跌只要房貸嘎的過來，就持有到景氣回升即可65F 07/12 21:08
→ : 懂原po的話，你會恨不得有高收入、高自備多玩幾間，遲
→ : 早財富自由
→ : 懂原po的話，你會恨不得有高收入、高自備多玩幾間，遲
→ : 早財富自由
低利時代能借錢好好運用真的是一般人累積資產的推進器。
※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/12/2022 21:14:09
推 : 倒是有人大筆資金押在房市不如股市賺錢更有效率，投資68F 07/12 21:16
→ : 房市又很無聊，所以相較還是小眾。
→ : 房市又很無聊，所以相較還是小眾。
推 : 升息到5%加崩盤3成看你們還笑不笑的出來70F 07/12 21:16
一樣那句話，不要用幻想的。
照你說的升息到5% & 崩盤3成，你再來笑也不遲。
幻想著會跌，等著笑，結果等著等著你幻想的事都沒發生，
你過去看空的預測一直錯誤，何苦一直相信自己？
好歹也藉由失敗的經驗調整一下
→ : 樓上與原PO對未來趨勢判斷的不同，就是機率問題囉71F 07/12 21:19
這是機率問題嗎？ 我認為不是啦。
世界經濟朝通膨方向肯定不會改變。
※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/12/2022 21:31:44
推 : 過去長期向上不代表未來也是，自己評估風險吧72F 07/12 22:00
如果未來世界經濟不再朝通膨方向，未來貨幣不再貶值，
有這個跡象時，我會拋售我全部的房地產。
在此之前，方向依舊。
※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/12/2022 22:12:12
推 : 先射箭再畫靶意義在那？73F 07/12 22:13
→ : 歐美日經驗已經給你答案
→ : 社會演進發展歷程就攤在你眼前
→ : 國家法規風俗體制皆不同
→ : 但結果相似的程度頗高
→ : 歐美日經驗已經給你答案
→ : 社會演進發展歷程就攤在你眼前
→ : 國家法規風俗體制皆不同
→ : 但結果相似的程度頗高
推 : 轉貸開寬限現在不太容易執行吧？銀行端會檢查這個78F 07/12 22:14
推 : 江湖一點訣，說破不值錢，還好死忠空空說了也不信79F 07/12 22:47
→ : 房價漲、房價持平都算賺 還能5倍槓桿風險相對低
→ : 這樣的自住/投資商品也不敢碰 真的活該貧窮了
→ : 他們唯一的希望就是房價暴跌到連一戶自住的都慘兮兮
→ : 但租屋仔們的工作/投資卻完全不受影響 這機會有多低?
→ : 房價漲、房價持平都算賺 還能5倍槓桿風險相對低
→ : 這樣的自住/投資商品也不敢碰 真的活該貧窮了
→ : 他們唯一的希望就是房價暴跌到連一戶自住的都慘兮兮
→ : 但租屋仔們的工作/投資卻完全不受影響 這機會有多低?
推 : 一般年輕人不會當房東 怕買到問題老屋 怕遇到租霸 甚至84F 07/12 23:36
→ : 不會挑投報好的物件 就像老鼠賽跑只會拼命存錢買自住房
→ : 1XXX老公寓租到45k需要整理吧 正常上班族 不會想花時間
→ : 找工班 有些忙著找另一半都來不及了
→ : 不會挑投報好的物件 就像老鼠賽跑只會拼命存錢買自住房
→ : 1XXX老公寓租到45k需要整理吧 正常上班族 不會想花時間
→ : 找工班 有些忙著找另一半都來不及了
所以我上面算法很保守的只用3萬算。
如果真的沒奧援，又不花時間努力學習研究投資工具，
整天怕東怕西的，你不覺得哪裡怪怪的？
噓 : 又沒有頭期款，投資報酬率因升息變低，沒租客。以上88F 07/13 00:12
→ : 怎麼解？
→ : 怎麼解？
沒頭期存啊，不然躺著天上會掉下來給你？
投報率因升息變低？ 投報率也會因漲租增加啊
沒租客？ 你買了台北捷運附近老公寓租不掉再來哀好嗎？ 不要用幻想的。
推 : 因升息變低是能多低？現在升息了啊投報有降低？說不定還90F 07/13 01:01
→ : 更高勒 沒有租不掉的房子 只有租不掉的價格 看怎麼操作
→ : 了
→ : 成功的人找方法 現在YT連當房東的免費教學都有了 還真的
→ : 不知道是什麼網路上找不到的
→ : 更高勒 沒有租不掉的房子 只有租不掉的價格 看怎麼操作
→ : 了
→ : 成功的人找方法 現在YT連當房東的免費教學都有了 還真的
→ : 不知道是什麼網路上找不到的
就沒實際做，只會一股腦地用自己沒經驗的腦袋幻想。
推 : 紙上談兵容易 實作難95F 07/13 02:56
→ : 要下幾百幾千萬的決定不容易...
→ : 要下幾百幾千萬的決定不容易...
你把行動化作流程，實際講講你走到哪一步難？
有去做都不難，最難的是啥都沒做出一張嘴說難。
噓 : 先不說要找到一千多萬能租四萬五的物件有多難房客要多97F 07/13 03:21
→ : 盤 基本你都花四萬五租也會想要相當的裝潢和家電 舊房
→ : 子還要維護哩哩扣扣 你是大學生在寫作業吧接點地氣
→ : 啊你買來租人自己住是不是也要繼續租 月薪不夠怎麼實做
→ : 還要賭一把銀行是智障不會算願意貸給你 真的寫作業
→ : 盤 基本你都花四萬五租也會想要相當的裝潢和家電 舊房
→ : 子還要維護哩哩扣扣 你是大學生在寫作業吧接點地氣
→ : 啊你買來租人自己住是不是也要繼續租 月薪不夠怎麼實做
→ : 還要賭一把銀行是智障不會算願意貸給你 真的寫作業
租4萬5是我的本事，但 ~
我原文不是已經在試算時保守只用3萬來算了？
先把文章看清楚搞懂好嗎？
阿第一個方法我就純投資當然沒有自住問題，
你有自住的問題你不會看作法二跟作法三？
甚麼叫寫作業跟銀行不會貸給你？ 你有試過？ 還是純幻想？
不信的歡迎對賭一下，看是作法二我讓朋友拿出權狀 + 租約還是怎樣，
已經講到可以說是 open book 跟你說怎麼做了，還在幻想人家在寫作業，
你怎不說你自己想半天甚麼都沒做，一直幻想能幹嘛？
推 : 原po估投報不到3% 並沒有那麼困難102F 07/13 05:36
→ : 即便是現在要做到也行
→ : 只是3%對我而言不能夠接受
推 : 不過一千多 一千一跟一千九都是一千多….
→ : 還要看物件所在地跟類型
→ : 即便是現在要做到也行
→ : 只是3%對我而言不能夠接受
推 : 不過一千多 一千一跟一千九都是一千多….
→ : 還要看物件所在地跟類型
純收租來說3%我也不能接受，但這間還附帶都更價值，所以凹了！ XD
→ : 不要懼怕貸款是真的，但純好奇哪裡的客群能到4.5萬？107F 07/13 07:17
幾個朋友共同合租。 有點類似共生公寓這樣。
※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/13/2022 07:57:09
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