※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-12-10 15:00:08
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作者 標題 [閒聊] 討論一下建商接下去會怎麼做
時間 Wed Dec 9 21:01:41 2020
現在不管多空共識基本上是
餘屋貸款以房養房的這些建商首當其衝
那麼好啦
如果你是這些建商
你會怎麼做
簡化一下這個問題好了
如果一個建案共10間
成本共8000萬準備賣1億(平均每間1000萬)
現在建商共出售5間(5000萬-8000萬=還欠銀行3000萬)
還有5間原本要拿來做餘屋貸款
所以簡易的現金流是
-3000萬+5000萬X80%=1000萬
風險銀行承擔
但是現在餘屋貸款剩50%
算式變成
-3000萬+5000萬X50%=-500萬
花了8千萬還倒虧500萬
以這個例子來說
算上餘屋貸款建商至少要賣6間(60%)才能兩平
(還不算餘屋貸款利息、風險以及做白工的部分)
結論：
1.
如果市場真如代銷(建商)說的這麼好
案案都完銷
那根本不會有任何問題
建商也不會有感覺
而建商會痛有兩種痛
2.
一種是銷售超過60%餘屋貸不夠不能繼續炒房的痛
但如果我是建商我會長痛不如短痛
硬撐下去反正少賺不會死
但是如果是
3.
實際銷售低於60%
也就是虧損的痛
那就極有可能會開始降價求售
畢竟餘屋貸不到款(現金流為負)
留著房子不如趕快換現金找其他標的物
不過真正的問題不是123選一個
而是3會擠壓2的利潤
同理3跟2會擠壓1未來建案的利潤
如果你是建商
怎麼辦？
--
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推 : 沒怎樣啊，找金主借慢慢賣，2016就好多件這樣了1F 12/09 21:03
新北市很多如你所言無誤現在5年過去了
賠售的賠售撐著付利息的還少嗎
別忘了民間金主借短不借長
上次被這些建商套到的金主還會傻第二次？
※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:05:58
→ : 降價之後就更貸不到錢啊 大建商不缺現金 小建商老闆自己2F 12/09 21:04
→ : 房子拿來抵押 影響就是下一個案子延後推 反正搶不到工人
基本上跟一樓邏輯一樣就是找錢度冬→ : 房子拿來抵押 影響就是下一個案子延後推 反正搶不到工人
→ : 宏盛海都不就營造建商、大家房子分一分4F 12/09 21:04
推 : 大建商最爽，有機會吃下小建商的地5F 12/09 21:04
沒錯但從小建商的角度來看
會乖乖就範還是魚死網破
就不知道了
→ : 降價更慘品牌掛了，擔保品不足又要補錢6F 12/09 21:05
→ : 槓桿開滿的就要找滿手現金的讓利啦7F 12/09 21:05
※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:08:18→ : 豪宅市場全面限貸 皇翔F4完工9年了還在撐8F 12/09 21:07
感謝提供資訊因為皇翔F4就是因此從290萬一路跌到210萬的
難道是求售付利息嗎？
(這間公司每年的利息大約3.5E~3.8E)
※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:16:45
推 : 這種少戶數建案都股東吸收過戶了，變成自然人持有，但現9F 12/09 21:18
→ : 在市場只能蓋小坪數戶數多洗散戶的市場，建商哪來這麼多
→ : 人頭可以用
有道理耶→ : 在市場只能蓋小坪數戶數多洗散戶的市場，建商哪來這麼多
→ : 人頭可以用
所以第一個倒楣的是
也許是搞套房的小建商喔
推 : 買家會暫時觀望，但是建商開價絕對不會降，頂多有議價12F 12/09 21:18
→ : 空間，除非接下來的日子出現窒息量
這就真的是觀望→ : 空間，除非接下來的日子出現窒息量
所以接下來看誰是英雄
氣短了
推 : 成本在那 我覺得底價還是一樣14F 12/09 21:20
推 : 回頭蓋一個建案8戶的，賣不出去過戶給自己老婆跟兩個小15F 12/09 21:21
→ : 孩，一人兩戶剛剛好8戶貸滿
→ : 如果有阿公阿媽，可以再多蓋4戶，就看看建商家族大小嘍
這招很靠杯耶→ : 孩，一人兩戶剛剛好8戶貸滿
→ : 如果有阿公阿媽，可以再多蓋4戶，就看看建商家族大小嘍
拉全家人揹債
這甚麼老鼠會還是直銷團體XD
推 : 加價賣八18F 12/09 21:23
推 : 成本墊高當然是要加價賣啊19F 12/09 21:23
→ : 你說加價賣不掉怎麼辦？那就是你加的不夠多
→ : 你說加價賣不掉怎麼辦？那就是你加的不夠多
→ : 當然是多準備點政治獻金21F 12/09 21:26
問題是手上沒現金怎麼獻金XD※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:31:22
推 : 不是成本8000萬要賣16000萬嗎？成交一半就沒事了22F 12/09 21:32
我是以上市營建業者平均毛利約20%計算如果毛利50%以上我看怎麼打都不會倒啦XD
※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:35:40
飯店業虧本末日！皇翔廖年吉嘆：想拆掉房子賣土地 | 房產 | 三立新聞網 SETN.COM
![[圖]]()
2004年因取得信義計畫區F4地塊，在金融風暴後、豪宅風起雲湧之際推出「皇翔御琚」而聲名大噪的皇翔建設，近年該案為了穩定價格，採惜售模式，屋齡進入第9年，去年共出售2戶，其中認列營收1戶，似乎採取「一年賣一戶」策略，這也讓今（9日）皇翔股東會現場引發小股東對公司經營方針不滿，皇翔建設董事長廖年吉也回 ...
![[圖]](https://attach.setn.com/newsimages/2020/06/09/2599583-PH.jpg)
→ : 皇翔F4 210萬是親友交易不是建商賣的 建商表示很不爽25F 12/09 21:39
兩戶都是皇翔賣的吧只是外部交易只認列一戶
反正一戶220另一戶210
他們被之前買260萬的已購戶罵慘了才對吧
推 : 我覺得跟新北比還要考慮是出了新北其他縣市熱區房價大多26F 12/09 21:43
→ : 落在2-3x+低總為主，和新北動輒4-6x還是有落差，現金流真
→ : 的有缺口也是比以前小，如果能嘎過建商會忍痛賠售嗎？另
→ : 外土地成本就在那，賠掉以後大概也沒錢開案了…
土地成本？→ : 落在2-3x+低總為主，和新北動輒4-6x還是有落差，現金流真
→ : 的有缺口也是比以前小，如果能嘎過建商會忍痛賠售嗎？另
→ : 外土地成本就在那，賠掉以後大概也沒錢開案了…
對於很多繼承祖產的人來說
土地根本沒有成本耶
你要他們怎麼開價？
你說的是土地成本是這幾年買土地準備蓋房子的建商成本
但卻沒想過那些持有
超過10年以上的他們的土地成本
超過20年以上的
超過30年以上的
不敢想了想了會怕XD
※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:53:26
推 : 土地成本最簡單看政府地標售啊，政府持有土地也沒成本但30F 12/09 21:56
→ : 標售價格多少都可以查，可以去看看北部高鐵區這幾年土地
→ : 脫標的價格就知道錢是被誰賺走了
題目(樓上)是建商取得成本就這麼高所以房價不會掉→ : 標售價格多少都可以查，可以去看看北部高鐵區這幾年土地
→ : 脫標的價格就知道錢是被誰賺走了
但這個邏輯本身是有問題的
是因為房價高建商才敢用這麼高價買土地
還是土地成本高所以房價高
是不是應該先看看大多數持有土地的人(自然人跟法人)
目前的土地成本是多少
買1000元htc的A堅持要賣2000元這沒有問題只是賣不掉
但一定也有一個B成本只有100元的賣在900元阿
問題是A可以叫B不要賣嗎
※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 22:05:33
推 : 跟股東增資，提款機開起來，印股票換鈔票33F 12/09 22:03
這個方法不錯但看看上市營建公司精美的負債成長率
這招好像行不通阿
※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 22:06:33
推 : 我倒覺得明年配股票的機率大升，公司需要保留更多的現金34F 12/09 22:15
這個推你想到這個點還不錯
→ : 繼承怎麼會沒成本 是他阿公出的而已35F 12/09 22:17
你怎麼跳過爸爸啦對被繼承人來說應該不會覺得有成本啦
噓 : 整棟法拍公司清算阿，小建商這樣玩少過嗎36F 12/09 22:25
好像是1990年那波是連大建商都這樣搞→ : 大建商慢慢賣多的是賣到成屋三年還在賣37F 12/09 22:25
問題是這招2016年用過了好不容易拖到今年
還能拖下去嗎
※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 22:45:34
推 : 跟銀行借不到可以跟中租借啊38F 12/09 22:59
推 : 前老闆建商二代 剛剛聊天有點規模的建商根本不受影響39F 12/09 23:00
→ : 前十幾年多頭現在一堆光現金就幾億幾十億的 政府作秀
→ : 配合開心就好
推 : 影響大的是那種地主自建、ㄧ案建商、小建商，正好逼他
→ : 們把土地用便宜的價格丟出來
→ : 前十幾年多頭現在一堆光現金就幾億幾十億的 政府作秀
→ : 配合開心就好
推 : 影響大的是那種地主自建、ㄧ案建商、小建商，正好逼他
→ : 們把土地用便宜的價格丟出來
推 : 最近推案應該會速度放慢 資本少的投資客這波被政府打掉44F 12/09 23:50
推 : B成本100看到別人賣2000他也會要賣1900吧 地主又不是吃素XD45F 12/10 08:26
推 : 說賺50%的一定是把長期持有的土地算進來，蓋房子沒那麼好46F 12/10 10:02
→ : 賺風險還一堆
→ : 光講土地不要蓋房子獲利超過五成根本一大堆
→ : 賺風險還一堆
→ : 光講土地不要蓋房子獲利超過五成根本一大堆
推 : 空軍想要的崩盤 不會發生 討論再多都沒意義49F 12/10 10:10
推 : 笑了，幫建商擔心，我覺得你還是多幫自己擔心吧50F 12/10 13:40
推 : 明年新案應該都會緩推，加上缺工潮剛好有理由，反正合約51F 12/10 13:57
→ : 交屋日期都嘛壓超久
→ : 交屋日期都嘛壓超久
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