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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-02-16 00:37:03
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作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 [閒聊] 抗跌?保值?
時間 Tue Feb 15 21:25:17 2022


這兩個詞通常投資客沒人在講..XD

這兩個詞會氾濫,主要是名嘴,媒體炒作出來的.

當然炒作的背後可能也有建商在施力產生.


因此,這兩個詞,市場上的解讀,其實對我們投資客來講,是一種詐騙...XD


有錢人多的地方抗跌保值?捷運站抗跌保值?最貴房價的地方抗跌保值?

恩...你被詐騙了..XD


甚麼叫做抗跌?就是人家跌得多妳跌的少甚至不跌或是還在漲.

甚麼叫做保值...阿就上面那句話換句話說.

因此到頭來看得是"漲價狀態"

也就是,這個地方很會漲,漲很多,這個地方就抗跌保值.


而會扯到抗跌保值,基本上一般都是用10年以上來做基礎,甚至20年.

所以這是一種"長期投資"的概念...

也就是你長期投資,投資哪邊會賺最多....

這個地方就是最抗跌保值.

我不知道這樣做最後解釋,各位有沒有甚麼意見.



那回頭來看,長期投資,你在買甚麼?

長期投資就例如,你知道這邊要蓋捷運.所以在捷運還沒蓋的時候進場布局.

或是你知道台中要往水楠或北屯發展,因此201x年你就跑去北屯或是水楠布局.

這種就是長期投資.

2010~2016年,台中可沒有熱水楠和北屯,那時候南屯和烏日比較狂.

但我爸,200x年進水楠...(當然只能貼著,沒辦法買在裡面)
(另外他切入時間太早了,投資請勿參考...
 我爸媽最愛長期投資.但每次切入時間都太早,穩是很穩,但是投報率會低很多...XD
 並且這個太早是技術上可以判斷的..所以理論上布局時間可以抓得更精準才行)


所以用元素來講

長期投資主要是買這個地方的"位階變化"

例如他本來是二線,他會爬到一線...這就是位階變化.


當然這時候長期投資又可以分兩條路.

一條就是追炒做.

例如我爸媽追水楠就是買炒做...會變成一線並且是當紅炸子雞,因此炒做會炒到翻天.

這種情況下,雖然進場的價格並不是甚麼被低估,但是未來可能會亂噴.

另一條路是追被低估.

例如興達港幹道邊土地我媽買入5.5萬一坪...

這種就是太過便宜,便宜到不合理..他只要有任何利多下去,就會有個報復性反彈.

這兩條路有不同的判斷因子,也很難講誰會賺得多...
(要考慮到多次投資+判斷精準度的狀況..而不是單比一次事件的利潤)


但是不管怎樣,你就會知道.

長期要漲得多,要有位階的變化.

要有位階的變化,你要給他價格上拉的空間.

一線和二線很多時候價差很大,最簡單你參考七期,七期價格遠遠優於其他區.

這就是王者的特權...他價格可以明顯跟其他人拉開,不解釋.

因此你布局下一個王者,你之後變王者,價格就會有大幅上拉的空間.

而價格過於被低估+之後有利多丟進去

這種就是報復性反彈,除了他本來被低估要補回來的價格外,還有一個從最爛隨便跳的價位.

而你知道,85分要道90分很困難,但是30分你要上70分很簡單.


因此你看,很多時候"區域"漲價冠軍,都是在奇怪的地方(例如屏東潮州)

這種跳躍甚至會幹掉二線變一線...


而長期佈局的這兩條路有他的特質.

你要追二線變一線,其實是很好判斷的.

我爸在中科炒做20年前就去佈局中科...XD

同樣的在機場搬遷就去布局水楠.

甚至當年上海跑去布局浦東新區.

這種判斷很簡單...一個市中心有大量的空地產生,空地只要夠大,必然成為下一個王者.

空地是燃料,沒有燃料的地方只會慢慢地老化.

所以判斷市中心未來王者很容易,另外就算打歪了,你也只是少賺一點...照樣可以賺.
(例如本來說要炒這塊,結果先炒另外一塊之類的.
 高雄本來要炒中都,大家都認為中都是下一個王者.
 結果市府急轉彎跑去重劃東三民區工業地..
 這下子北高下一個王者要變成河堤以南同盟路以北,自由路和民族路交叉口那一塊
 但你買中都一樣可以賺錢,只是大概1x年內都不用想幹掉美術館.最多持平
 但如果是先重劃自立路以西的工業地,那中都有機會在10年內挑戰美術館的價格)

不過...

我知道,你知道(再慘,你現在也知道了)...

議員會不知道?投資客,有錢人會不知道???

更糟糕的是,建商會不知道??

因此你看中都第一個興富發案要賣多少?

本來我以為他要賣17,還很開心要去買幾戶..
(他們的人說的)

結果興富發老董一個念頭,開案改成要2x....
(那時候美術館大坪數可以買在21.x,中坪數可以買在24)

阿靠邀..我怎麼買得下去...XD

但是還是很多人買得下去....所以....就這樣.

當然你今天再看,都賺錢了阿....

可是沒想像中那麼爽.

另外你看,台中水楠,請問他第一個案子要賣多少錢啊...

有沒有嚇死寶寶!!!!

so...大家都知道的東西,你能賺的利潤就會被大幅壓縮.


而另外一條路,買被低估的地區.

這問題最大就是判斷困難度大幅提高.

光我說我媽買興達港.

自己各位爬幾年前的文,多少酸文...XD

so...你反觀那些酸文的人,全都不懂這種"抄底"的長期操作怎樣布局...XD

我買林園是不是也一堆酸文..XD

便宜的地方,要嘛不敢買,要嘛不會判斷.
(你跑去買阿蓮,就沒吃到多少)

另外,這種便宜的地方要大賺要兩個現象同時產生.

1.補漲.

2.有利多.

但有時候這兩個東西會分開發酵.

例如林園,他利多會是國道七號(捷運延伸效應並不大)

可是國道七號拖延不知道多久都還卡關.

但她補漲很快...到現在都不只三波了.

因此我補漲吃到就跑了,沒打算等利多...
(當然國道七號如果確定,然後他價位讓我覺得還有搞頭,也許會再去吃)

而興達港則是,本來要做觀光發展,結果烙賽變成產業發展.

但她補漲以及台南東區一路往下炒效應讓他拉抬了一大波起來.

所以...這兩個地點我和我媽也都沒有完整的抓到真正最棒的效應收益.

這就是這種東西麻煩的地方...

不過當然反過來好處也是.

他太便宜,因此基本上2016你們在講甚麼回檔??...

這些地方都"在漲"...XD

對,它們在漲喔...不然我們那時候在數甚麼鈔票..XD

因為太便宜,所以他只能往上漲,幾乎沒有理由下降

如果他有下降的情況產生,大概是台灣經濟大恐慌,台北腰斬的時候....

這就是這種過度便宜布局的特質.

另外這種便宜的地方判斷,優先考慮的必然是交通.

其次是重劃區或是產業區...(至少一個)

像興達港是重劃區...林園是產業園區.

重劃區總有一天會炒作,就像台南高鐵在甚麼鳥不生蛋的地方,但是這幾年硬炒也要炒.

理由很簡單,政府在這邊丟了那麼多錢,他不回收他受不了.

而政府是莊家...XD...他想要讓那裡起來哪裡就起來.

差別只是...哪時候讓這邊起來..可能5年可能10年可能20年.

而外圍重劃區會扯到政治問題,政治是最大的不安定因素.

所以重劃區總有一天會起來,但純布局重劃區會有時間上的風險.

因此最好是有搭配交通...像興達港是台17線到86到台南,有很不錯的交通支援.

另外台南東區再炒作,因此可以預測他會有擴散效應.

至於產業園區這個比較無腦,有產業園區就有工作機會,有工作機會...

你就知道我兩間公寓打包買7x萬,一間3x萬,翻修費4x萬,一間大概不到80萬.

出租一間8500一間9000..."非改套房產品"投報率12%給你參考..XD

產業園區附近租金投報都很高,也就是基本面很強大...

所以操作起來不但沒壓力還有零用錢可以拿之外,判斷也簡單.

因為他獨立,所以雖然交通不好,但是獨立的關係她自給自足.


當然他最大利多就是交通,當他交通變好,那一堆包租公就會跑來買來收租.


這就是如果國道七號興建,林園必然有一波大跳躍的主要現象.
(包租公誰在跟你搭捷運看房子,所以不考慮捷運效應...XD)


對喔你們說甚麼汙染..

恩...汙染是已反映在價格上的利空...

價格已反映,就不列入漲跌判斷.
(除非這是要挑戰王者位置才需要考慮,會造成他想要炒作到宇宙去的半途,會有顧慮.)


已反映的利多不是利多,已反映的利空不是利空.

這是一大堆長期投資判斷的大陷阱題...XD

已經蓋好捷運的地方,捷運不是他的利多...他已反映了..

已經污染很重的地方,汙染不是利空,因為他已反映了.

我賺錢,我的鈔票又不搭捷運,也不會沾染PM 2.5..鈔票就是鈔票...

你不懂這個道理,你長期投資很容易踩陷阱.或是錯失地上的黃金.



so...這就是長期投資.

當然長期投資賺得比較慢.

以10年平均獲利來講.

短期 > 中期 > 長期.

短期賺買賣的價差+翻新創造利潤.

中期賺炒做效應的時期性漲跌.

長期賺本質上的改變.

但是你如果大物件,例如店面阿土地阿之類的.或是你的資產配置等...

你必然會配置長期,並且長期的東西通常價格都很高,單位應該都是千萬起跳.

所以當你資產到一個數字,貸款無法是你的身家的八成,甚至不到五成的時候.
(我總貸款額大概是財富的30%...銀行不願意再給我更多..哭哭)


你必然有需要長期配置...

這時候你長期配置歪掉....

你買在大家認為好棒棒的地方,買了5000萬,過了10年變成6000萬.

而同樣我買了你認為很奇怪的地方,一樣5000萬,後面不要太多,變成8000萬.

你...就會心酸..XD



不過當然,如果你總財富(資產扣負債)是500萬.甚至1000萬.

那你配置甚麼鳥長期幹嘛..XD

短期中期狂做就對了.



so...回到保值,回到抗跌.

你如果今天很強調這個.

那基本上你必然是,要嘛瘋狂加價追未來的王者區域.

要嘛就是買外圍有大彈跳的地方.

大多時候都不是甚麼現在最棒的地方...XD
(除非蛋黃區和蛋白傻傻分不清楚...例如2018年美術館居然跟新興區前金區價差沒多少.
 但這種情況很少發生...)

王者之爭,是一個賺大錢的機會...王者易位就有人發大財.

但是你論住宅的爽度.

現在的王者當然就是住起來很爽的地方啊.
(最爽有時候跟每個人的觀念不一樣)

不然他怎麼當王者??
(有人說美術館機能很差...XD..那是對他而言..但是會選美術館的人,根本不在乎這一點
 甚至,其實農16機能更差...如果你兩邊都住過就知道..吃東西買東西,美術館選擇比較多
 至於跑出去買鹹酥雞滷味之類的.

 美術館農16跑出去買鹹酥雞的距離並沒差多少..
 但基本上,美術館甚至農16的人,並沒那麼在乎便當店要在家門口這種必須性)

因此很多時候,自住和投資是衝突的...XD

住起來很爽的東西,很多時候並不好賺.

爆炸好賺的東西,通常你不想住那裡.


這就是資本主義..不然怎麼割韭菜.


而為啥名嘴,媒體,會跟你講捷運保值...

通常是因為,建商在那邊推案...它們在詐騙你去買建商的房子..XD

懷疑喔.

這就是資本主義.

滿地的詐騙...XD


另外他們很愛借東風.

這一波大漲準備進入第三年,也就是中期.

各位可以很明顯地看到,大漲初期都在漲甚麼?

漲蛋黃區,和漲話題區.

而蛋黃區通常是各種建設最完善的並且好棒棒的.

甚麼捷運,百貨公司,有錢人很多,環境多棒.

而媒體的漲跌步調通常也都跟著蛋黃區跑.

所以蛋黃區大漲,媒體就會塑造全天下都大噴現象.

而甚麼保值,抗跌..是不是就把蛋黃區的特質全都拿出來當作原因..XD

然後你再回頭看2014年以後的新聞.

是不是就開始有一些降溫,退燒,投資客多殺多的新聞.

直到2016整個媒體是不是超級悲觀.跌了繃了.

而...是不是媒體報導的幾乎都是蛋黃區做DEMO的新聞..XD

2016林園大漲,老公寓也大漲,媒體有跟你講嗎?

記不記得我那時做公寓還會被笑,阿你們都在玩新屋好保值喔,台灣人不買老屋的拉...XD

so....在大漲初期甚至到中期.


因為蛋黃區大漲,外加蛋黃區的建商投資金額特別高,所以廣告狂買.

就會塑造"有捷運保值""有錢人多的地方抗跌""百貨公司,學區,好棒棒一定要買"

東風就是蛋黃區先漲,然後蛋黃區甚麼都有.因此拿蛋黃區給你看.
(尤其蛋黃區豪宅的價格特別嚇人,賣不掉也很嚇人...嚇到你就夠了...)

所以就擴大解讀成只要有捷運站,有百貨公司就是保值...XD

而2016後漲外圍漲老屋,蛋黃區回檔下修....

你就不曾聽到媒體跟你講"太便宜的東西報復性大漲""新屋大跌老屋大漲"

結果你還以為,你的蛋黃區新屋跌了,旁邊的老屋老公寓,或是蛋殼區一定跌更慘...

之後自己腦補一大堆市場現象...又不去查證..XD

恩....因此你整個狀況外...完全不知道實際市場是甚麼樣子.

因為...沒有人會花錢買媒體買名嘴跟你講"真相"...XD

因為...告訴你真相,他們沒有好處,沒有錢可以賺...XD

and..很多時候,當你看到新聞跟你說捷運保值的時候.

你跑去買捷運宅...靠邀剛好已經漲一半了.


最後大漲波結束後一輪下來,你的總漲幅被老公寓踩在腳下..

喔,我知道你會安慰自己說.

你買的房子一千多萬漲了一百五十萬,比公寓三百萬漲到四百萬還多.

恩...你開心就好...XD...你的鈔票沒跟你說謊,你的投報率就是被公寓踩在腳底下.

當然我是不懂.

為啥你不會覺得,人家也一千多萬買了三間公寓,漲幅屌打你~這個國小數學問題?


這就是資本主義.


在以前,白種人最愛告訴大家,我們白種人不說謊...都很老實.這是優良文化...

實際上,那是下層的白種豬才傻呆呆的,上層的白種人,每一句話都有目的性.

並不排除做出,所有話都是謊言佈一個大局騙光你一輩子的家產的事情...

而這個狀況現在早就擴散到所有人種...XD

當然啦,這年代很多時候又有一票人反璞歸真.

我他媽的就跟你說真話不需要騙你...XD....然後可以取得好處.

因為現在資訊爆炸+被騙過的人太多,所以警覺到資本主義詐騙術的人很多.

造成反而你講真話,絕大多數時候都會先被別人認為你有目的性操作..

但,只要你講的是真話...耕耘一段時間,你會有龐大的好處可以回收..

這就是反其道而行....當然實際操作也是看情況判斷就是了.



這世道充滿了太多太多的陰謀.並且大家都熱愛陰謀.

因此...少數的陽謀就變得很值錢....!!!!



最後總結一下.


不動產我很強調相對價格.

而賺錢,你永遠第一個分析相對價格.

相對價格被拉太開.

我必然追便宜的那一端.

我無法跟你講追貴的那一端在時間內是否會賺得比較少.

但是以長期來看,貴的那一端風險高,並且會因為拉扯效應而長時間後漲幅會比較少.

不動產不是股票,A股票三天兩頭飛在雲端,B股票一輩子在谷底都不會翻身.

所以不要把股票那一票理論套用到不動產上面.

就像最近,預售屋和中古屋價差太龐大.

我也完全不考慮入手預售屋.

也許後面還有選舉熱+俄羅斯和烏克蘭事件還很難講.
(另外謠言是,利用這個戰爭,大家轉移目標,壓制通膨惡化的內部反彈聲音
 and..聯準會還因此3月前不升息,另外QE之後縮表似乎是採用自然消風型態)

而資金熱潮繼續的話,那預售屋可能還會從月球繼續往火星飛.

但是...我不是賭徒,我不追這個..

我轉買中古屋,就不需要思考也不用分析,躺著數鈔票你看多開心..XD

so...投資就是要穩賺,穩賺就盡量在長期比較沒有風險的情況下操作.

寧願錯過,不願意把自己放在風險當中.



沒賺到錢不會怎樣,但虧到半毛錢就是不爽...!!!



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.99.98 (臺灣)
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howhow801122: 好久沒看到c大發文 必推1F 02/15 21:30
OHHEEEEEED: 公寓真的貴到很扯2F 02/15 21:30

其實這兩年公寓漲的比較少.

時間還沒到...

現在2x年屋剛成為主角.

3x年屋還再熱身...
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 21:32:14
GoGoD: 那要如何找到未來會成為王者的地段呢?3F 02/15 21:31

其實你看都市規劃也都會跟你講.

台中...水楠哪時候再講...有注意台中的人都會知道.

並且,水楠講了多久,才推第一個案子..XD...


類似這種概念.

下一個王者,你有再關心不動產,基本上很容易是"常識"

除非你是自己不相信...
(這是心魔問題,就像高雄人很多人王者還是認為是文化中心)

※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 21:33:40
leota: 若是雙北呢?4F 02/15 21:32

雙北是另外一個世界.


除非,松山機場搬遷..XD

那邊必然成為王者.

但目前不搬遷..


不過南港應該會有一波很強的炒做.

但南港是交通和位置偏離的問題.

因此要成為王者有隱憂.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 21:34:50
bethanyce: 想問水湳建商已經都那麼高了,還可以投資嗎?想問13期5F 02/15 21:42
bethanyce: 會有機會嗎?會受到14期資金的影響嗎?所以是雙王者七
bethanyce: 期和水湳嗎?謝謝
bms: 推8F 02/15 21:44
duriel3313: 也想聽雙北接下來如何布局9F 02/15 21:45
IBIZA: 不認同10F 02/15 21:45
IBIZA: 那是因為你是投資客 所以不談保值抗跌
IBIZA: 因為你根本不希望房子停在手上太久
IBIZA: 但不代表這兩個詞在長期持有的情況下不該被討論
a362562: Ceca大想請教如果想投資台中中古屋有比較推薦往哪個區域14F 02/15 21:47
a362562: 找嗎 謝謝
diedieway: 水湳附近的透天改套做投資長抱適合嗎?沒有想要太頻繁16F 02/15 21:51
diedieway: 操作,只想置產而已
eric7144: 想請問一下ceca大 這個也適用青埔站前蛋黃區嗎18F 02/15 21:51
jeff9437: 老公寓易漲難跌還是限量絕版商品,附贈都更樂透19F 02/15 21:55
heroic: 先推再看~20F 02/15 21:56
CIIIO: 房版良心推21F 02/15 21:57
letgo999: 推22F 02/15 21:58
clamperni: 太猛了23F 02/15 22:03
figurehead: 北部是不是公寓跟預售價格已經拉近很多?24F 02/15 22:03
Sam27: 保值抗跌還是要看數字,爭點在於要用幾年當週期25F 02/15 22:04
Sam27: 6年,10年,15年還是20年
Sam27: 我覺得6~10年是比較恰當的週期,也可避開稅
vinny0105: 請問C大,高雄鳥松有機會漲嗎28F 02/15 22:07
thewid: C大,所以自住需求,現在還跑去買機捷跟單元十二的預售屋29F 02/15 22:08
thewid: ,是不是就比較不推薦。如果是自住需求現在推薦買北屯哪
thewid: 個區域呢?
Sam27: 20年以上就太久了,人生有幾個20年...32F 02/15 22:08
sexbear: 請問高雄下一個王者是?橋頭?33F 02/15 22:08


基本上長期很多時候是1x~3x年.

我爸200x買水楠,到現在超過15年.

而水楠要發展到高雄美術館這樣,從今天開始,至少也要15年起跳.

加起來就30年過去了...XD

並且30年還不一定是水楠最肥美的時候.


七期/美術館/農16啟動大概在2003左右.
(只是七期小很多,很集中,所以衝刺特別強,發展速度也特別快)

青埔也十幾年了...現在形體都還很雛形.


當然你規劃一般不要抓那麼久.

一般抓10~20年.
(長期配置通常也不會抓太短,不然你很麻煩
 一般配置通常會給他最棒的貸款條件,並且當作資產,增值就拿來做資產擔保
 而這種東西,你換物件會造成你資金分配上的操作困擾)

而因為一些拖延或是現象,很容易你抓20年結果需要養到3x年才夠肥...XD


但是如果你抓30年...這種判斷變化太大很容易失誤.


另外,想想鹽埕區和台北萬華,它們王者是哪一年退位的..XD

所以抓太久要保持競爭力和"保值""抗跌".

其實反過來會變成非常困難.


so...做10~20年的判斷,但有很多機率會被延長到3x年..

大概就是長期投資.


而你沒賣,資產翻漲,你依然可以從中得到好處和利用他的翻漲變化來創造其他的利潤.

所以不一定要宰殺才可以算回收.

※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:18:36
bms: 自住需求不是自己住的爽就好不需要問吧 其實t大還是在想投資34F 02/15 22:12
bms: 吧
coco123: C大好文必推受益良多36F 02/15 22:12
castjane: 香港國安法啊 除非中共側掉不然 安全地剩日本 新加坡37F 02/15 22:18
kline: I大+1,不認同38F 02/15 22:19
CGDGAD: 你想講的就一句話:買低賣高。沒了39F 02/15 22:23

這就是錢.

10~3x年.

哪邊漲最多,哪邊就是最保值最抗跌..XD

※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:24:55
CGDGAD: 我的看法是,殺無可殺的地區固然房價下跌風險低,但未來也40F 02/15 22:25
CGDGAD: 要有資金會流入才有用,不然就是長期躺平,便宜是便宜,
CGDGAD: 但也漲不起來

這種就是切入時機點的判斷問題.

外圍難判斷就是.

你要判斷可能性+切入時間點.


市區的時間會被壓縮,所以切錯時間也不會等太久.


Refauth: 美國控制熱錢的手段決定了很多事情,這就像賭博一樣XD43F 02/15 22:26
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:28:02
CGDGAD: 地大但建商什麼時候要去蓋房子,運氣不好等20年44F 02/15 22:27

其實地都沒很大..XD

實際上重劃區並沒想像中多,範圍也沒想像中大.

一大堆土地都是農地,國土規劃法下全都無法自辦都更變建地.


但是....他就是哪時候要跳,這需要判斷.

無法無腦亂砸錢進去....
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:29:06
coco123: 台中海線算是C大講的被低估的地方嗎?45F 02/15 22:29
NTU303150195: 推文按讚分享給朋友46F 02/15 22:29

講到海線就想到.


在本版忘了哪一年.

我在講梧棲好像不錯被嗆...XD

不過同時也有人說,建商已經收一堆土地了.


好幾年前的事情.

※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:30:46
a236326261: 請問C大~那新竹/竹北呢?是否還適合進場,感謝您!47F 02/15 22:31

自住需要就買.

投資的話,中古屋買大價差當中低的那一端的最前面物件.
(例如大價差是1x和2x年屋,就買2x年屋...3x就太早)

大漲進入中期操作大概就是這樣.

比較不刺激,但其實比較無腦.

之後就是補漲補漲補漲.

新的拉舊的,貴的拉便宜的.

至於最新的怎樣衝,大家躺著鼓掌看他表演就好,不用替他承擔壓力.

※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:34:56
BearFather: 不正確,這是投資客的角度解釋全部現象。只有一些結48F 02/15 22:35
BearFather: 論跟部分是對的。

保值和抗跌.

你講這了個詞.

是不是都在講"錢"了..XD


不然保值的值是甚麼?

抗跌的跌是甚麼?


是不是價格..XD


那漲得多難到叫不保值?

漲得少的比較抗跌??


而且長期,基本上很多時候是橫跨兩三個大漲波.

中間包含回檔現象,低潮現象.

全都考慮進去...

而非一次大漲的衝刺階段.
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:38:01
secrectlife: 所以高雄該買哪裡當作短中期50F 02/15 22:38
lovemost: 看了你前幾句話,我猜你在針對不久前在板上洋洋得意的台51F 02/15 22:38
lovemost: 北套房那位....
lovemost: 投資這種事情,有人喜歡魚頭、有人喜歡魚身、也有人鐘愛
lovemost: 魚尾,老一輩的投資總是比較穩建不貿進
lovemost: 我也希望心態未來越來越老,當資產不斷膨脹要的是穩健
thewid: 因為當初3x沒買…現在已經漲到4x 差了六百萬56F 02/15 22:45

老人也很難講.

有些投資客越老越激進.


不過長期投資通常比較符合人性判斷.

中期追炒做最反人性.

短期則是實際操作技術問題(麻煩事情很多)...不然短期買的時候你就知道你會賺多少錢

所以做長期置產屯屋的人其實很多很多.


另外以前人愛玩店面.

是因為..

商圈變化比住宅變化多又快.

因此機會多.
(風險也大,該跑你腳麻,就不用跑了,例如師大夜市,例如天母商圈轉移)

因此以前生意人最愛玩店面長期布局.

布局發展中的商圈,布局新學校門口,布局開路等等.

時間也大概是1x年左右.

但現在店面有點悲劇.

當然還是可以賺,但是利潤相對住宅就有點哭哭...

※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 22:49:46
NTU303150195: 土地公你也敢嘴?新來的?57F 02/15 22:47
thewid: 不過在去年已經有買一個兩房要自住,但是現在發現太小不58F 02/15 22:48
thewid: 夠….超後悔沒一次買到位,現在看三房成屋自備不夠,現在
thewid: 北屯預售都開4x以上
sdbb: 推ceca和IBIZA,多方觀點61F 02/15 22:49
ganninian: 感謝分享62F 02/15 23:00
destroyss: 所以高雄下個王者就光陽那塊/中都 後驛等7763F 02/15 23:01
kktt254: 中都之後有兩個社宅不知道會不會影響 其中一個還三面臨路64F 02/15 23:04
kktt254:  地點超好 斜對面就全誠的工地
kyova: 認同這篇的觀點。 興達港居然只要5萬多。東區的人很少會想66F 02/15 23:11
kyova: 到外溢到北高雄那些區域...
kyova: 社宅要看怎麼規劃吧... 有些會做啥托老托右停車場,而且戶
kyova: 數比例不高,很少看到精華地段會明顯受影響的吧...
dennistao: ceca大意思是不是很多人都是馬後炮比較多啊XDDD70F 02/15 23:23
p5287058: 推推71F 02/15 23:23

社宅要影響到大概要很多年後.

一開始社宅就一棟新屋,外表看起來漂亮漂亮的.

之後裡面開始劣化,但外表看還是新新的.

然後社宅租金還是高於...城中城倒了但旁邊還有甚麼七賢大樓之類的.

因此居民素質也還沒差到出一堆神經病.
(神經病最頭痛..在電梯裡給你當眾脫褲子拉屎,還會拿刀子恐嚇比他瘦弱的人)

當然時間久了不斷的劣化,政府為了維持公宅使用績效,必然租金會開始往下.
(不一定是調降,也可能是全部的房子租金都升了但公宅沒升)

之後才會進駐比較嚴重問題的租客.


所以有一天公宅會變毒瘤.

但是那需要很長一段時間.

所以在中短期基本上無視公宅效應.

自住不要貼著公宅買,有點距離,你發現開始不對勁在跑都來的及.
(因為外面過來買的人不知道實際狀況)


and...中都的公宅被放在很邊邊角角...XD

政府也不敢給他插在中間.

※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 23:32:57
sspider0829: 好文收藏72F 02/15 23:36
PTTDURANT: 請問C大有預估今年的走勢嗎?高雄或是全台的市場73F 02/15 23:36

今年上半年建商比較低調,感覺是等一下中古屋拉抬

價差太大他們也有一點壓力.

所以推案有縮.

不過價格目前聽到的都是,減少開案,價格繼續往上拉.

反正新案不好賣,但可以cover前案.

美術館4x銷售普普,下一個案開5x,前面4x就會順了的概念.

反正市區現在都是大建商手上有牌...局他們可以慢慢佈.

順便讓中古屋多反映一些...

不然價差太大拉扯力不小.


and...要選舉,所以一開始要低調一點.

不要跟政府作對...

可以偷偷網上賣,但不要大張旗鼓的到處宣傳在大漲.

偶爾暗示一下哪個建案又成交破多少價格就好了.


至於中古屋則是全面被新屋往上拉.

所以中古屋穩穩地.

※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 23:41:11
NCmax: 推 好久沒看到發文74F 02/15 23:42
kht26: 先推再看!75F 02/15 23:48
kobe741107: 推推推  我2015附近進場水湳XD  比你爸晚76F 02/15 23:48
kobe741107: 不過台中目前還看不到水湳後的下一個王者了...

這個時間點才漂亮..
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/15/2022 23:49:27
felix0800: 一半認同一半不認同,當初雙北民國92年捷運還沒延伸,78F 02/16 00:01
felix0800: 許多地方都是1開頭,現在到6字頭,連前年買的一坪3x的
felix0800: 優質地段(公園加學區加捷運)現在已經快60萬,反而如
felix0800: 果選在舊市區,漲幅大約是30到40的空間吧。買相對價格
felix0800: 便宜的地方,壞處就是把決定權交給政府,買好地段決定
felix0800: 權是在於自己,當然不然盲目的去追高,這次飆漲真的是
felix0800: 國際趨勢佔多數,貴的買不起,只能一直往便宜的地方漲
felix0800: ,但是當市場反轉,人潮還是會決定每個地區的市場價格
felix0800: 。
felix0800: 那個重劃區一個月大約只釋出1-2個物件,個人還是偏愛
felix0800: 粥少僧多的地方


崩盤的時候..

通常死最慘的是.

最貴的地方.


而且那時候很容易有王者易位狀況.

因此那時候最大的風險在最貴的蛋黃區...


有興趣去考古1980 1990 2000年的崩盤..XD


太久沒崩盤了.

很多人都忘了崩盤是怎樣一回事..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:11:37

你要知道.

要把一個套了一大堆人的地方再度炒起來.

會比弄一個新的區域來炒困難太多.

而且這件事情是對政府而言..!!!!


所以崩盤的時候如果重劃區都沒啥蓋房子.

套住的是地主.

可能低迷個十年(例如高雄大學),還可以慢慢燃燒起來.

但如果是一堆成屋.

那個地方就會被擱置.

然後谷底爬起之後新的大多頭開始.

就直接炒新的地方,然後政府還可能把市政府給搬遷過去.
(展開一個新氣象...順便回收他在崩盤的時候大幅的虧損)


有興趣也可以去爬,2000年崩盤那時候被套最久的是那些地方.

※ 編輯: ceca (61.227.99.98 臺灣), 02/16/2022 00:14:56
elfish123: 就左側交易和右側交易 講得很清楚 低價股比高價股好炒89F 02/16 00:18
elfish123: 換成股市大概是這樣

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