※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-03-26 19:42:02
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 投資客，自住客差別
時間 Sat Mar 26 01:51:35 2022
※ 引述《s26492755 (BBX)》之銘言：
: ※ 引述《bogy26 (警察叔叔就是這個人!)》之銘言：
: : 自住客根本不希望房價漲，反而希望跌
: : 舉例：
: : 買一間30坪*40萬=1200萬的房子
: : 假設房價漲到50萬/坪，搬到同棟樓的40坪，原本只要加400萬變成要加500萬
: : 假設房價跌到30萬/坪，搬到同棟樓的40坪，原本要加400萬變成只要加300萬
: : 這樣房價跌不是對自住客換大坪數更有利嗎？
: : 結論投資客希望房價漲，自住客反而應希望房價跌吧
: 30坪 40萬 總價1200萬貸款8成 需準備頭期240萬
: 單價漲成50萬 我們賣掉舊屋1500萬 償還債務剩下540萬
: 接著買 40坪 50萬的房子 我需要負擔1460萬貸款
: https://i.imgur.com/e0rYoBx.jpg
: 單價跌成30萬 我們賣掉舊屋900萬 償還債務後 還要倒貼60萬
: 接著買40坪30萬的房子 我們得拿出頭期加上之前倒貼的 總共300萬 然後負擔960萬的
: 貸款
: https://i.imgur.com/SEtJ464.jpg
: 一個月多負擔兩萬跟生出300萬 哪個容易？
: https://moptt.tw/p/home-sale.M.1645592843.A.579
: 類似東西我寫過 請參考
s 大講的，是如果買房缺的是頭期款。但如果考慮的情況是負擔貸款的
能力若是一樣的，那可能是不同的狀況。
以同樣的例子。假設原本是 30 坪，每坪 40 萬。假設貸了 960 萬廿年，
過了幾年，假設貸款剩 560 萬。這時候，他家多了小孩，要換房。而因
為小孩支出變多，抵掉收入增加，還款能力不變。
如果房價漲成每坪 50 萬，他賣掉房子，拿到 940 萬，當然是賺了不少。
但是同棟的房子變成 2000 萬，他雖然有較多的頭期，但是 1060 萬的貸
款卻超過了他的還款能力。買不起……
但是同棟的房子變成 2000 萬，他雖然有較多的頭期，但是 1060 萬的貸
款卻超過了他的還款能力。買不起……
如果房價持平，他賣掉房子，只拿到 640 萬。但同棟的大房只要 1600 萬
，他可以拿 640 萬當頭期，再貨個廿年，無痛換房
如果房價跌成每坪 30 萬，他賣掉房子，只拿到 340 萬，真是好虧。但
同棟的大房只要 1200 萬，也是可以輕鬆換房耶？
我知道各位大大的能力財力不會碰到這樣的問題。也可能還有各種方法
變出錢。我只是單純想說，房價漲了，對於還款能力沒有增加的，想要
換房不見得是好的。房價跌的那個例子，看起來可能有點笨，應該要先
租會賺更多。但是比較持平跟漲，也可以看到持平對要換房的有利。
變出錢。我只是單純想說，房價漲了，對於還款能力沒有增加的，想要
換房不見得是好的。房價跌的那個例子，看起來可能有點笨，應該要先
租會賺更多。但是比較持平跟漲，也可以看到持平對要換房的有利。
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推 : 你都講到沒能力還款這份上了，住原本的房子享受資產上漲1F 03/26 01:53
→ : 不好嗎
→ : 這種觀念的都是只想到你住的是原本1000萬的房子，沒想過
→ : 這間房子早就不值1000萬
→ : 不好嗎
→ : 這種觀念的都是只想到你住的是原本1000萬的房子，沒想過
→ : 這間房子早就不值1000萬
→ : 唉5F 03/26 01:56
→ : 只是假設有換房需求嘛6F 03/26 02:03
→ : 他可以輕鬆換房的原因, 是因為他花了2200萬, 結果只買到1207F 03/26 02:03
→ : 萬價值的房子
→ : 這種情況其實根本不該買房 用租的才對 這整篇的邏輯都錯了
→ : 萬價值的房子
→ : 這種情況其實根本不該買房 用租的才對 這整篇的邏輯都錯了
推 : 我幫y大回答喔，房子是資產，資產跌了怎麼會爽，跟股10F 03/26 02:04
→ : 票一樣
→ : 票一樣
→ : 花2200萬只買到1200萬價值的房子12F 03/26 02:04
→ : 這不是爽不爽而已 是真的賠掉一千萬
→ : 這不是爽不爽而已 是真的賠掉一千萬
→ : 我自己目前住四房，未來沒有換房打算，當然希望房價漲越14F 03/26 02:05
→ : 高越好。
→ : 高越好。
→ : 不管你有沒有換房打算, 這些例子都是有問題的16F 03/26 02:05
→ : 希望跌的人怎麼會在他認為的房價高點買房?
→ : 希望跌的人怎麼會在他認為的房價高點買房?
→ : 就端看你是買方還是賣方，你這個例子完全是先射箭再畫靶18F 03/26 02:07
→ : 但我若只住二房，未來想換更好的，當然是不希望漲價。等19F 03/26 02:07
→ : 我換了再漲囉
→ : 我換了再漲囉
→ : 同時是買方和賣方就得看賣方賺的和買方賠的哪邊多21F 03/26 02:07
→ : 不 你希望跌價 你一開始連兩房都不會買22F 03/26 02:07
→ : 你會去租四房 然後等房價跌
→ : 你會去租四房 然後等房價跌
→ : 再次強調，你完全是先射箭再畫靶24F 03/26 02:07
→ : 這些計算就是建立在不合邏輯的基礎上25F 03/26 02:08
→ : 另外再來談價值, 以你的例子 你會花2200萬只買到1200萬價
→ : 值的房子, 房子不是只有住耶, 等你老了, 萬一需要以防養老
→ : 另外再來談價值, 以你的例子 你會花2200萬只買到1200萬價
→ : 值的房子, 房子不是只有住耶, 等你老了, 萬一需要以防養老
→ : 不要亂替我回答XD，只是感慨邏輯重要性28F 03/26 02:09
→ : 你會覺得好好棒?29F 03/26 02:10
→ : 我說跌的例子可能過份。但若覺得不會跌而買，但想要換，30F 03/26 02:10
→ : 自然不希望漲。或至少少漲一點
→ : 自然不希望漲。或至少少漲一點
推 : 感謝y大幫忙上課阿xd32F 03/26 02:10
→ : 你說的例子基本上就違反邏輯 基本上希望跌得不會買 會買的33F 03/26 02:11
→ : 大多是希望漲的
→ : 大多是希望漲的
→ : 沒有什麼上課不上課，就討論交流35F 03/26 02:11
→ : 希望跌的人一開始就不會買兩房了 幹嘛買自己希望跌的東西36F 03/26 02:11
推 : 貸960萬跟貸1060萬，設定二十年每個月本息只差四千多，37F 03/26 02:12
→ : 利息只差一千。為了不讓每月多付一千利息多存三千多本金
→ : ，寧願損失資產上漲的300萬，你要不要再想想。更何況實
→ : 務上有各種方法可以減輕每月還款壓力，這種幾千的數字根
→ : 本可以無視
→ : 利息只差一千。為了不讓每月多付一千利息多存三千多本金
→ : ，寧願損失資產上漲的300萬，你要不要再想想。更何況實
→ : 務上有各種方法可以減輕每月還款壓力，這種幾千的數字根
→ : 本可以無視
→ : 他就是先射箭再畫靶，先有謬誤的結論再來量身打造例子42F 03/26 02:14
→ : 我說了，是覺得不會跌，所以先買小的。但買了後，因為要43F 03/26 02:15
→ : 換，會希望不要漲或少漲一點，比較容易換。漲多，資產多，
→ : 但相對不易換
→ : 換，會希望不要漲或少漲一點，比較容易換。漲多，資產多，
→ : 但相對不易換
→ : 例子還有一大堆不合常理的地方，一概說反正例子就這樣46F 03/26 02:15
推 : 你舉的數字每月的還款額差距太小，實務上根本不會相對不47F 03/26 02:17
→ : 容易換
→ : 容易換
→ : 我說了啊，如果還款能力不變。大大們能力強，我不敢懷疑49F 03/26 02:18
→ : 而我說了，我是沒有要換房的。希望房價越高越好啊
→ : f大說我的例子差距小。我想您也一定知道換個例子變大很容
→ : 易。我們不必執著於此。我只是要說，房價上漲不見得對換
→ : 房有利
→ : 而我說了，我是沒有要換房的。希望房價越高越好啊
→ : f大說我的例子差距小。我想您也一定知道換個例子變大很容
→ : 易。我們不必執著於此。我只是要說，房價上漲不見得對換
→ : 房有利
推 : 我剛剛才被電爆喔，你確定你要說房價上漲不見得對換54F 03/26 02:25
→ : 屋有利嗎xd
→ : 屋有利嗎xd
推 : 還款年限也會壓縮 一個月付更多56F 03/26 03:10
推 : 就是換房變多的坪數乘上現價就是要多支付的 應該沒錯吧
推 : 就是換房變多的坪數乘上現價就是要多支付的 應該沒錯吧
推 : 前面很多大大講了 擔心還款能力的話 有可以更靈活的58F 03/26 03:45
→ : 操作 不要忘了本利和裡面付出去的只有利息 想辦法先
→ : 只付利息或者把本金拿來利用
→ : 但你最後得到的資產差額比你多付的這一點重要
推 : 如果你換個例子把月付額差距變大 同樣的資產價值差距
→ : 也會更大
→ : 哪個有利？
推 : 而且你虧了就是真的虧了
→ : 操作 不要忘了本利和裡面付出去的只有利息 想辦法先
→ : 只付利息或者把本金拿來利用
→ : 但你最後得到的資產差額比你多付的這一點重要
推 : 如果你換個例子把月付額差距變大 同樣的資產價值差距
→ : 也會更大
→ : 哪個有利？
推 : 而且你虧了就是真的虧了
推 : 大家一起加入房蟲的共犯結構~~~66F 03/26 04:04
推 : 這種假設 會隨著你還款的增加 本金的增多而看似不同67F 03/26 04:06
→ : 不信你用全現金去算就知道結果了
→ : 但重點是後面資產的認定以及運用
→ : 認定價值才對 講認定太籠統
→ : 大致上要表達的都是觀念 不然數字可以在改動
→ : 算出一個死亡交叉線都可以
→ : 不信你用全現金去算就知道結果了
→ : 但重點是後面資產的認定以及運用
→ : 認定價值才對 講認定太籠統
→ : 大致上要表達的都是觀念 不然數字可以在改動
→ : 算出一個死亡交叉線都可以
推 : 總資產變多，還款能力不變，不就改三十年貸款就搞定了，73F 03/26 04:16
→ : 重點是總資產有無持續上升，而不是糾結在一些莫名其妙的
→ : 問題上
→ : 重點是總資產有無持續上升，而不是糾結在一些莫名其妙的
→ : 問題上
推 : 下跌情況根本不會有人買啊，你去問自住買房的是不是都在76F 03/26 06:47
→ : 談以後發展性跟現在價位能保值，真的明顯跌就會租屋等了
→ : 談以後發展性跟現在價位能保值，真的明顯跌就會租屋等了
推 : 我想多數自住客是希望緩漲持平吧，這樣才有換屋機會78F 03/26 07:56
推 : 換房是表面議題 關鍵是資產縮水跟利息成本是實際付出的79F 03/26 08:17
→ : 卻拿不回來 假設貸款繳完30坪40萬 跌到30萬時資產縮成90
→ : 0萬利230萬 20年花了530萬的成本 漲到50萬時資產增70萬
→ : 這是年薪80萬工作7.5年的差距 接下來售屋所得+現金換大
→ : 房也是一樣 額外付300換價值1200資產 或額外付500換價值
→ : 2000資產 差的是始終是資產價值 所以如果看跌房市 根本
→ : 不會把錢放在一個持續縮水的地方 雖有論調說自住沒差 但
→ : 對年薪沒百萬的受薪階級來講 房子是人生的重要儲蓄桶 以
→ : 房養老65成就有差 不是灑脫的投客 自住受薪者不該希望跌
→ : 卻拿不回來 假設貸款繳完30坪40萬 跌到30萬時資產縮成90
→ : 0萬利230萬 20年花了530萬的成本 漲到50萬時資產增70萬
→ : 這是年薪80萬工作7.5年的差距 接下來售屋所得+現金換大
→ : 房也是一樣 額外付300換價值1200資產 或額外付500換價值
→ : 2000資產 差的是始終是資產價值 所以如果看跌房市 根本
→ : 不會把錢放在一個持續縮水的地方 雖有論調說自住沒差 但
→ : 對年薪沒百萬的受薪階級來講 房子是人生的重要儲蓄桶 以
→ : 房養老65成就有差 不是灑脫的投客 自住受薪者不該希望跌
推 : 孩子的教育不能等啊88F 03/26 09:22
推 : 我用2.2%算 但每個人收入跟狀況都不一樣 換房條件時間跟89F 03/26 10:20
→ : 背景不同 數字金流差異很大 反正 如果看跌那就算一下投
→ : 報率 1200萬10年看跌25%然後決定30k以下租金賺到 這樣很
→ : 理智 但已有房說跌了好 以小換大 應該是沒考慮到資產價
→ : 值 那時候沒買房低價租到房的空空相對賺 怎麼會買房期待
→ : 跌價換房 應該是算好可接受租金跟年限 然後租到大崩盤
→ : 背景不同 數字金流差異很大 反正 如果看跌那就算一下投
→ : 報率 1200萬10年看跌25%然後決定30k以下租金賺到 這樣很
→ : 理智 但已有房說跌了好 以小換大 應該是沒考慮到資產價
→ : 值 那時候沒買房低價租到房的空空相對賺 怎麼會買房期待
→ : 跌價換房 應該是算好可接受租金跟年限 然後租到大崩盤
推 : 我滿同意這篇的 把房子換成股票來看 高點買入之後95F 03/26 18:44
→ : 即使跌價 繼續加碼 只要未來是長期向上都不會有問題
→ : 小換大只是從標的A換成標的B而已
→ : 即使跌價 繼續加碼 只要未來是長期向上都不會有問題
→ : 小換大只是從標的A換成標的B而已
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