※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-04-05 18:12:06
看板 home-sale
作者 標題 [心得] 看懂預售屋平面圖
時間 Tue Apr 5 14:08:04 2022
我在買房的過程中才發現,原來有許多人看不懂平面圖,或是無法光從看平面圖就能判斷
其他的訊息(例如通風、採光、動線、空間比例等),只從代銷口中介紹,或是只參觀樣
品屋就決定,這樣很可能花了大半輩子積蓄,結果只得到不如預想的房子,讓買預售屋變
成一種賭注。因此發表一些我在設計實務過程中所獲得的經驗與看法,希望對還沒成家的
人有所幫助。
其他的訊息(例如通風、採光、動線、空間比例等),只從代銷口中介紹,或是只參觀樣
品屋就決定,這樣很可能花了大半輩子積蓄,結果只得到不如預想的房子,讓買預售屋變
成一種賭注。因此發表一些我在設計實務過程中所獲得的經驗與看法,希望對還沒成家的
人有所幫助。
先看看範例的全區配置圖:https://i.imgur.com/8E3Uaoe.png 圖片取自:樂居網
上面的配置圖是2019年桃園青埔超夯的建案,25坪三房的類似房型(紅色虛線框起來的那
幾戶)廣告一出小坪數立即被秒殺。也是這篇文章要分析的單元。
這個房型如此熱絡的原因在於,一般「正三房」在公設比33%的時候,銷售坪(*註)大約
是34坪上下(不含車位)。假設該地區1坪23萬,同樣是三房,價差約兩百萬......價差
相當大,也意味著生活空間較小,但各人需求有所不同,不可一概而論。接下來聊聊這個
熱門的房型平面。
是34坪上下(不含車位)。假設該地區1坪23萬,同樣是三房,價差約兩百萬......價差
相當大,也意味著生活空間較小,但各人需求有所不同,不可一概而論。接下來聊聊這個
熱門的房型平面。
這個建案規劃兩幢兩棟地下3層、地上13層7併的規模。一般來說有這樣的規模公設比就不
會太低;第一是地下室有3層樓,停車效益若不夠好大公設的面積會變多,每戶需分攤的
坪數也就跟著變多。
會太低;第一是地下室有3層樓,停車效益若不夠好大公設的面積會變多,每戶需分攤的
坪數也就跟著變多。
第二個原因是超過10樓的情況下,一層七戶的面積已達到必須依法設置排煙室(黑色虛線
框起處)。小公設會比不需要設置排煙室的案件要多出面積。
下圖是與25坪單元類似的單元平面圖:https://i.imgur.com/Yn8iDNd.jpg 圖片取自:代
銷廣告
先推算一下平面圖的室內空間大小,假設公設比33%(樂居網數據),那麼室內的計算公
式即「室內+陽台+雨遮=25坪*67%=16.75坪」。依照圖片比例扣掉陽台和雨遮,室內大約
是14坪。
式即「室內+陽台+雨遮=25坪*67%=16.75坪」。依照圖片比例扣掉陽台和雨遮,室內大約
是14坪。
空間上第一個優點大概就是這麼小的空間硬是生出了三個房間,而且室內沒有坪數被柱子
吃掉。但缺點也是為了生出三個房間而犧牲掉其他空間。比如客廳不採光(該空間沒有開
窗,習慣上就稱無採光)且狹小,這類單面採光的小坪數房型通常會犧牲客廳採光來換取
多一個房間。
吃掉。但缺點也是為了生出三個房間而犧牲掉其他空間。比如客廳不採光(該空間沒有開
窗,習慣上就稱無採光)且狹小,這類單面採光的小坪數房型通常會犧牲客廳採光來換取
多一個房間。
第二,兩個次臥室的床位必須靠牆,單人床還好,雙人床真的要睡兩個人的話,睡內側的
人必須飛撲到內側(如下圖),半夜上廁所可能干擾到外側的人;另外衣櫃貼著床尾放,
使用上頗不方便;最小的臥室沒有採光,依平面圖的開窗來看,光線也漫射不到最小的次
臥室。在有一個房間沒有採光的情況下,通常銷售習慣應稱為2+1房。這案子若真的三個
房間都作為臥室的話,想必得實行相當的斷捨離,否則若加上收納的規劃,生活空間應該
感到有些侷促。
人必須飛撲到內側(如下圖),半夜上廁所可能干擾到外側的人;另外衣櫃貼著床尾放,
使用上頗不方便;最小的臥室沒有採光,依平面圖的開窗來看,光線也漫射不到最小的次
臥室。在有一個房間沒有採光的情況下,通常銷售習慣應稱為2+1房。這案子若真的三個
房間都作為臥室的話,想必得實行相當的斷捨離,否則若加上收納的規劃,生活空間應該
感到有些侷促。
https://i.imgur.com/OUD8aP6.jpg 圖片取自:增田奏<住宅設計解剖學>
第三,雖然用餐桌代替中島的開放式廚房,賞屋逛樣品屋時也絕對會是個亮點,看看下面
樣品屋的照片,非常吸引人吧!「一開門就看見大片落地窗的通透感,這麼小的坪數竟然
放得下大餐桌,而且餐桌也可當中島用,非常有巧思、設計得非常棒!」如果我是代銷一
定大推這個亮點。但我相信,實際使用上應該會感到困擾。
樣品屋的照片,非常吸引人吧!「一開門就看見大片落地窗的通透感,這麼小的坪數竟然
放得下大餐桌,而且餐桌也可當中島用,非常有巧思、設計得非常棒!」如果我是代銷一
定大推這個亮點。但我相信,實際使用上應該會感到困擾。
https://i.imgur.com/oFlmMj0.jpg 圖片取自:YAHOO房地產
首先餐桌與廚具之間的寬度有些窄小(單元平面圖上的W)。通常廚具的深度是60公分,
依廚具的深度比例來看,W應只有75公分,算是符合最小的使用尺度。但要使用瓦斯爐或
水槽時長凳必須收進桌下(不能放有椅背的餐椅,無法全部收進桌下W寬度不足75公分更
不舒服)。因此兩個機能其實無法同時使用。
依廚具的深度比例來看,W應只有75公分,算是符合最小的使用尺度。但要使用瓦斯爐或
水槽時長凳必須收進桌下(不能放有椅背的餐椅,無法全部收進桌下W寬度不足75公分更
不舒服)。因此兩個機能其實無法同時使用。
而且通常餐桌高度不會超過75公分(參考下圖),因此充當中島低了點,稍微長點的作業
時間便感到腰痠,因此只能作為暫時配膳、置物的平台。
https://i.imgur.com/6PGdinp.jpeg
圖片取自:增田奏<住宅設計解剖學>
回到單元平面圖,通往工作陽台的動線過於窄小,首先冰箱前的那張餐椅就是個大阻礙,
而寬度Ww與W差了一個內牆厚的尺寸,推斷Ww大概只有65~70公分,而且做為用餐的位置有
些局促。假若多人用餐,坐在靠陽台處的座位的人必須越過兩個人才能前往廁所,但Ww只
有65~70公分,說不定較外側的兩人還得離席先讓內側的人走出來......;再者工作陽台
的落地窗,雖然整片的落地窗令空間視覺感很好,但落地窗的寬度如圖片上標示的A,對
開的落地窗實際能進出的寬度是A/2,而餐桌又靠在陽台進出處,真正實際上能通過的寬
度只有B。依照W有75公分的比例,那B大概不到60公分吧。相信洗衣、晾衣、提著籃子進
出應該會火大;若將餐桌往客廳移,留出一些進出陽台的走道空間,冰箱可能會打不開(
看平面圖是已經無法完全打開了),冰箱也不能挑太大的,要先考慮好冰箱規格。在需要
客廳的情況下,大概就只能改放更小、更窄的餐桌或便餐台來解決動線問題。
而寬度Ww與W差了一個內牆厚的尺寸,推斷Ww大概只有65~70公分,而且做為用餐的位置有
些局促。假若多人用餐,坐在靠陽台處的座位的人必須越過兩個人才能前往廁所,但Ww只
有65~70公分,說不定較外側的兩人還得離席先讓內側的人走出來......;再者工作陽台
的落地窗,雖然整片的落地窗令空間視覺感很好,但落地窗的寬度如圖片上標示的A,對
開的落地窗實際能進出的寬度是A/2,而餐桌又靠在陽台進出處,真正實際上能通過的寬
度只有B。依照W有75公分的比例,那B大概不到60公分吧。相信洗衣、晾衣、提著籃子進
出應該會火大;若將餐桌往客廳移,留出一些進出陽台的走道空間,冰箱可能會打不開(
看平面圖是已經無法完全打開了),冰箱也不能挑太大的,要先考慮好冰箱規格。在需要
客廳的情況下,大概就只能改放更小、更窄的餐桌或便餐台來解決動線問題。
我對這個廚房、餐廳、陽台很有意見是因為這房型的賣相很好,但光只是看平面圖或逛樣
品屋很容易忽略這些細節。
最後,一層多戶又小坪數的情況下,除了邊間以外,單面採光是必然的,這種配置通常衛
浴沒有採光、通風。其實在設計實務上,入口與採光面幾乎就已決定平面的命運。但還是
回歸到「各人需求有所不同」。不可一概而論。想要看懂平面格局最簡單的方法就是循著
動線,依照自己的習慣,思考與模擬每個空間的機能。如此一來,即使是預售屋,也能事
先做好功課看房,不用被廣告或代銷牽著走。
浴沒有採光、通風。其實在設計實務上,入口與採光面幾乎就已決定平面的命運。但還是
回歸到「各人需求有所不同」。不可一概而論。想要看懂平面格局最簡單的方法就是循著
動線,依照自己的習慣,思考與模擬每個空間的機能。如此一來,即使是預售屋,也能事
先做好功課看房,不用被廣告或代銷牽著走。
下次延續這個案例的平面,分析一下如何光看平面就能判斷採光與通風。
*註:銷售坪目前通常指的是含公設的坪數。
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推 : 好文推!1F 04/05 14:11
推 : 推好文2F 04/05 14:13
推 : 英倫花園XD3F 04/05 14:14
推 : 好文4F 04/05 14:14
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:16:29※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:18:21
推 : 2018年1月後所申請的建照,雨遮是不計坪的5F 04/05 14:19
→ flavorBZ …
→ : 其實就回歸主建物坪數,不要被幾房給遮眼就好。7F 04/05 14:20
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:21:45→ : 紅色那個不就發哥的爛格局也能秒殺8F 04/05 14:21
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:22:32→ : 還有一個暗房跟本是兩房格局怎會能去跟市面上主流三房比9F 04/05 14:22
→ : 一般來說正三房,是指主建物至少25坪以上10F 04/05 14:24
→ : 不包含陽台、雨遮、公設,至少室內實坪25以上。
→ : 為什麼到這篇變成34坪不含車位XD
→ : 預售屋進去,就直接問公設、戶數
→ : 不包含陽台、雨遮、公設,至少室內實坪25以上。
→ : 為什麼到這篇變成34坪不含車位XD
→ : 預售屋進去,就直接問公設、戶數
推 : 有感14F 04/05 14:28
→ : 喜歡的格局,主建物、陽台,坪數多少就好15F 04/05 14:28
→ : 我租過B516F 04/05 14:29
推 : 推好文,最近在學習裝潢的事,你提的都是很關鍵的細節17F 04/05 14:29
推 : 亞昕也是這種格局18F 04/05 14:30
推 : 亞昕就發哥子公司啊19F 04/05 14:33
推 : 阿就發哥係啊20F 04/05 14:34
推 : 窮人還想買什麼好房?21F 04/05 14:41
→ : 房板唾棄的發哥格局實際上接受度很高22F 04/05 14:41
→ : 今天要是資金足夠 這些都不會是問題了23F 04/05 14:42
推 : 推24F 04/05 14:44
推 : 還好吧 你們去看A7那些家具圖25F 04/05 14:46
推 : 好文推26F 04/05 14:54
推 : 銷售上多一房就是大優勢,除非自住不打算轉手,盡可能不要27F 04/05 14:55
→ : 把小三房改成大兩房,即使動線更好更寬敞,大建商就是懂市
→ : 場偏好
→ : 把小三房改成大兩房,即使動線更好更寬敞,大建商就是懂市
→ : 場偏好
推 : 去租屋,然後同時間去看房,就知道自己可以怎麼取捨,什30F 04/05 14:58
→ : 麼圖都會認真去看
→ : 麼圖都會認真去看
推 : 兩房室內16坪都嫌太小了,隔出三房一間不到3坪,什麼膠囊格32F 04/05 15:00
→ : 局
→ : 局
推 : 當然,你有錢怎麼買怎麼爽都可以,我沒錢我就會如何妥協34F 04/05 15:00
→ : 而且工作陽台衣服掛上之後,室內採光會直接悲劇35F 04/05 15:01
推 : 我租的房子比發哥還爛,什麼煞都有,但夫妻同心,再困難36F 04/05 15:04
→ : 為了小孩有地方住,管他什麼煞,當然我現在已經不租房,
→ : 但能理解便宜治百病的房子
→ : 為了小孩有地方住,管他什麼煞,當然我現在已經不租房,
→ : 但能理解便宜治百病的房子
推 : 推39F 04/05 15:05
推 : 買到賺到40F 04/05 15:07
→ : 距陞的建案在青埔聽說都是用搶的
→ : 距陞的建案在青埔聽說都是用搶的
推 : 不要小看窮人,只要願意醒過來,也可以加入小小小小小有42F 04/05 15:11
→ : 錢人行列,但不醒活該4好。
→ : 錢人行列,但不醒活該4好。
推 : 好專業 推44F 04/05 15:13
推 : 公設比一定要看車位大小,不然會被騙45F 04/05 15:18
推 : 什麼 這25坪是虛坪三房??46F 04/05 15:21
推 : 你真優質,比版上多空吵架廢文好多了47F 04/05 15:22
推 : 這種三明治就是單面採光啊48F 04/05 15:25
推 : 鉅陞是新潤分出來的吧 代銷一直說他們用料比新潤好49F 04/05 15:27
推 : 推用心50F 04/05 15:31
推 : 好文51F 04/05 15:47
推 : 推好人!52F 04/05 15:48
推 : 專業推53F 04/05 16:23
推 : 推54F 04/05 16:24
→ : d大...發哥子公司是潤隆吧...亞昕好像沒什麼關係哦55F 04/05 16:26
推 : 推56F 04/05 16:26
推 : 長知識推57F 04/05 16:47
推 : 推推58F 04/05 16:49
推 : 感謝分享59F 04/05 17:13
推 : 推60F 04/05 17:29
推 : 魯姨我前幾天在罵60%台灣新屋鴿子籠格局爛,被嗆到爆QQ61F 04/05 17:32
→ : 底層人有80%,用數學算一下有多少人62F 04/05 17:41
推 : 暗廁63F 04/05 17:43
推 : 推知識64F 04/05 18:10
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