※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-12-08 21:34:01
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作者 標題 [心得] 新北市下新莊畢業文
時間 Tue Dec 1 15:11:19 2020
上一周簽一間 到達第六間後 我就一直在想要不要收手
雖然我在十月份收到風聲後先增貸500萬出來買完還夠下一間頭期
一方面老婆其實一直都不太喜歡我繼續買房子
(覺得借錢不踏實)
我總是用在一間無三不成禮 又買一間了 你看四多不吉利
在買一間湊五福臨門 在買一間湊六六大順
當然後面還有在一間 lucky seven 在一間一路發財 在一間長長久久....
一方面大概在十月後 物件都貴得離譜
下新莊要賣我單坪60萬.. 兩個璽 雙璽歡璽都沒破50了
乃至於我就像個已熱身好的選手 卻不知道該怎麼下場
在簽完第六間後 隔天馬上出了兩個我會很喜歡的物件
但一看 凶宅樓層.. 我便想或許是個警訊 該停了
在簽完第六間後 隔天馬上出了兩個我會很喜歡的物件
但一看 凶宅樓層.. 我便想或許是個警訊 該停了
以下分享我這幾年的看房買房心得 其實中二又蠻基本的 大家笑笑就好
每間都有不同的交手狀況 買到有時候也是運氣運氣
建案名稱就不說了 省得被認為是出貨文
六間就用編號代替 都是社區大樓
1號 15樓 自住
2號 7樓 買560出租18500 車位150 自用
3號 13樓 買450出租15500
4號 11樓 買510出租17000
5號 10樓 買495出租17000
6號 12樓 買500產權未轉移
其實6號這間我預估只能租到16000 所以一開始出價是480 仲仲不收斡
我換一家仲仲撞不進去這個專約 (撞錯人 真正金主是爸媽 撞登記人兒子沒用)
我就想著翻篇了 而且我知道他隔壁我出490 最後520賣掉了
後來專約尾聲 仲仲收網 想全泡 跟我說跟隔壁一樣520會賣(520實登出來了)
我想了想 500 除了隔壁520之外 我覺得樓層原本10 11 13 有了12就連起來
加上這間 收租一年破百 算是我設定的人生第2個里程碑(我老婆說我有病)
我想了想 500 除了隔壁520之外 我覺得樓層原本10 11 13 有了12就連起來
加上這間 收租一年破百 算是我設定的人生第2個里程碑(我老婆說我有病)
於是我花了20萬買我一個任性.....
目前頭期拿出了1015萬 (包含仲介費代書費稅金整理房子費用 我通稱取得成本)
貸款餘額還剩下1563萬
每年收租1008000
實拿 664736 (扣除貸款利息 保險 土地稅 房屋稅 修繕基金 空租 也就是大家熟悉的 資金成本跟持有成本)
每個月貸款 67376 收收房租還抵得過
等到正式過戶後我會把多出來的300萬還進去沒有透支型房貸的貸款裡
透支型房貸臨櫃隨時就可取錢太邪惡了
省得我又想買個14樓連連看....
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從看房開始
自住物件就不說了 那個要注意的說完可能天黑
我在看租屋屋件的時候
屋齡基本上要小於20年(跟貸款有關)
交通便利生活機能佳就不用說了
第一件事看廁所
廁所如果很爛代表要扣錢
第二件事看能不能曬衣服
有些陽台外推曬屁阿...
第三件事看廚房
抽油煙機用排氣的還循環式的
排氣的我會從維修孔看真的排出去還是排到天花板上
(還真的抓過幾次打假球的)
在來採光是基本 誰想跟隔壁借醬油
接著看有沒有漏水過
某處壁紙特別新
敲敲牆壁是封版
油漆怕側光 看看有沒有那邊刷痕特別多且不自然
櫃子底板有沒有膨脹
板材邊邊有沒有長大
天花板有沒有吐色
以上大概就是漏過水會發生的狀況
接著開始看扣錢項目(屋主比我帥扣10萬)
看冷氣 噸數夠不夠 什麼牌子 大約用多久
附的家具需不需要更換
其他的我都有辦法自己修啦 看師傅做看久了
看似很麻煩 但大概都5-10分鐘邊看還可以邊跟仲仲講幹話
然後還有一個大原則 總價如果便宜 有些可以無視
當你沒有優點時 價格也可以成為你的優點
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接著就是如何買到這間房子
評估這個物件的租金 且原本租約要排除
以此為基準在考慮扣扣錢項目就是我的理想價格
接著我會參考實價登錄看我這個價格有沒有競爭力
且參考當下的市場跟揣測一下屋主的心態
基本上每年的出價策略會不同
仲仲的存在我覺得非常必須 因為屋主自售真的很難談
當然有些仲仲跟你單刀直入有些話術有些演戲
我歸類為業務技巧 像早餐店老闆娘每次都叫我帥哥一樣
而我自己又很難開發物件 所以基本上不會去要求扣仲介費
如果能達到我的目標 你敢要我就敢給
而我自己又很難開發物件 所以基本上不會去要求扣仲介費
如果能達到我的目標 你敢要我就敢給
跟誰看房就跟誰下斡或最高斡(不要糟蹋別人的努力)
除非你拒絕了 不管是卡在你自己還是你店長 我才會找別家下
(不用去通靈屋主到底知不知道你的出價)
接著就等仲仲回報進度 我的斡旋是不加價的
要跟我約店裡談去給你的新人練手不可能
我要就代書在店裡可以簽約或只去簽約中心就是俗稱的小房間
進入到小房間後很幸運的都沒有加過價成交
帶好行動店員跟充電線單刀赴會(最好別帶老婆跟長輩)
進去前我會先調整好心態 跟自己說 獅子博兔 君臨天下
總有些開發方的仲仲會不信邪想來加價
進去前我會先調整好心態 跟自己說 獅子博兔 君臨天下
總有些開發方的仲仲會不信邪想來加價
要講實登我陪你講實登
要講發展我陪你講發展
要講局勢我陪你講局勢
要講幹話我陪你講幹話
但我從不嫌棄對方房子的缺點
了解我的業務通常都很少進我房間啦
討論的大部分是這一期的餅乾口味 blabla
手機只有在買2號待了9個小時差點沒電(IPHONE真心棒)
買4號的時候還跟我說對方單親...我說你去跟對方說我無父無母天生天養
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賀成交後就是如何養這間房子
不要搞到自己斷頭最簡單的就是想辦法讓房貸小於房租
要嘛低利要嘛年限長要嘛成數夠讓你有多錢去操作
銀行兩個基本內規麻
貸款年限75歲減你的年紀 權狀小於15坪最高六成
(有些分行貢獻值高或總價高的小套房可以突破)
基本上買新莊社區的獨立套房都還蠻好貸的
(有些分行貢獻值高或總價高的小套房可以突破)
基本上買新莊社區的獨立套房都還蠻好貸的
但還有兩樣我比較在意的
屋齡跟貸款金額
所以我買不超過20年的屋齡
而貸款對我來說掛在哪間房子的資產負債比是一樣的
所以我會用總價高的去貸高金額
金額高條件也會變好
多出來的錢用不到就還回去(有些會請求放幾個月在還 可能是卡到業績獎金)
PS:生活品質也很重要 買房是為了過更好的生活而不是虐待自己
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回到為什麼會走向這條路
有些人可能會看房子看到吐
可是我本身就空間規劃 還蠻喜歡看房子這件事的
然後多數約我要去接老婆下班前去看看 下雨就不看了
(但今年下半年有些還指定時段一堆人去看 賭爛)
看看不同社區 不同的布置
下斡就順便下或者仲仲來我家樓下收
變成看房買房是種興趣
所以現在變成這種市場就不好玩了
看了下斡連收都不收 不好玩
挑套房則是因為越小投報越高而且能分散風險
雖然不是現在市場主流的正兩房或小三房
但在下新莊去化速度都挺快的
而且詭異的是從2016開始這邊近捷運的物件蠻多都在漲
(我自己當初推測是緩跌)
原本只是以抗跌為目標去買 結果搭到增值順風車
所以就一路走到現在
曾經我也算過給我老婆看
光租金就收多少 屋齡也還年輕可以持續收租 就算跌還是不會虧太多
過幾年還可以轉貸或增貸套現回來
不說這幾年增值 只要房價不腰斬 膝蓋斬 腳踝斬有什麼好怕
且我除了房地產還有些備用金跟當作避險貨幣的美金可以讓自己不倒
只要不倒就有機會爬起來
我老婆小我蠻多歲的 也還沒有到接近高齡產婦的年齡
實在不該擋我繼續買.....
PS:現在房市真的有點亂漲的現象 什麼詭異物件都有可能漲 要買對物件
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推 : 推心得 感謝分享！1F 12/01 15:18
推 : 你畢業畢業畢業畢業畢業畢業了耶2F 12/01 15:22
被你戳中笑點 但每一間成交我都還是會很開心地帶老婆去吃好料今天要去吃新莊的觀醬手
推 : 買那麼多間 結果總價不到3000 這樣不累嗎？不如好好3F 12/01 15:25
→ : 找一間3000左右的店面 租金報酬率也差不到哪去
其實不累阿 可能我比較怪→ : 找一間3000左右的店面 租金報酬率也差不到哪去
有空就想看看房子買買房子
店面我不碰的原因是 我不看好店面
就算沒有疫情的 也會被電商的崛起影響
個人淺見就是我怕怕
推 : 感謝分享～5F 12/01 15:25
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 12/01/2020 15:34:09→ : 這麼多間 自己租？你樂於面試房客？6F 12/01 15:30
我把房子的受眾定在年輕人又不小心把房子布置成女生喜歡的取向
面試年輕妹妹是有點....
其實網路上就會刷掉一些了
上述除了2號租金高 通常要帶看3-5組才會租出去吧
345號 好幾次都第一組直接簽
沒活到第三組過 目前今天放隔天租5次
這半年連修東西都沒找過我
還有個謎之房客匯錢都不說 還常常提早匯 超奇怪
不只一個仲仲說我很會租房子...
6號旁邊那個買520的是仲仲
還找同事來問我怎麼整理房子跟出租
我回秘密 你可以擲杯
推 : 蠻務實的資產累積 推 但我覺得你之後會繼續買7F 12/01 15:36
其實我剛寫到最後就又手癢想繼續買...但如果把錢還到不能隨借隨還的房貸
我要貸出來就會多一道手續
算是幫自己手加一道枷鎖
推 : 感謝分享!8F 12/01 15:37
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 12/01/2020 15:39:47※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 12/01/2020 15:45:31
推 : 威9F 12/01 15:41
噓 : 再拉10F 12/01 15:46
國文體育老師教的咩推 : 觀醬手還ok～恭喜喔11F 12/01 15:47
吃好幾次了 季節不同還會有點變化 我老婆愛店推 : 願意分享給個推~12F 12/01 15:49
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 12/01/2020 15:51:38→ : 都面試年輕妹 難怪老婆叫你不要再買了....13F 12/01 15:53
男生很理性的 有兩組就是女生要男生嫌貴 一組吵架 一組晚上後悔但來不及了有時候會先+LINE 我把照片給我朋友小群組看 很多人想幫忙付房租這樣
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 12/01/2020 15:56:31
推 : 6間都可以貸款6成嗎？之後增貸也是房貸利率還是？14F 12/01 15:55
目前是1號八成 2號七成 4號6號六成其實我會換來換去
購屋利率就是1.33-1.35
轉貸則是1.45 但是30年 其實也願意給我1.33 20年
但是我覺得多出來的現金隨便賺都超過那個利差
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 12/01/2020 16:01:49
推 : 感覺好厲害15F 12/01 15:58
推 : 官將首是吧！改天來試試16F 12/01 16:07
日式無菜單 採預約制 不要直接跑過去喔推 : 厲害 很佩服17F 12/01 16:14
推 : 分享推回來 請問貸款總額會看年收幾倍內 還是其他判斷18F 12/01 16:17
→ : 條件呢?
這個詳細你要問銀行業務了→ : 條件呢?
我自己感覺不是看年收而是看資產
資產負債比我自己感覺低於40%都隨便過(非官股)
像我目前45%左右 我要在下一間 我就會刷一下資產負債比了
推 : 你會被某些fb 社團罵到死、笑到死20F 12/01 16:20
恩 幾年前被嗆過買房收租等著哭哭朋友圈以前笑我傻地去年跟今年都有上車或想上車
推 : 看起來像是時尚女人香? XD 金額與坪數與社區配置都像21F 12/01 16:21
→ : 而且有某樓層....
你猜中一間了 等下被說業配出貨抓交替→ : 而且有某樓層....
噓 : 紅明顯。你搞錯畢業的意思了吧？不要亂用。畢業是無房升23F 12/01 16:21
→ : 格到有房叫畢業，你這完全不算
就暫時收手麻 還是要說金盆洗手→ : 格到有房叫畢業，你這完全不算
推 : 請問看好迴龍這邊的發展嗎25F 12/01 16:21
我可以點評建案 說太多怕擋人財路 基本上靠捷運發展都挺好的建案不要太OOXX的話...
推 : 長長久久何不再一間湊十全十美XDD26F 12/01 16:23
這個我還真有想過...※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 12/01/2020 16:32:19
推 : 推分享27F 12/01 16:36
推 : 推28F 12/01 16:37
推 : 這數量，不要說洗手 可以洗澡了吧XD29F 12/01 16:41
→ : 不覺得台北市租客品質會比較好嗎 這種總價租客很容易雷30F 12/01 16:44
台北市買不起阿 =口=不過你說的問題我考慮過
其實超過一萬五的租客基本上算很不錯了
比起租更少錢的來說
推 : 推看房要注意的地方 很詳細31F 12/01 16:47
推 : 恭喜. 出台北市價錢就是親民很多y32F 12/01 16:55
→ : 你買三間我只能買一間, 嗚嗚嗚 QQy
→ : 你買三間我只能買一間, 嗚嗚嗚 QQy
推 : 真正投資買房給推 比買預售屋 找接盤俠轉約等級高太多了34F 12/01 17:02
推 : 封你為迴龍王35F 12/01 17:04
有迴龍有丹鳳啦推 : 感謝分享，所以1～6都是獨套物件嗎？樓主感覺好年36F 12/01 17:07
1號是兩房 讓我老婆住獨立套房會被殺→ : 輕，大概30出頭吧！強37F 12/01 17:07
推 : 不過這個租金真的高，都快可以電梯2房了
我30好幾了 這邊電梯兩房要2萬3以上吧推 : 不過這個租金真的高，都快可以電梯2房了
→ : 恭喜39F 12/01 17:12
推 : 分享，大推！40F 12/01 17:19
→ : 丹鳳獨套王41F 12/01 17:24
迴龍也有啦推 : 你都買電梯套房嗎42F 12/01 17:48
只買電梯社區不一定套房推 : 覺得會再買 8 9 13 14樓的房子 XD43F 12/01 17:49
其實我昨天晚上有跟老婆說 不然我在買個14樓連一下老婆說 你不是說4不吉利 伶牙俐齒的...
→ : 六間以上貸款成數 不是會降到五成嗎，你又是15坪以下套44F 12/01 17:50
→ : 房，怎麼頭期款那麼少
頭期跟貸款餘額是2-6號 1號自住不列入營利部分討論→ : 房，怎麼頭期款那麼少
而且沒有全部都15坪以下
另外6號的確15坪以下 但是貸到6成
→ : 但是你扣完貸款，淨現金流才15000左右，這樣有點吃緊吧46F 12/01 17:52
推 : 表示你本職收入應該很高，所以30歲就能存到1000現金
我一直說買房置產很穩 可以拿來擴大我本業的戰果推 : 表示你本職收入應該很高，所以30歲就能存到1000現金
賺錢的還是本業 本業的資金挹注才能讓泉水不會乾枯
推 : 老婆小原po蠻多歲，老婆不到高齡產婦年齡(大概30上下)，48F 12/01 18:10
→ : 是怎麼推算出原po才30初的啊...
其實我老婆26啦 26在說生小孩我覺得真的挺早→ : 是怎麼推算出原po才30初的啊...
推 : 果然台北市一間抵五間50F 12/01 18:29
何止 有的直接一打十推 : 1000萬6%確實可以畢業了 不過我猜過幾年又會手癢忍不住51F 12/01 18:30
你好了解我 有陣子我真的沒事做就是看房子沒房子可以看很失落
推 : 我是說可能啦....要等樓主回應52F 12/01 18:33
推 : 不考慮去買Ajax嗎？53F 12/01 19:05
→ : 而且你可以貸款那麼六間 你的年收入應該很高吧？
就混口飯吃 然後你說的是AMAX吧 我不碰乙工的→ : 而且你可以貸款那麼六間 你的年收入應該很高吧？
→ : 本身條件要很好才能這樣借貸吧，一般人可能沒辦法這樣55F 12/01 19:46
→ : 理財……
→ : 正常人大概就一間收租一間自住就差不多了吧，能貸那麼
→ : 多間真的條件要很好，因為你每間都是借錢在買，銀行還
→ : 願意借錢給你，可見你背景應該不簡單……
我沒背景啦 你看到現在的是結果→ : 理財……
→ : 正常人大概就一間收租一間自住就差不多了吧，能貸那麼
→ : 多間真的條件要很好，因為你每間都是借錢在買，銀行還
→ : 願意借錢給你，可見你背景應該不簡單……
中間我有在刷負債比的 現在也是兩間沒貸款在稱負債比阿
其實我覺得每間貸款還不如一間大的貸款下去付清兩間小的
→ : 六間遇到.. 算了當我沒講60F 12/01 19:51
屯房稅嗎 其實稅基不動 真的不痛還有偉栽新莊今年房屋稅非自用調成1.5%
推 : 看起來你很擅長處理屋況，好想看屋內實景裝潢哦61F 12/01 19:57
其實我多半不要花太多錢 因為這樣會花很多頭期屋內照我不會放租客的
我自住的放過 不過不知道是不是本版
推 : 陵墓華城吧62F 12/01 20:01
不超過20年耶...光這一點鈴木就GG了而且我不碰乙工
推 : 厲害，想知道下新莊有這麼便宜的華廈喔?63F 12/01 20:06
其實是社區大樓 500萬蠻好找的 只是今年下半年未必好談※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 12/01/2020 21:04:13
推 : 推 厲害64F 12/01 21:03
推 : 看了舊文 真是良心房東 台灣需要更多你這種願意整理屋況65F 12/01 21:19
→ : 的房東 而不是一堆便宜出租廢墟的
其實也是不想自己看不下去啦→ : 的房東 而不是一堆便宜出租廢墟的
外加可以墊高房租 有私心的
而且你多抓點利潤
不用整天在那想要怎麼防報稅 入籍 申請補助
最多就稀釋點利潤
其實符合申請補助或需要報稅入籍的也不是那麼多人
我遇過最壞的
找我幫他叫三噸半去載有些店面外面不要的彈簧墊
要放租屋處給人睡的
我還想生兒子有屁眼
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 12/01/2020 21:38:58
推 : 好羨慕喔 而且願意把房子維持好的房東真的很難得QQQQQ67F 12/01 21:46
我現在的房客們才讓房東都羨慕哩從不遲繳 還有一個很愛提早繳 想到就錢過來
除了一個壞過冷氣跟水箱零件
其他承租到現在都沒有任何問題
頂多就跟你要個稅單入籍
要租約上補簽名申請補助
大家從六月以後到現在都只有 我匯款了
佛系房客
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 12/01/2020 21:52:52
推 : 謝謝分享！68F 12/01 21:56
推 : 湊數字想吉祥話好好笑，感謝分享！69F 12/01 21:56
我容易嗎我...推 : 謝謝分享，應該是女人香京王？等等社區70F 12/01 22:23
→ : 推勤勞，另外龍鳳的電梯2房租金有這麼高
連京王對面富貴天下都有仲仲推我→ : 推勤勞，另外龍鳳的電梯2房租金有這麼高
我當時回你好歹推薦我一個年紀比你小的社區吧
仲仲普遍蠻年輕的
這一帶的社區我幾乎都看過了
推 : 所以2～6號是哪邊物件可以4-500萬那麼便宜？72F 12/01 22:28
→ : 然後出租1萬多？
認真找的話 好幾個社區都有這樣的能耐→ : 然後出租1萬多？
至少今年5-6月以前很好談
推 : 撇除價格不高外, 租金也收的蠻漂亮的, 真的是厲害74F 12/01 22:31
→ : 我接下來這間隔兩個兩房收租, 大概只能做 3.5% ~ 4% 之
→ : 間, 但買一間真的就抵3-4間套房的價錢... Orz
→ : 重點是你套房的裝修費用應該省我很多y
→ : 我這個公寓要重新拉水電隔間的沒100搞不起來
能買台北市的我都是仰望的!→ : 我接下來這間隔兩個兩房收租, 大概只能做 3.5% ~ 4% 之
→ : 間, 但買一間真的就抵3-4間套房的價錢... Orz
→ : 重點是你套房的裝修費用應該省我很多y
→ : 我這個公寓要重新拉水電隔間的沒100搞不起來
不用重拉水電的話 我自己就會配簡單的電
硬說要說的話 我沒把自己的時間成本也估進去就是了
有時候現場整理乾淨 我會帶老婆小狗一起去
然後放個音樂 東補補油漆 西鎖鎖櫃子 當作約會這樣
除了整理房子比較便宜以外
其他大部分版上很多大大都可以做到
推 : 時尚女人香那種，下新莊79F 12/01 22:57
→ : 中山區林森北也有很多可以做到這種投報，也不算高就普普
這就是有沒有入市場的差別阿→ : 中山區林森北也有很多可以做到這種投報，也不算高就普普
有些地區都有可以達到這樣的物件
推 : 買500左右能租到15000也是蠻猛的....81F 12/01 23:44
其實真心不難 至少在這幾個月發瘋亂漲前版上臥虎藏龍 有些一看就知道有豐富的實務經驗
對他們而言 這在基本不過 甚至還嫌少 幫我QQ
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 12/01/2020 23:57:15
推 : 羨慕+務實 推82F 12/01 23:47
推 : 其實買500多租15000不難阿女人香跟東村aone都可以83F 12/02 00:23
→ : 時尚女人香跟東村aone都是500多可以租到15000-16000
→ : 其實下新莊這邊很多套房投報率不錯
你真的東村王 不只這兩個社區啦→ : 時尚女人香跟東村aone都是500多可以租到15000-16000
→ : 其實下新莊這邊很多套房投報率不錯
好幾個都可以 有在新莊跑的用心點查就知道了
如果不在乎乙工隔套的話 輔大金財神更強
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 12/02/2020 00:34:24
推 : 這篇好實用！推～86F 12/02 08:08
推 : 謝謝分享87F 12/03 13:23
推 : 投報率好高!迴龍站附近買9XX的兩房也只能租2萬5左右88F 12/03 13:56
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