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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-03-30 14:02:10
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [請益] 高雄諾貝爾大樓自住現在合適嗎
時間 Tue Mar 29 19:02:42 2022

記不記得去年我入手諾貝爾多少錢..XD
(板上就有講,自己爬文)

11.x萬,40x萬,正三房兩廳兩衛....2xF.

現在要多少?

現在開價全都六字頭,除了一間凶宅開568.

成交我抓最低價的正三房,大概要580~600左右.



所以投資可不可以買..XD

發大財阿還可不可以買.


不過當時買的時候,台積電還不確定.甚至才剛有人再提,風還沒吹起來.

如果那時候確定台積電會設廠,我可能會轉向買美術館兩房.


不過目前來講.

諾貝爾成交價剛從14.x跳到16.x.

是我我不會抓這時間進場.

我會等到16.x又快賣的要光了才進場.

就像我進場的時間是11~12.x快賣光的時候,最後幾間搶進去.

一進去過沒兩三個月就上14.x.

我爽的話甚至可以直接就無腦掛賣,連翻修都不用.立刻就看到利潤..


至於說住裡面怎樣..

恩...你要注意的應該是你隔壁鄰居.

如果面內的你要注意你窗戶外面附近的幾個鄰居.

之前某一間對面有人養鵝....鵝會鵝鵝鵝的叫,很蠢...

你受不了鵝鵝鵝鵝,那你必然住得很痛苦.

諾貝爾最大的問題就是它太封閉又太高,所以互相干擾度不低.

面外的當然好很多,但面外的價格貴很多(面外不如去買正勤或獅甲)

而要便宜買面內的,你可以接受那種棟距和採光狀態.

那你要注意的就是你旁邊的鄰居干擾度你是否可以接受.


至於說住戶素質麻.

素質是房價決定的.

諾貝爾一直都不是最便宜的大樓,他只是比較出名.

諾貝爾怎樣房價都比甚麼果貿國宅,甚麼銀座,甚麼OOXX之類的大樓貴.

更不用說七賢土地公,或是地上權例如七賢大樓之類的(疑,怎麼都七賢).

高雄當初真正最低價就是城中城,但城中城已經成公園了.

現在其次就是地上權得那幾棟才是最低價.

so...諾貝爾的住戶素質一項都比這些大樓還要好..

他只是比較出名..

畢竟他有1600戶.

戶數那麼多,交易量當然多,那故事很多也很正常.

但實際上,要比真的住起來問題多的大樓...

諾貝爾還要排很遠很遠...XD


就像,美術館最便宜的就是賓果家族.

美術館的居民都會說賓果多爛多爛..

但是你把賓果家族拿出美術館和農16.

你再來看他住戶素質跟其他大樓比是怎樣.

賓果裡面還是住了一堆醫生律師老師法官...

你說他爛..是因為你把他跟美術館其他房子比.

諾貝爾也差不多的情況.

甚至旁邊亞太投資廣場素質都低於諾貝爾.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.127.218 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YGkTKSt (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1648551764.A.737.html
推 OHHEEEEEED: 印巴咧1F 03/29 19:05
推 okting: 去年就是聽ceca大的建議，惟資金不足，買美術館1x年二房，2F 03/29 19:09
→ okting: 總價750以上，家人一直覺得買太貴，直到最近才沒再說了…X
→ okting: D
推 mike7272: 請問美術館、農16大坪數中古屋還可以進場嗎？還是要再5F 03/29 19:47
→ mike7272: 等等呢？
推 winston01: 確實啦  裡面還是有有錢人 但一年只住一個月7F 03/29 19:48
推 sspider0829: 大神 印巴也不遑多讓XD 但賓果的確最爛8F 03/29 20:04
→ sspider0829: 我爸到今天一直叫我買土地 我都不敢講拿去買房用的差
→ sspider0829: 不多了 好煩
推 dog37: 現在美術館大坪數不是進場的時機了吧，除非買20年以上的房11F 03/29 20:06
→ dog37: 子，賭他2年後單坪上30萬，10幾年的房子現在都單坪30萬了
→ ceca: 美術館60~100坪很特別，缺貨造成特別貴13F 03/29 20:07
→ ceca: 跟其他地方狀況不一樣
→ ceca: 自住ok,投資效應不如買兩間40的三房平車
→ ceca: 印巴裡面也住一堆醫生，一年住365天那種
→ ceca: 另外，美術館沒有2x年屋，只有20年內的
→ ceca: 除非你指中華路邊那三四棟
推 lifeisshourt: 「一年住365天的那種」..是那種？19F 03/29 20:37
推 mathandy: 之前去看過諾貝爾 意外便宜20F 03/29 20:52
→ mathandy: 要離開前 隔壁戶狗狗一直吠
→ mathandy: 讓我後來不敢買來自住
→ mathandy: 我看的是高樓層面總圖那面 景觀超好
→ mathandy: 後來一查裡面 跳樓和特殊行業......
→ mathandy: 買來投資轉賣賺這種錢…. 希望大家都能出門平安
→ mathandy: 我只知道住裡面有點涼 晚上門會自己開
推 celhw: 感謝分享！27F 03/29 21:05
→ OHHEEEEEED: 我門被別人開壞還沒有監視器 超靠北28F 03/29 21:20
推 frowning1226: 推~~~~29F 03/29 21:38
→ ceca: 諾貝爾那麼熱鬧，怎麼會陰森xd30F 03/29 21:54
→ ceca: 一堆人1600戶塞在一起，樓下一堆人來來去去
→ ceca: 客廳打開窗戶，外面一堆聲音，還有鵝在那邊鵝鵝鵝鵝鵝
→ ceca: 諾貝爾不怕陰森，怕干擾
→ ceca: 他熱鬧可是24小時的xd
→ ceca: and,365,天就爆肝醫生嘍，傳說中爆肝賺錢給老婆當貴婦
→ ceca: 在家不是寫報告，唸書，就是睡覺的爆肝年輕醫生
→ ceca: 另外，賓果和印象巴黎，再便宜，也比其他市區同等級的略貴
→ dondon0419: 醫生都把院內護士當後宮~~38F 03/29 21:59
→ ceca: 他們只是比美術館其他棟便宜而已39F 03/29 21:59
→ ceca: 不過，現在，賓果和印象，也比其他地方貴不少了
→ ceca: 賓果我忘了是不是有成交三字頭上新聞
推 inokumaw: 誰在那邊鵝鵝鵝啦XD42F 03/29 22:08
推 piliwu: 一樣鼓山內惟那邊還是很便宜，馬卡龍？對面那一帶43F 03/29 22:31
推 piliwu: 請問那邊有機會外溢效應嗎？
推 piliwu: 那邊有個叫映象巴黎XD不是印象
→ ceca: 對面有拉抬，但是價位會遠遠有間隔，無法收斂46F 03/29 22:41
→ ceca: 兩邊市容差太多，無法對比，所以價位也會明顯切割
→ ceca: 馬卡對面的1x年屋，就是比賓果便宜（除非豪華品牌）
推 ooxxboy: 諾貝爾投資可以啦 地點沒話說又近捷運 但自住還是不要折49F 03/29 22:42
→ ooxxboy: 磨自己 裡面格局的關係加上天井 有些戶別大白天卻陰得要
→ ooxxboy: 死 朋友租過那常常被鬼壓床 我陪看屋也渾身不舒服
→ ceca: 買對面其實不如買中都52F 03/29 22:42
→ ceca: 除非呢瞄準鼓山台泥重劃區
推 piliwu: 中都公園上次有去走弄的不錯但就是沒人氣54F 03/29 22:46
→ piliwu: 跟南美術也就一橋之隔
→ ceca: 中都是房子蓋太少，需要再幾年56F 03/29 22:48
→ ceca: 現在正要經過中都，開車中
推 s662445: 請問西卡大說馬卡對面那邊拉抬，價位大概會是美術館區幾58F 03/29 23:19
→ s662445: 折呢？謝謝～

之前會低15%甚至以上.

現在可能會擴大.
※ 編輯: ceca (61.227.127.218 臺灣), 03/29/2022 23:22:26
推 s662445: 請問擴大原因是因為美術館這波漲太快了嗎？60F 03/29 23:29

蛋黃區先漲產生的價差拉開現象.

推 flybob: 請問高雄王，美術館農16如果要退場，您建議是抓哪個時間點61F 03/29 23:30
→ flybob: 呢？台積蓋好？凹仔底商場蓋好？謝謝

看你短中長期的規劃.

短期是隨時買入就隨時掛賣賣出.

中期的話,看跟新屋價差以及跟市區2x年和3x年屋價差.

這兩個價差會一直變來變去.

變到一個你覺得換物件扣掉交易成本後會有更大利益解的時候.

就換物件.


你要知道,價格是炒做主導的.

利多只是炒做的"東風"

實質上價格是炒做決定的.

賣家主導市場..造成的市場現象.

只要氛圍可以讓賣家團結大家都認為自己家應該值更貴.

價格就會漲上去.


所以,利多不是依據,炒做才是依據.

利多不炒做,你蓋宇宙港他房價也不會漲.

有炒做,你沒利多照樣給你噴到宇宙去.

所以不要有建設或是利多迷思,甚麼有百貨公司一定+30%這種錯覺觀念.


因此,如果你要換物件.

那必然是評估,換物件後是否有更大利益解.

有更大利益解,我就換...

所以是物件和物件之間的比較....



但如果你不論換物件.

你單純就是想提款.

那你要注意的是炒作狀態.

當價格還在炒高.

無論有沒有利多,你都繼續抱.

當你看到炒作趨緩,尤其你的物件例如美術館1x年屋.

他的漲幅跟新案也收斂到一個差不多的比率.新屋也不再往上炒高.

那你就可以出脫.

這時候管他甚麼台積電蓋了沒,百貨公司落成了沒.

這個時間都是一個中期的出場點.

時期性增值效應發酵差不多,可以收網了.


當然如果你放長期,那台積電之後還會有很長期的延伸效應.

例如2016年全台灣大多都停滯,但是有一個地方繼續一枝獨秀的漲.

那就是南科帶動的台南增值效應.

所以長期就可以繼續養...

當然對中期或是短期來講,長期的增值利潤都太薄,不可口.

雖然非利多區可能都不漲了.

但我去玩短期,利潤還是輾壓長期.

那我屬於短期資金,我自然就不會去屯長期...時間到我就賣.

但如果我這筆資金本來就放長期配置.

這樣的話我就會繼續放...

值到這個區域可以拉抬的效應都差不多反應結束,才出脫.

不過長期通常都是10年20年50年這樣放.

他會把整段增值全都吃很飽才離開.

中間增值就是用各種貸款方式把增值的效應提領出來用在其他地方.

※ 編輯: ceca (61.227.127.218 臺灣), 03/29/2022 23:41:29
推 s662445: 謝謝西卡大解說！！63F 03/29 23:50

炒房很多人容易"理論過頭".

記得,理論只是拿來解釋市場用的.

但實際市場是一個混沌系統.


混沌系統就是...混沌.

既沒有完全的線性關係,但也都有關係.

而混沌系統,你要隨時觀察混沌系統的變化.

並且不要太用線性邏輯去解釋混沌系統.


反而你應該採取大量的最佳化辦法.

例如模糊理論,或是類神經系統的收斂概念去分析.


so...千萬不要理論過頭,尤其太著迷那些線性理論.

那你會在很多情況下產生龐大的誤差.

造成你的投資估算失誤率變很大.
※ 編輯: ceca (61.227.127.218 臺灣), 03/29/2022 23:58:30
推 siriuswinds: 請問ceca大怎麼看桃子園路的發展呢？青曦流域都喊64F 03/30 00:08
→ siriuswinds: 道51/P了，難道
→ siriuswinds: 要挑戰中都地位嗎？


那邊是惡性炒作最兇區.

炒作可以炒到哪時候,建商自己都不知道..XD

投石問路....推案問價..走一步算一步,摸著石頭過河.


你如果手上持有中古屋.

你可以耐心地等新建案拉不動.你在慢慢出場.


你如果是要切入.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10745541.html
已成交海軍微風京品秒殺3房平車,高雄中古屋,3房2廳,42.35坪,高雄591售屋網
[圖]
591售屋網,高雄售屋資訊:出售住宅,實價登錄社區,已成交海軍微風京品秒殺3房平車,1.屋況維持佳，典雅裝潢，稍做整理油漆清潔，即可入住2.雙衛浴皆開窗，大三房格局，.. ...

 

這個價位還ok.


但是如果你要入手的是新建案....

那...其實投資你有更多更好的選擇.



那邊長期來講無法挑戰中都.

不過如果那邊海軍的土地全部釋出+新台17線開通(不知道在拖甚麼,一條馬路拖那麼多年)

有機會繼續惡性炒作.

出脫點也是抓他炒做很凶的時候賣掉最開心.

※ 編輯: ceca (61.227.127.218 臺灣), 03/30/2022 00:14:23
推 siriuswinds: 謝謝ceca大開釋，會把目光放到那邊也的確是看上軍67F 03/30 00:40
→ siriuswinds: 方眷村的土地超
→ siriuswinds: 大一片，但最近建商的新案開價都把自己當美術館開
→ siriuswinds: ，實在不太懂建
→ siriuswinds: 商的底氣在哪
推 frowning1226: 想請教ceca老師...建商拉不動新成屋會出現什麼情形72F 03/30 00:48
→ frowning1226: 就是有哪些徵兆可以看到，哈哈...先做好功課XD

土地滯銷最早產生.

土地滯銷就要注意風向.

※ 編輯: ceca (61.227.127.218 臺灣), 03/30/2022 01:10:05
推 johjima:  https://i.imgur.com/dsfUTbR.jpg74F 03/30 01:15
→ johjima: 囧
[圖]
推 gaexpa098458: 請問C大 在前鎮高中捷運站附近的 現在進場合適嗎？76F 03/30 01:17
→ gaexpa098458: 很多都開價想拉抬到3x 不知道會不會太高xD

五甲都成交3x了..XD

差不多啦.
※ 編輯: ceca (61.227.127.218 臺灣), 03/30/2022 01:19:59
推 nike840717: 高雄自住需求請教C大目前還是秉持能買趕快買的觀念嗎78F 03/30 01:38

對.
※ 編輯: ceca (61.227.127.218 臺灣), 03/30/2022 01:39:06
推 APC: 威爾79F 03/30 03:00
推 dog37: 青溪流域開的比遠見春豐高是什麼巫術XD永信在這裡開46，難80F 03/30 04:00
→ dog37: 道自由游泳池那要開56？還是66？
→ dog37: 看來高雄新屋還會再漲一坡，台gg6月簽約的時候還可以看到
→ dog37: 高雄價錢再往上
推 jaricho: 科科 好爽84F 03/30 08:14
推 flybob: 謝C大!85F 03/30 08:25
推 chihengliao: 請問C大，請問在銘傳路九如路交叉口附近的透天有繼86F 03/30 08:52
→ chihengliao: 續持有的價值嗎？
推 frowning1226: 謝謝ceca恩師...感謝～目前還沒這種現象88F 03/30 10:53
推 tomap41017: 謝C大89F 03/30 13:15

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