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作者 標題 [新聞] 拒當房市盤子!一公式教你抓出建商成本
時間 Thu Nov 4 15:56:40 2021
連結:
https://house.ettoday.net/news/2113772
拒當房市盤子!一公式教你抓出建商成本 房價決定關鍵曝光 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲
時常可見建商獵地的消息,從取得土地的成本中,也多少能推估未來房價,《樂居網》創辦人李奕農指出,房價主要由土地、營造成本,及建商利潤構成,在考慮土地最高容積率等因素後,可得出一公式計算未來可能的推案價格.. (樂居網, 建商, 土地, 新建案, 青埔, 台中, 國泰, 興富發, ) ...
時常可見建商獵地的消息,從取得土地的成本中,也多少能推估未來房價,《樂居網》創辦人李奕農指出,房價主要由土地、營造成本,及建商利潤構成,在考慮土地最高容積率等因素後,可得出一公式計算未來可能的推案價格.. (樂居網, 建商, 土地, 新建案, 青埔, 台中, 國泰, 興富發, ) ...
內文:
時常可見建商獵地的消息,從取得土地的成本中,也多少能推估未來房價,《樂居網》創
辦人李奕農指出,房價主要由土地、營造成本,及建商利潤構成,在考慮土地最高容積率
等因素後,可得出一公式計算未來可能的推案價格,但實際狀況仍得依當時行情而定。
辦人李奕農指出,房價主要由土地、營造成本,及建商利潤構成,在考慮土地最高容積率
等因素後,可得出一公式計算未來可能的推案價格,但實際狀況仍得依當時行情而定。
李奕農指出,例如住3的土地容積率225%,代表1坪土地可蓋2.25坪室內空間,陽台、雨遮
、公設另計,另外土地也有容積獎勵,上限通常在20~40%之間,銷坪係數通常是1.6,也
就是10坪的室內空間,搭配6坪的附屬建物及公設,土地成本大致上可用土地單價除以上
限容積,再除以1.6得出。
、公設另計,另外土地也有容積獎勵,上限通常在20~40%之間,銷坪係數通常是1.6,也
就是10坪的室內空間,搭配6坪的附屬建物及公設,土地成本大致上可用土地單價除以上
限容積,再除以1.6得出。
營建成本取決於結構、建築時間、地區消費等因素,在2020年營建成本因疫情上漲前,雙
北每坪成本大概10~13萬元間,中南部約8~12萬元,這波營建成本上漲,雙北約14萬,新
竹、台中、桃園13萬,台南、高雄12萬,
北每坪成本大概10~13萬元間,中南部約8~12萬元,這波營建成本上漲,雙北約14萬,新
竹、台中、桃園13萬,台南、高雄12萬,
建商抓利潤時,會計算管理成本及期望利潤,管理成本包含建設人員薪資、廣告、銷售、
稅捐等費用負擔,約佔一個案子15%,利潤抓20%,總計約35%。
李奕農舉例,國泰建設7.75億元買台中14期1157坪土地,坪單價67萬元,上限容積率250%
,計算土地、營建成本及建商利潤後,得到40.1萬元,未來推案價格應該40.1萬元以上,
依推案時市場好壞會再有變化,
,計算土地、營建成本及建商利潤後,得到40.1萬元,未來推案價格應該40.1萬元以上,
依推案時市場好壞會再有變化,
案例2,興富發建設24.23億元,買下青埔2285坪商1土地 ,每坪單價106萬元,商1土地最
高容積率240%,算出來每坪預估價在54.8萬元,與興富發說未來青埔核心會賣到5字頭相
符,
高容積率240%,算出來每坪預估價在54.8萬元,與興富發說未來青埔核心會賣到5字頭相
符,
但也有例外,春福建設以6億389萬元,買下台南高鐵台糖旁住宅用土地,每坪單價34萬元
,依照公式計算後,推案價格應在31萬元以上,但區域其他建商價格估算後,大概都只有
20多萬元,原來這件開發案是台糖與建商合建分售,自然就不能以這方法推算。
,依照公式計算後,推案價格應在31萬元以上,但區域其他建商價格估算後,大概都只有
20多萬元,原來這件開發案是台糖與建商合建分售,自然就不能以這方法推算。
《住展》研發長何世昌表示,營建成本要看房子蓋到甚麼程度,只是蓋到毛胚跟完整公設
、裝潢成本大不相同,且部分優質建商還有品牌附帶價值,就算兩個建案蓋在隔壁、硬體
條件相當,也可能會有一段行情落差,且每個建商對利潤的追求也不一樣,再加上代銷價
格賣越高、獎金也越多,種種因素下,雖然循公式可一定程度推估房價,但景氣、行情、
建商心態才是左右房價的關鍵。
、裝潢成本大不相同,且部分優質建商還有品牌附帶價值,就算兩個建案蓋在隔壁、硬體
條件相當,也可能會有一段行情落差,且每個建商對利潤的追求也不一樣,再加上代銷價
格賣越高、獎金也越多,種種因素下,雖然循公式可一定程度推估房價,但景氣、行情、
建商心態才是左右房價的關鍵。
心得:
這種公式有用嗎? 現在好像都自由心證
管你買方算出來是多少 先問建商想賣多少才對
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噓 : 算成本的我一律當作高能兒 呵呵1F 11/04 15:57
→ : 我宏達電成本1300 成本價賣你要不要
→ : 我宏達電成本1300 成本價賣你要不要
→ : 當作冷知識看看就算了,風險成本怎麼不估一估XD3F 11/04 16:00
噓 : 想用成本價買,可惜沒人賣4F 11/04 16:02
噓 : 去吃飯算成本你就可以他媽的不用付全額嗎?5F 11/04 16:03
→ : 資金成本都不會算真的7414
→ : 資金成本都不會算真的7414
→ : 老闆會不會算你生活成本付你薪水啊7F 11/04 16:09
推 : 手機成本多少,然後你買多少?8F 11/04 16:11
推 : 是想害我去看房被人家打?9F 11/04 16:23
推 : 先用成本買隻iPhone來看看10F 11/04 16:34
噓 : 廢文無誤11F 11/04 16:35
推 : 低能12F 11/04 16:36
推 : 算成本要幹嘛?屋主難道會因爲取得成本低於鄰居便宜賣給你13F 11/04 16:37
→ : ?
→ : ?
噓 : 真的廢文15F 11/04 16:39
→ : 算成本是算給自己心酸的?16F 11/04 16:41
推 : 公式有包含利潤啊= =17F 11/04 16:43
推 : 低能兒18F 11/04 16:47
推 : 算成本的一律低能看待。19F 11/04 16:50
噓 : 知道成本有什麼用?apple不是照樣賣得嚇嚇叫20F 11/04 16:55
→ : 算出來自己還是跨不出去,有啥意義
→ : 算出來自己還是跨不出去,有啥意義
推 : 蠻有用的 我認識一個都會跟建商算成本的朋友 10年來算22F 11/04 16:58
噓 : 知道以後建商就會賣你這個價==?23F 11/04 16:58
推 : 空空:有這麼貴? 騙肖欸24F 11/04 16:58
→ : 成本從透天900算到大樓3房成本900還沒買25F 11/04 16:59
→ : 20年廢墟透天一對比照新成屋賣的 貪婪的魯蛇不輸給建26F 11/04 16:59
→ : 商
→ : 商
→ : 就是這招讓他10年來都不會上當 然後成本越算越高28F 11/04 17:01
推 : 公式? 你要不要算一下iphone的成本 然後跟蘋果說29F 11/04 17:15
→ : 腦袋很好使喚的
→ : 腦袋很好使喚的
推 : 這篇是要偷渡青埔以後五字頭嗎?31F 11/04 17:17
推 : 發哥在青埔還標了一塊151萬/坪的地32F 11/04 17:25
→ : 我算出來是70萬/坪不知道哪算錯
→ : 我算出來是70萬/坪不知道哪算錯
噓 : iPhone成本每年都有人估出來喔34F 11/04 17:26
推 : 這記者標題亂寫而已李董的YT昨天才看35F 11/04 17:28
→ : 內容滿中性實用的
→ : 他也說房價上漲不可能還拿這公式價格賣你
→ : 內容滿中性實用的
→ : 他也說房價上漲不可能還拿這公式價格賣你
推 : 發哥在A7也標一坪15x 本真厚38F 11/04 17:40
推 : 李奕農YT又不是這個意思,實用的內容被記者一個爛標39F 11/04 17:44
→ : 題就毁了
→ : 題就毁了
噓 : 你去麵攤吃炒麵加滷蛋再點一個貢丸湯,我可以跟你41F 11/04 17:46
→ : 講成本約10元,你只付十塊,看老闆會不會報警
推 : 自住自建才有在算成本的
→ : 講成本約10元,你只付十塊,看老闆會不會報警
推 : 自住自建才有在算成本的
→ : 我以前賣過餐飲,我食材成本只有我售價的1/5不到44F 11/04 18:01
推 : 去銷售中心算成本應該會解鎖「出去,現在」成就。45F 11/04 18:10
推 : 叫雞成本怎麼算46F 11/04 18:22
→ : 一堆不看內文的天能兒47F 11/04 18:29
推 : 聽完內容覺得不錯,別被噓文影響。有提是抓一般毛利三成48F 11/04 19:27
→ : ,也有說會因市況而增減。
→ : ,也有說會因市況而增減。
推 : 成本??我買車輪餅能算麵粉一包多少,奶油多少嗎50F 11/04 19:51
→ : 不過這篇應該是說房價會很飆吧XD~~~
→ : 不過這篇應該是說房價會很飆吧XD~~~
推 : 這邊樂居在算車輪餅的成本是原料+人工+租金+合理利潤,52F 11/04 20:13
→ : 只算麵粉是土地成本而已
→ : 只算麵粉是土地成本而已
→ : 抓出來,你出你的,人家不賣又能怎樣54F 11/04 20:21
推 : LV包的成本多少?賣多少?55F 11/04 20:50
→ : 這個成本算法搭配土地標售價一起看 哇噻56F 11/04 21:00
→ : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3602228
→ : 汀州路150萬… 超出我貧窮的我的想像力了
→ : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3602228
→ : 汀州路150萬… 超出我貧窮的我的想像力了
「抗疫女神」賈永婕老公擊退8建商 以每坪近500萬標得汀洲路住三土坪 - 自由財經
〔記者徐義平/台北報導〕搶土地不手軟,商仲業者今被委託標售北市汀洲路三段「福音大樓」,一共吸引9組人馬競標,最終由被網友封為「抗疫女神」賈永婕老公王兆杰擔任董事長的濟盟建設與國美建設共同出價39 ...
〔記者徐義平/台北報導〕搶土地不手軟,商仲業者今被委託標售北市汀洲路三段「福音大樓」,一共吸引9組人馬競標,最終由被網友封為「抗疫女神」賈永婕老公王兆杰擔任董事長的濟盟建設與國美建設共同出價39 ...
推 : 鮮奶茶一杯成本五塊,你現在去市面上找五塊錢的鮮奶59F 11/04 21:36
→ : 茶給我
→ : 茶給我
噓 : 這什麼文章,算出成本能幹嘛61F 11/04 22:15
推 : 春福建設業配啦62F 11/04 23:39
→ : 我是覺得算成本在建商溢價購地的時候還是有用,例如說某63F 11/05 01:34
→ : 幾塊地成本最低一坪3X,又知道建商不久後要推案,那附近
→ : 已推的建案或成屋如果差價過大,就可以先進場布局
→ : 幾塊地成本最低一坪3X,又知道建商不久後要推案,那附近
→ : 已推的建案或成屋如果差價過大,就可以先進場布局
→ : 潤泰敦峰200萬也是算得出來66F 11/05 02:03
推 : 抓成本幹嘛,現在房子要賣有在管成本的?67F 11/05 07:47
推 : 知道建商成本多少根本自爽的而已 又不是要當建商 了解這68F 11/05 08:00
→ : 個就跟知道iphone成本才600鎂 但apple就是要賣你5萬啊
→ : 個就跟知道iphone成本才600鎂 但apple就是要賣你5萬啊
→ : 知道成本也沒有用 他想賣你多少就多少70F 11/05 08:01
→ : 而且成本超多項目 你怎麼算都不會準
→ : 而且成本超多項目 你怎麼算都不會準
推 : 知道成本還是有用無法知道最高價但知道最低約多少起跳72F 11/05 08:35
→ : 你知道建商未來要推多少以上,附近價差過大就有利可圖
→ : 有另一個YT就之前台南建商標多少
→ : 預測過台南要起飛真的被他講中
→ : 你知道建商未來要推多少以上,附近價差過大就有利可圖
→ : 有另一個YT就之前台南建商標多少
→ : 預測過台南要起飛真的被他講中
噓 : 笑死,抓成本就能逼建商賣你嗎?76F 11/05 09:23
推 : 笑死 你不是十戶以上大戶或一團購主50戶以上 最低價跟你77F 11/05 12:36
→ : 根本沒關係
推 : 台南起飛不用預測或看ytber吧 看這麼準 那不買竹北去買台
→ : 南?
→ : 根本沒關係
推 : 台南起飛不用預測或看ytber吧 看這麼準 那不買竹北去買台
→ : 南?
推 : 建商想賺500%不行?一個願打一個願挨,有啥不對?81F 11/05 13:45
推 : 明明就滿有用的 推一下82F 11/05 14:51
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