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※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2017-06-05 16:01:30
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作者 visa9527 (高級伴讀士官長)
標題 Re: 青埔 A18/A19 晚上九點點燈率
時間 Tue Dec 13 16:59:59 2016

其實想知道交通跟產業對新市鎮的影響在多年後會如何
去看一下幾十年前開發的新市鎮現在的狀況不就明白了


基隆長庚生活圈:
當年為了基隆港埠碼頭工人規劃的，現在基隆港運量不再，幸好交通還可以
交流道就在旁邊，多班國道客運，往來台北市方便
今日仍舊有新的外來移民選擇進入商圈已然成熟的基隆長庚一帶定居
但房價永遠高不起來就是了


基隆百福社區:
因應基隆港貨櫃業務(貨櫃廠都在五堵六堵地區)與六堵工業區開發的
本來也想弄加工出口區不過似乎失敗，有五堵交流道開車方便但大眾運輸並不方便
和基隆、七堵市區或汐止市區都有地形隔閡，長期都沒什麼發展性
指標就是連麥當勞都沒有
近年開了火車站讓大眾運輸有點改善，但還是不理想，因為車站離社區中心遠
當地產業沒有發展成功，只有貨櫃場跟一些工業區，近年還在拼轉型


南崁:
幾乎可以說是成功的典範，當年由於桃園機場開發，就跟港口一樣需要大量勞動力
於是南崁就成為桃園機場和相關產業員工最佳的選擇
甚至南崁的知名度還超過蘆竹鄉，當年升格一度有改名南崁區的聲音
產業跟交通都有到位，往台北的國道客運班次頻密，交流道離市區近


以基隆長庚跟南崁比較，主要差異在基隆港業務萎縮，所以基隆長庚新移民鮮少當地就業
但南崁因為桃園機場持續開發，移民仍然包括當地就業與台北客外移兩種

然後新市鎮的發展初期交通跟產業是缺一不可，這點從林口跟北大和淡海的比較明顯看出
淡海不是起步慢，而是它交通不夠力，產業也沒到位，只剩休閒養老的北海岸老本業

為什麼會有這種差異呢? 從三個例子來說，三者都是因為工作需要支援人口移入剛性需求
再來因為配偶或子女不見得做當地工作在當地唸書而有通勤外地需求
此時就能支撐大眾運輸，所以基隆長庚與南崁的國道客運非常發達
這點在北大跟林口的快速公車身上也得到印證

長期來看如果青埔著眼的產業，也就是桃園航空城無法發展的話
青埔可能就像百福社區一樣，在一個前不著村後不著店的地方規劃了一堆住宅
沒有產業，移入人口只有少量在當地就業，大部分還是得往外跑
在地商圈難以成形，因為人口活動消費很多都在外地
雖然交通有解(當年高速公路交流道就跟現在的車站一樣)但產業無解
沒辦法有什麼突破性發展

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.95.191
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1481619602.A.E02.html
→ wsx1983: 我是覺得新市鎮要吸引周圍的人買比較好，跨縣市來買，撐1F 12/13 17:06
→ wsx1983: 比較難撐，長距離的交通，說實在時間拉久真的滿累的
→ mrschiu: 南崁和觀音那邊本來就很多傳產有不少工作機會...3F 12/13 17:09
推 wsx1983: 南亞錦興廠和南崁工業區，就可以養很多人4F 12/13 17:13
推 Justice5566: 百福有淹水問題5F 12/13 17:24
推 stock123: 青埔不會那麼弱6F 12/13 17:25
推 stock123: 百福社區  以前就只是一般住宅區而已
→ stock123: 沒有到新市鎮等級的規劃
→ stock123: 板上一堆人不看好青埔，我還蠻看好
推 Tosca: 我覺得他有講出我不敢講的東西--青埔可能步上基隆後塵=.=10F 12/13 17:29
→ Tosca: 基隆就是因為台北磁吸效應太強 永遠發展不起來
→ stock123: 就是價格切入時機   如果車站旁  新屋20萬  當然要買12F 12/13 17:29
→ Tosca: 一個賣點都在台北的地方 最後就是反被台北拖垮...13F 12/13 17:29
推 drmfs01: 基隆 新埔要臺北市的房價一直漲才有機會14F 12/13 17:31
推 stock123: 青埔  沒那麼弱15F 12/13 17:31
→ adiemusi: 我老婆家在百福，提供一點看法16F 12/13 17:32
→ stock123: 正面青塘園，如果20以下  就是好買點17F 12/13 17:32
→ adiemusi: 百福是給汐止內湖上班的人住的，鄰居一堆內科上班雙薪18F 12/13 17:32
→ adiemusi: 買百福很簡單的就是跟汐止比價，汐止40-50萬/P那百福很
推 stock123: 百福環境…早期貨櫃車太多20F 12/13 17:33
→ adiemusi: 好，汐止20-30萬/P那買汐止就好啦!另外百福是截彎取直21F 12/13 17:34
→ adiemusi: 出來的國民宅，當初百一百二福一福二老公寓都是這種
→ adiemusi: 如果是基隆人自己比較，百福算基隆好的區(在地人會買的)
→ adiemusi: 暖暖潮濕，安樂後面水庫，碇內土石流，市區沒新房
推 stock123: 還有  那邊的公寓品質不好25F 12/13 17:36
→ adiemusi: 只要在基隆，貨櫃車免不了，潮濕除濕機就好了，我住老婆26F 12/13 17:36
推 FellForM: 三峽北大特區超級成功，是因為交通嗎?27F 12/13 17:36
→ adiemusi: 家開車通勤，上述問題習慣就好，重點是上高速快，存的28F 12/13 17:37
→ adiemusi: 到錢(我住快兩年，百福新北通勤)
推 Justice5566: 基隆人不會買百福  那邊問題很多30F 12/13 17:37
→ Justice5566: 近年是開了百福站跟交流道才比較改善
→ adiemusi: 以前我沒結婚住永和，都覺得基隆很鳥，實際上住過去32F 12/13 17:38
推 stock123: 百福發展早，30年以上了，早期公車只往基隆33F 12/13 17:38
→ Justice5566: 汐止現在新成屋也跌到2x-3x了34F 12/13 17:38
→ Justice5566: 以前百幅淹的比汐止還慘  淹到二樓家常便飯
→ stock123: 只有福和客運往南港  不方便36F 12/13 17:39
→ adiemusi: 下雨潮濕根本就是假議題，除濕機常開就一樣，當然37F 12/13 17:39
→ adiemusi: 存到錢是真的，可以往台北內圈搬
→ Justice5566: 我印象中板基是基隆客運吧   超可怕的公車39F 12/13 17:40
→ Justice5566: 下雨是假議題  下一整個冬天就不是了
推 stock123: 拿百福和青埔比  ……不同等級41F 12/13 17:40
→ Justice5566: 我也覺得這兩個天差地別  性質完全不同42F 12/13 17:40
→ adiemusi: 交通問題，弄部車很簡單吧，中古10萬有找，上五堵5分43F 12/13 17:40
推 Tosca: 我住過宜蘭五年 下雨當然不是假議題 你遇過連下三個月就知44F 12/13 17:40
→ stock123: 百福  整個環境不推  除非很便宜45F 12/13 17:41
推 phcebus: 住宜蘭5年是公費分配在那邊的醫院喔46F 12/13 17:42
→ adiemusi: 北台灣哪裡都會下雨，只要東北季風來一定潮濕47F 12/13 17:42
推 Justice5566: 北臺灣下雨日數差很多的  不要不信邪48F 12/13 17:43
推 Tosca: 住院醫師訓練五年阿 天天下雨真的是很煩的 住過才理解49F 12/13 17:43
→ adiemusi: 推不推要看怎麼想，一輩子住那當然不好，但是很適合存錢50F 12/13 17:43
推 jecko: 已潮濕來說,基隆林口汐止是台北地區的前三名,但基隆發展就51F 12/13 17:43
→ Justice5566: 市中心大太陽  內湖陰天  汐止下雨情況太多了52F 12/13 17:43
→ adiemusi: 當跳板的地方，工作時間那麼長，回家不是尿尿睡覺，過5053F 12/13 17:43
→ jecko: 沒有汐止林口好.所以天氣不是主要因素,而是有沒有重大建設54F 12/13 17:44
→ adiemusi: 才有差吧!!應酬玩樂都在台北市55F 12/13 17:44
→ Justice5566: 這點是沒錯啦  喜歡最重要56F 12/13 17:44
→ Justice5566: 基隆被前幾任市長搞到爛到不行
→ adiemusi: 今年梅雨季，很長百福陰天，汐止陰天，但中永和大雨58F 12/13 17:45
→ jecko: 汐止有園區有住宅,可以串聯內湖南港生活圈,林口有重劃區醫59F 12/13 17:46
→ Justice5566: 你講的情況很少見吧60F 12/13 17:46
→ adiemusi: 要看風向，我以為基隆會下很大，冬天比較會，但春夏不一61F 12/13 17:46
→ Justice5566: 氣象局有統計降雨日數  可以查察62F 12/13 17:46
→ Justice5566: 記得基隆曾經一年下超過三百天雨
→ jecko: 院及園區,基隆就真沒什麼可講的.64F 12/13 17:46
→ adiemusi: 定，另外青埔跟百福本來就不是同客群，你在汐止上班住青65F 12/13 17:47
→ adiemusi: 埔不覺得很怪嗎?
推 wsx1983: 青島，比中壢其他區域都還貴，唯一能撐得只有台北人的比67F 12/13 17:47
→ wsx1983: 價效應。
推 Justice5566: 是說比起點燈率  青埔還被百福屌打啦69F 12/13 17:48
→ jecko: 基隆連觀光都被新北瑞芳北海岸與東邊的宜蘭比下去了.70F 12/13 17:49
推 stock123: 看青埔點燈率  根本不準71F 12/13 17:49
推 Justice5566: 不準的點在哪72F 12/13 17:50
→ stock123: 剛完工交屋  沒有點燈很正常73F 12/13 17:50
推 adiemusi: 基隆當然有講的，便宜就是最大的優點!我百福鄰居房貸便74F 12/13 17:50
→ Justice5566: 青埔房子應該都在建商跟投投（套套）手上吧75F 12/13 17:50
→ stock123: 10年前的竹北也是如此76F 12/13 17:50
→ stock123: 還好吧
→ Justice5566: 竹北至少靠園區啊  青埔  柯柯  航空城  柯柯78F 12/13 17:51
→ stock123: 下殺  剛好可以買便宜79F 12/13 17:51
→ Justice5566: 幻想台北人會去買青埔  還是省省吧80F 12/13 17:51
→ adiemusi: 宜，開E-class和常出國玩，年薪+老婆180附近，生活品質81F 12/13 17:51
→ Justice5566: 所以前提要殺啊82F 12/13 17:51
推 jecko: 若是往來台北,住青埔高鐵通勤是很快但太傷荷苞,月票*N.兩個83F 12/13 17:51
→ stock123: 廢話，當然開始殺了84F 12/13 17:52
→ adiemusi: 好得很，很多人願意住遠便宜換錢的，因為上班13小時85F 12/13 17:52
→ jecko: 一個月將近1萬.這樣不如加點錢直接買林口都好過青埔.86F 12/13 17:52
→ adiemusi: 機能那些都是假的，回家都只有睡覺，吃喝玩樂都在台北87F 12/13 17:53
→ stock123: 青埔站旁  新屋有20  快買88F 12/13 17:53
→ stock123: 宜誠的  我不要
→ stock123: 百福的討論到此  ，環境完全不行
→ adiemusi: 每人觀點不同，我只是分享我的看法，住哪裡沒差，生活品91F 12/13 17:56
→ adiemusi: 有錢就有都買得到
推 wsx1983: s大，說真的，昨天那位大大拍的沒特意挑剛蓋好。93F 12/13 17:56
→ Justice5566: 比起青埔我個人也是比較喜歡百福哈哈94F 12/13 17:56
→ Justice5566: 至少有機能  沒一堆野狗
推 stock123: 就是趁這種時機買  才會便宜96F 12/13 17:57
→ stock123: 那個重畫區  剛開始發展沒野狗
推 jecko: 不過說真的,青埔若真有殺到20萬以下,那真的是好買點.98F 12/13 17:59
→ stock123: 青埔 算是第一階段發展到頂  供給過多99F 12/13 17:59
→ stock123: 正是殺價切入好時機
→ wsx1983: 可是青埔的價格在桃園算高價，一點都不便宜。101F 12/13 17:59
→ stock123: 10年的桃園不一樣102F 12/13 18:00
→ stock123: 桃園已經不是過去的桃園
→ heuristics: visa 大分析都很用心，但青埔有點看少了104F 12/13 18:01
→ stock123: 10年後發展絕對刮目相看105F 12/13 18:01
→ stock123: 光是捷運發展 大勝中南部
→ stock123: 最近在找桃園火車站店面  難找
推 jecko: 10年後台灣應該只剩北北基桃+大台中,南部二都邊緣化很嚴重.108F 12/13 18:03
→ stock123: 桃園人口不斷成長 交通建設  產業發展  都進步很大109F 12/13 18:03
→ stock123: 買桃園人 有錢人住的就對了
→ stock123: 青埔 get
推 Justice5566: 恩  請大家多多掃貨112F 12/13 18:04
→ stock123: 安啦113F 12/13 18:05
推 stock123: 幾年前 我說空  有幾個相信
→ stock123: 現在下殺買青埔  也是沒人信
推 stock123: 但是青埔的店面不能碰，商圈不集市
→ stock123: 下殺  買指標名宅
→ abyssa1: 機場工作的話 青埔南崁都是選項 高鐵應該贏公車118F 12/13 18:26
→ abyssa1: 青埔應該很難比南崁便宜
推 Justice5566: 樓上講的完全跟事實相反啊  空姐空少大多住南崁120F 12/13 18:39
→ Justice5566: 因為幾個大航空公司的總部也都在那附近
推 stock123: 桃機今年4000萬人次  晉升A級，該是好好善用這優勢122F 12/13 18:40
推 stock123: 桃園人口增幅大，就業機會多，交通預算增，特別是青埔
→ stock123: 腹地大
→ stock123: 青埔是全台高鐵站區  商業土地最多的車站
推 wsx1983: 南崁生活機能和就業機會，都秒殺青埔。價格還是會比青埔126F 12/13 18:46
→ wsx1983: 高
推 stock123: 此一時彼一時128F 12/13 18:47
→ stock123: 10年前  板上狂酸林口，現在差多了
推 twelvethflor: 青埔沒那麼糟 部分人同意 但就賣太貴這大多數人同意130F 12/13 18:49
→ twelvethflor: 就是貴起來放 大家不買單而已 比價效應 就這樣簡單
推 stock123: 青埔就是重劃區  把有實力的桃園人拉進來  這是趨勢132F 12/13 18:49
→ twelvethflor: 我是覺得沒那麼深 還要回顧歷史啦~133F 12/13 18:50
→ twelvethflor: 三峽10萬出頭兩三年沒人買，也是被酸啊
推 twelvethflor: 但人家便宜嘛~被洗出台北第一波的自然就買的下手了
→ twelvethflor: 青埔有個宜誠XX的好了 遇到金融海嘯每坪8萬法拍
推 vaughn: 沒產業沒商業，車站根本沒屁用，山佳和鶯歌都有火車站，137F 12/13 19:34
→ vaughn: 結果呢？鶯歌有陶瓷產業，所以流量明顯高於山佳
推 vaughn: 航空城如果沒動作，青埔房子都舊了還是會像鬼城
→ vaughn: 除非重新都市計畫，在旁邊蓋展覽館或合宜住宅
→ vaughn: 或者設工業區或設計中心，讓大陸台商回來進駐
→ vaughn: 但這些目前都沒有
推 wsx1983: 旁邊就有中壢工業區，所以再新增不可能。但中壢工業區的143F 12/13 19:47
→ wsx1983: 人，要買也買內壢。
推 Unicorn30:  我倒是很看好 我很喜歡青埔哈哈145F 12/13 20:36
推 Unicorn30: 拿鶯歌來討論有點不倫不類了吧 ...
推 tupacshkur: 青埔這個討論串好熱鬧XD147F 12/13 20:40
推 vaughn: 鶯歌是比山佳，沒有拿來比青埔啦，我只是強調交通車站不一148F 12/13 20:44
→ vaughn: 定有用，一定要有產業或商業人潮，或緊靠舊市鎮，不然發展
→ vaughn: 有限
推 augustues: 百福有的新建案開到一坪3x萬 扯151F 12/13 20:44
推 vaughn: 林口a7合宜住宅也是荒地變的，但政府一下子帶了4000戶進去152F 12/13 20:57
→ vaughn: ，那附近重劃區的發展機會過幾年還比青埔大
推 stock123: 林口A7 發展有前景?154F 12/13 22:04
推 stock123: 這還是第一次聽到  說說看
→ stock123: 合宜住宅是能發展什麼?
→ stock123: 另外 拿鶯歌和青埔  這邏輯是什麼
推 stock123: 國泰上個月又出手買青埔土地  準備蓋商業大樓
→ stock123: 沒產業 是吧  它蓋阿
推 stock123: 而且產業專區有21公頃  怎麼會  未來沒產業
推 vaughn: 你說的產業，第一期好像叫華泰名品城，現在的人潮？？161F 12/13 22:33
推 stock123: 我喜歡跟著國泰腳步  因為它是土地投資的贏家162F 12/13 22:33
→ stock123: 華泰名店城今年有40億營收
→ stock123: 這數字不好嗎?
推 stock123: 其實它最近人潮反而是增加
→ stock123: 漸漸穩定  沒想像中的差
推 stock123: 機捷通車後  生意應該會成長
推 vaughn: 第一年營收是不差，但後續值得再觀察168F 12/13 22:41
→ stock123: 安啦169F 12/13 22:42
推 stock123: 國泰敢大規模投資  它就告訴你答案
推 wsx1983: = ="林口都比他好逛，但騙騙高鐵光觀客還不賴。171F 12/13 22:44
→ stock123: 還要投資百億水族館172F 12/13 22:44
→ stock123: 林口不是outlet吧 只是商場
→ stock123: 林口三井  去一次就沒再去，東西就是沒什麼特別
→ stock123: 如果華泰 三井 比較，都是各有缺點
推 wsx1983: 水族館? 我還在疑惑水從哪邊來? 蓋海邊比較適合吧XD176F 12/13 22:47
推 vaughn: 你覺得沒什麼特別的三井，第一年營收60億177F 12/13 22:49
→ wsx1983: 又要大量海水，該不會蓋一條管子抽新屋的髒海水吧@@"178F 12/13 22:49
推 stock123: 別想太多  這讓國泰去思考179F 12/13 22:51
→ wsx1983: 但又離海邊拉直線要10公里，應該不可能@@"180F 12/13 22:51
→ stock123: 三井60億 又如何  又不影響華泰181F 12/13 22:52
→ wsx1983: 不是想太多，是不太可能。我逛過國內外的大型水族館，還182F 12/13 22:52
→ stock123: 這兩個商場  各有客源183F 12/13 22:52
→ wsx1983: 真的沒看過離海邊那麼遠的。184F 12/13 22:52
→ stock123: 而且還有華泰二期阿185F 12/13 22:53
→ stock123: 日本水族館 逛了幾間?
推 vaughn: 另外，世大運後選手村林口有3000多戶變社會住宅，胖周瑜在187F 12/13 22:53
→ vaughn: 中路，八德，中壢各要蓋一萬戶社會住宅，會讓青埔潛在移入
→ vaughn: 的自住族群被這些社會住宅消化掉很多
→ vaughn: 一千戶，上面打錯
推 stock123: 青埔的客戶  和社會住宅的需求  不同191F 12/13 22:55
→ stock123: 桃園社會住宅要賣多少??
推 vaughn: 桃園這3千多戶社會住宅都是在緊靠鬧區的重劃區193F 12/13 22:56
→ stock123: 買500萬  本身就沒能力買青埔194F 12/13 22:56
→ stock123: 桃園舊市區  已經沒落
→ stock123: 沒落的區域 沒有太大影響力
推 vaughn: 桃園沒落也比現在青埔的機能好上太多197F 12/13 22:58
→ stock123: 舊市區  重劃區  這兩個客源還是有不同198F 12/13 22:58
推 wsx1983: 社會宅不是只租不賣，哪來的500萬?199F 12/13 22:59
→ stock123: 我開車  不需要什麼太強生活機能200F 12/13 22:59
→ stock123: 500萬  是我舉例價格帶  能力有限的  根本影響不了中高
→ stock123: 價位
推 vaughn: 我沒反對你喜歡青埔啊，我只是說我認為青埔發展有限但價203F 12/13 23:01
→ vaughn: 格太高
→ stock123: 而且舊市區亂糟糟  不吸引人205F 12/13 23:01
→ wsx1983: 那幹嘛挑青埔，買中央、龍岡、八德就好，更便宜206F 12/13 23:01
→ wsx1983: 這些都符合你的需求~XD
→ stock123: 這就是重劃區 有利之處208F 12/13 23:02
→ stock123: 我只買貴的
推 vaughn: 買不起青埔的當然沒話說，但社會住宅蓋在機能好的重劃區，210F 12/13 23:02
→ vaughn: 會讓買的起青埔的尤其通勤族暫時先住社會住宅
→ stock123: 有錢人群聚的地方  才會好賣212F 12/13 23:02
→ stock123: 你想的都是低單價  低總價
推 wsx1983: 還可以省個1~2百萬，買台VOVO來開。214F 12/13 23:03
→ stock123: 桃園中壢  有錢人  不會買你講的區塊215F 12/13 23:04
推 vaughn: 一樣重劃區街道漂亮，一樣全新房屋，租金又低，最重要交通216F 12/13 23:04
→ vaughn: 不輸，但機能健全，我不相信對青埔買盤沒影響
→ stock123: 他們要新穎的社區218F 12/13 23:05
推 wsx1983: 桃園有錢人更不會買青島219F 12/13 23:06
→ stock123: 定位吧，青埔的走勢  應該有別其他重劃區220F 12/13 23:06
→ stock123: 我認識的桃園人  幾乎住青埔
→ stock123: 10億以上算不算有錢
推 vaughn: 另外，桃園整區目前全新待售新成屋有6萬戶，今年全年桃園223F 12/13 23:09
→ vaughn: 成交不到2萬戶，這還不包括待售的中古屋，自住需求那麼少
→ vaughn: ，青埔想很快擠進多少自住，難度頗高
推 wsx1983: 那你快點去拍，點燈率超過80%的房子，先別管有不有錢226F 12/13 23:11
→ wsx1983: 有錢人都集中北桃園，桃園長期性重北輕南，看房價也知道
推 stock123: 拍照? 不需要  信義豪宅點燈率也不高228F 12/13 23:12
→ stock123: 中壢有錢人不少
→ stock123: 北桃園  以後要常去青埔購物
推 vaughn: 你看不起的藝文特區，近幾年蓋的100坪以上豪宅建案，多的231F 12/13 23:14
→ vaughn: 不得了，很多有錢人是把錢放在那的
→ stock123: 這是趨勢233F 12/13 23:14
推 wsx1983: 你認真的嗎? 你看百貨公司跟桃園區比就知道234F 12/13 23:15
→ stock123: 藝文特區就很普通阿  就是很擠的住宅區235F 12/13 23:15
推 vaughn: 北桃園去林口不會比青埔遠，另外南崁有的賣場很齊全，是236F 12/13 23:16
→ vaughn: 不是要到青埔購物，還有得競爭
→ wsx1983: 中壢就一間sogo+一間大江。 北桃園多到我不想打238F 12/13 23:16
推 stock123: 中壢這兩間就120億營業額239F 12/13 23:17
→ stock123: 加上青埔華泰，合計160億
→ stock123: 北桃園輸  。這是趨勢
→ wsx1983: 哈哈，你又講笑話了。那你知道中壢最輝煌時有幾間嗎?242F 12/13 23:18
→ wsx1983: 就是撐不住，才變一間百貨公司。
→ stock123: 看營業額，ok?244F 12/13 23:19
推 vaughn: 南崁被嫌爆的台茂，今年60億營收245F 12/13 23:19
→ stock123: 營業額小，有什麼用246F 12/13 23:19
→ wsx1983: 我不知道你這些資料哪來的，我也懶得去查，真的很好賺247F 12/13 23:20
→ stock123: 我不是告訴你，中壢三間160億248F 12/13 23:20
→ stock123: 屌打北桃園營業額
→ wsx1983: 南桃園的中壢就不會只有一間百貨公司和一間mall250F 12/13 23:21
→ stock123: 多間沒有用，要生意好，懂嗎251F 12/13 23:22
→ wsx1983: 名品城那這麼小又鳥，拜託別一直說。252F 12/13 23:22
→ stock123: 中壢sogo，大江，青埔華泰，就160億253F 12/13 23:22
→ stock123: 數字會說話
推 cpz: 中壢的市場撐不起那麼多間百貨啦  而且東西很爛255F 12/13 23:25
→ cpz: 以前我都去台北逛  偶而去大江看電影而已
推 wsx1983: 沒消費力，一間都養的很辛苦。257F 12/13 23:27
推 vaughn: 而且北桃園上交流道到東區信義區也只是半個小時多的路程258F 12/13 23:27
推 stock123: 整個桃園百貨商場營業額，還沒到300億，接近而已259F 12/13 23:27
→ vaughn: 要北桃園人放棄去台北轉去青埔購物，要非常努力260F 12/13 23:28
→ stock123: 青埔搭高鐵就好啦261F 12/13 23:28
→ stock123: 以後機場捷運，ok阿，蘆竹往青埔很近
推 vaughn: 桃園到台北自強號30出頭分鐘，比高鐵多不到10分，票價又263F 12/13 23:31
→ vaughn: 省的多，青埔的高鐵真的沒吸引人
推 stock123: 北桃園部分 轉往青埔購物265F 12/13 23:31
→ stock123: 桃園運量  明明就還在成長
推 stock123: 捷運通了，就知道會不會
推 stock123: 青埔  明年是高鐵和機捷交會站，這是它很大優勢
→ stock123: 未來幾年 商圈版圖會洗牌  慢慢看吧
推 wsx1983: = =它的作用就搭到機場，要高鐵轉到中壢市中心再等兩年270F 12/13 23:39
推 stock123: 有差嗎271F 12/13 23:42
推 vaughn: 板橋還三鐵共構呢，還不是個打轉運站而已，人還是都去台北272F 12/13 23:43
→ vaughn: 消費
→ stock123: 它可以先吸納北桃園部分人流274F 12/13 23:43
→ stock123: 可是板橋 消費有在成長阿
→ stock123: 大遠百生意很好
推 vaughn: 板橋大遠百年營收80幾，比自己在台中的店100多少的多，這277F 12/13 23:46
→ vaughn: 像是三鐵共構該有的表現嗎
→ vaughn: 扣掉大遠百，板橋還有什麼像樣的賣場？而且市府還在板橋呢
推 stock123: 板橋 台中  賣場面積差很大280F 12/13 23:49
推 vaughn: 有交通真的不夠，淪為轉運站沒有屁用281F 12/13 23:49
→ stock123: 可以這樣比嗎282F 12/13 23:49
→ stock123: 板橋車站環球商場 營業額10億
→ stock123: 板橋遠百 有兩間
→ stock123: 整體合計 約150億
推 vaughn: 連板橋你都要護航，我認輸了286F 12/13 23:51
推 cpz: 講句公道話  因素很多啦  至少學一下人家怎麼寫申論題八 ＸＤ287F 12/13 23:51
→ stock123: 你輸很大288F 12/13 23:52
→ cpz: 1.居民收入水準就差台北一大截  2.替代效果  還有很多啦289F 12/13 23:52
→ stock123: 功課都沒做好，當然輸阿290F 12/13 23:52
→ cpz: 要戰也PO篇文  一點一點條列的戰  這樣戰很亂 無效果也無效率291F 12/13 23:53
推 stock123: 用推文就好  幹嘛回文292F 12/13 23:54
推 decay: 目前這局，史塔克暫居下風，桃園人還是喜歡東區啦293F 12/13 23:56
→ decay: 我住台北，但經常往桃園跑，住桃園的同學都往台北跑
推 vaughn: 竟然認為北桃園人會之後會到青埔消費，我蠻佩服你的295F 12/13 23:57
推 stock123: 未必296F 12/13 23:58
→ decay: 桃園前幾年發展一直往上，但最近這一年卻在走下坡297F 12/13 23:59
→ stock123: 桃園的百貨營收  這幾年已經接近300億298F 12/13 23:59
推 vaughn: 北桃園人口最多的幾個區，機場捷運都沒到299F 12/13 23:59
→ stock123: 比起以前  其實是大幅成長300F 12/13 23:59
→ stock123: 至於說北桃園以後會不會到青埔消費
→ stock123: 15年前，你問台北人會不會到信義區消費
→ stock123: 有一半以上說不會
→ decay: 我個人覺得桃園百貨公司有很多台北人跑去消費的304F 12/14 00:01
→ stock123: 商圈發展 看腹地 交通305F 12/14 00:01
→ stock123: 當然阿
→ stock123: 但是區域性消費還是大宗
→ stock123: 除非沒有購物商場或規模太小
→ decay: 桃園對于台北人而言，就是個用餐購物的好處所，當天來回309F 12/14 00:04
推 stock123: 早期，有聽過台北人指名要去信義消費嗎，應該沒有310F 12/14 00:05
→ stock123: 商圈會發展，青埔是有這個條件
→ stock123: 桃園人到台北消費是有，但比例應該沒以前多
→ stock123: 台貿，大江，中壢sogo，都經營不錯
→ decay: 開車去桃園區可接受，去青埔就遠了點，那邊也沒啥好買的314F 12/14 00:07
→ stock123: 它們營收比以前成長很多315F 12/14 00:07
推 vaughn: 因為南崁有了costo及一些新賣場，不用到台北了316F 12/14 00:08
→ stock123: 對桃園人來說不遠317F 12/14 00:08
→ stock123: 把台北的話題拿開，單就桃園來看
→ decay: 信義區的精品多，這是一般百貨公司做不到的，高消費在這319F 12/14 00:09
→ stock123: 完整腹地很重要320F 12/14 00:09
→ stock123: 青埔有信義區的條件
推 vaughn: 青埔有信義區條件？？？！！！322F 12/14 00:11
→ stock123: 完整的素地，交通方便，財團砸錢，商業區土地集中323F 12/14 00:11
→ decay: 我不是不看好青埔，只是這還要一段時間，也許再等個十年324F 12/14 00:11
→ stock123: 這就是可塑性325F 12/14 00:11
→ stock123: 當然是講未來
→ stock123: 每個商圈形成，怎麼可能快
→ decay: 要未來，那買土地比買建物好吧328F 12/14 00:13
→ stock123: 商業區土地集中，財團砸錢，就容易形成集市329F 12/14 00:13
→ stock123: 你買不到商業區土地
→ stock123: 早就被財團鎖碼
→ decay: 要成為第二個信義區還真的有點難332F 12/14 00:15
→ stock123: 國泰上個月 還加碼買青埔商業地333F 12/14 00:15
→ stock123: 沒人說它會信義區第二
→ stock123: 但它複製以前信義區的條件
推 decay: 也許資金太多，先parking在土地上，又不一定要開發336F 12/14 00:17
→ stock123: 桃園最大問題，就是商圈不夠集市337F 12/14 00:17
→ stock123: 沒有很完整的大街廓集市
推 vaughn: 信義計畫區是市政府遷入開發，市政大樓1994啟用，青埔是339F 12/14 00:18
→ vaughn: 有什麼機關啦！
→ decay: 有時開發這消息，聽聽就好341F 12/14 00:18
→ stock123: 市政府對信義消費 沒有很大幫助342F 12/14 00:19
→ stock123: 不用把這話題放在市政府
推 wsx1983: 青埔商圈!! 連小7都不好找344F 12/14 00:20
→ stock123: 對信義的發展  我應該比你清楚很多345F 12/14 00:20
推 vaughn: 因為市府在那，很多金融總部才一起移到那346F 12/14 00:21
→ stock123: 林口文化三路 10年前小7也只有1間347F 12/14 00:21
→ vaughn: 誰在講市府消費，你以為信義計畫區是只有百貨公司喔348F 12/14 00:21
→ stock123: 不對，市府和金融無關349F 12/14 00:22
→ stock123: 我的房產都在這，你會比我清楚?
→ stock123: 這些土地都是財團早期買的
→ stock123: 跟市府一點關係都沒有
推 vaughn: 去看看信義計畫區的發展報告啦，就是集中商業總部353F 12/14 00:24
推 stock123: 看什麼報告?354F 12/14 00:25
→ vaughn: 另外你知道世貿辦展覽對金融有多重要嗎355F 12/14 00:25
→ stock123: 我小時候是兵工廠  還需要看?356F 12/14 00:25
→ stock123: 民國68年，我們家還參加信義計畫區說明會
→ stock123: 你會比我熟悉這塊?
→ vaughn: 他叫計畫區，就會有個發展目標，去google一下啦359F 12/14 00:26
→ decay: 如果青埔也蓋個展覽館，應該發展的會比較快。360F 12/14 00:26
→ stock123: 完全錯誤361F 12/14 00:27
→ stock123: 早期被規劃社會住宅
→ stock123: 你還要被打臉嗎
→ stock123: 根本沒有金融規劃
→ stock123: 後來張豐緒意見被打槍，社區住宅案取消
→ stock123: 第一次通盤檢討後，部分土地變更
推 stock123: 世貿展覽館 是最早在信義區生根
→ stock123: 市政府搬到信義區是後來的
→ stock123: 原本北市府在長安西路
推 vaughn: http://udn.com/news/story/6961/1406115370F 12/14 00:34
信義區的歷史演進 | 雜誌 | 聯合新聞網
[圖]
有「台北曼哈頓」美譽的信義區已經存在了1/4世紀，提到信義區，腦中浮現的景象可能是豪華連鎖影城、企業商辦大樓、高級住宅，以及琳瑯滿目的百貨公司 ...

 
→ vaughn: "以新市政中心及商業中心引導都市發展為目標"371F 12/14 00:35
→ vaughn: "各種商業投資誘因"
推 stock123: 這是後來的事373F 12/14 00:36
→ vaughn: 沒有金融規劃？？374F 12/14 00:36
→ vaughn: 管它是之前還是後來，沒有市政府以政經中心為目標
→ stock123: 不要拿新聞稿好嗎，這些新聞都是加上去的376F 12/14 00:37
→ vaughn: 沒有蓋世貿，沒有設金融總部投資誘因，信義區就沒有今日377F 12/14 00:37
→ stock123: 早期沒有金融規劃378F 12/14 00:37
→ vaughn: 又來了，被打臉就說是新聞稿379F 12/14 00:37
→ stock123: 我住這邊快50年380F 12/14 00:37
→ stock123: 你覺得新聞稿準，還是我準
→ vaughn: http://mail.tku.edu.tw/094152/xy2.htm382F 12/14 00:38
→ stock123: 我們的土地在這邊有數十筆383F 12/14 00:38
→ stock123: 沒有金融規劃
→ vaughn: 誰管你土地有幾筆，信義計劃區就是以台北副都心及國際金融385F 12/14 00:40
→ stock123: 你不要再拿網路資料386F 12/14 00:40
→ stock123: 當初沒有金融規劃
→ vaughn: 中心為發展目標，你現在還要說沒有金融規劃？？？？388F 12/14 00:40
→ stock123: 你沒把資料讀好389F 12/14 00:41
→ stock123: 後來加上去的
→ stock123: 因為當時土地，除了中信銀
→ stock123: 沒有銀行持有，懂?
→ stock123: 你還要被打臉?
→ stock123: 國泰土地是後來才買的
→ stock123: 公有銀行在信義計畫連土地都沒
→ stock123: 是要發展什麼金融中心?
推 vaughn: https://goo.gl/kF27Rk397F 12/14 00:44
→ stock123: 認錯很困難嗎398F 12/14 00:44
→ vaughn: 近期內以設定地上權方式交予民間投資開發營運399F 12/14 00:45
→ vaughn: 政府的會議記錄行了吧？！
→ stock123: 不用看了，你亂貼401F 12/14 00:45
→ stock123: 這和早期有什麼關係
→ stock123: 凹得不像話
→ vaughn: 比照國際金融大樓模式，以設定地上權期限五十年公開招標404F 12/14 00:46
→ stock123: 地上權招標還需要你貼，我都會背405F 12/14 00:46
→ vaughn: 由民間業者自籌資金開發營運406F 12/14 00:46
→ stock123: 打了你的臉，你腦袋不清楚嗎407F 12/14 00:47
→ stock123: 這是後期
→ stock123: 我們談的就是早期，你是怎樣
→ stock123: 臉腫不夠打嗎
→ stock123: 你認錯，我就放你睡覺，哈哈
推 vaughn: 後期就是沿續早期的計畫延申下來的412F 12/14 00:49
→ stock123: 不對413F 12/14 00:50
→ vaughn: 你敢重說一次，信義計畫區沒有金融中心發展目標？414F 12/14 00:50
→ stock123: 地上權根本沒有指名金融業415F 12/14 00:50
→ stock123: 信義計畫區早期沒有規劃金融中心
→ vaughn: 剛剛那個期刊論文，有完整的發展進程，你到底還要辯什麼417F 12/14 00:51
→ stock123: 是你自己掰的418F 12/14 00:51
→ vaughn: 還是因為是當地人，所以要聽你，那期刊也不準？419F 12/14 00:51
→ vaughn: http://mail.tku.edu.tw/094152/xy2.htm
→ stock123: 進程是後來加的，而且沒有金融中心421F 12/14 00:52
→ vaughn: 再貼一次給你好好看看422F 12/14 00:52
→ stock123: 不用貼，這資料我10年前就看過423F 12/14 00:52
→ stock123: 長進點好嗎
→ stock123: 裡面並沒有提到  初期以金融中心為目標
推 vaughn: 此時計畫區所注重的發展要點為三項︰經濟中心、文化中心、426F 12/14 00:54
→ stock123: 不是亂貼文，就想虎弄427F 12/14 00:54
→ vaughn: 1980就把經濟中心放進去三個計畫裏面428F 12/14 00:54
→ stock123: 經濟中心是什麼?429F 12/14 00:54
→ vaughn: 修訂計畫目標以新設市政中心及次商業中心430F 12/14 00:55
→ stock123: 這篇只是論文431F 12/14 00:55
→ stock123: 並不是官方的都市計畫報告
→ vaughn: 好啦，隨便你啦，現在幾乎所有的金融總部都在信義區，然後433F 12/14 00:56
→ vaughn: 你說這跟市府的規劃無關，那就無關吧
→ stock123: 你又錯了435F 12/14 00:57
→ stock123: 並非所有金融機構，是部分而已
→ vaughn: 公部門在這期間內推出台北曼哈頓城市意象的想法並提供許多437F 12/14 00:57
→ vaughn: 許多的優惠的政策擬定
→ vaughn: 還是你認為曼哈頓不是金融中心？？
→ vaughn: 上面那句的時間是1985年
→ Justice5566: 你們可以吵一整晚也太猛了441F 12/14 00:59
推 stock123: 民國74年，沒有台北曼哈頓，這個名詞442F 12/14 01:00
→ stock123: 只有南京東路  台北華爾街
→ stock123: 這論文可以丟了
→ stock123: 當時金融中心在南京東路
推 lalalahu: 如果大家的眼光都相同，就不會有多空的問題，青埔未來的446F 12/14 01:31
→ lalalahu: 好壞與否，時間自然會告訴我們，看好未來青埔的發展，現
→ lalalahu: 下就可以趁目前這個市場機會，說不定可以買到便宜的標的
→ lalalahu: 若不看好，那就不太需要理會這個地方的價格，總之拉長
→ lalalahu: 來看，市場會告訴我們正確的答案
→ lalalahu: 個人是非常看好5~10年後青埔的城市發展
→ lalalahu: 現階段的成長曲線，預計還是非常緩慢
推 lalalahu: http://imgur.com/a/SBO6J   個人認為青埔的發展曲線
[圖]
 
推 cc1plus: 中信前一陣子搬到南港去了....454F 12/14 03:08
→ kevinhon: V S兩位辦個公開辯論吧455F 12/14 07:48
推 stock123: 有什麼好辯  下殺買就對了，幹嘛辯論456F 12/14 08:25
推 dream20102: 你就自己默默買就好了，不要出來害人！457F 12/14 09:13
推 Xenogeous: 青埔超弱，套套急著護航，呵呵458F 12/14 09:19
推 vaughn: 有什麼好辯的，連信義區是政府規劃的金融中心都拗不是459F 12/14 09:19
→ vaughn: 還認為青埔有變信義計畫區的條件，這是套到走火入魔
推 vaughn: 一直推薦人買就對了，那請問自己有買嗎？有多少呢？
→ visa9527: 套用同樣理論，南港也是有南港展覽館，這點說得過去462F 12/14 09:45
→ visa9527: 有展覽館有大型活動吸引金融商業移入是個加分
→ visa9527: 南港同樣有規劃，那邊的路都叫經貿一路經貿二路很明顯
→ visa9527: 台北同一個時間也不是只有發展一塊金融區，也不是大家都
→ visa9527: 過去，像中信從信義區搬到南港，華南是從重慶南搬信義區
→ visa9527: 並沒有南京東路發展起來，重慶南路的就都搬過去
→ visa9527: 另外依據國外經驗，蓋 outlet 的地方就別妄想成為市中心
推 Justice5566: 南港畢竟沒離台北市中心太遠  幾站捷運而已469F 12/14 09:55
→ Justice5566: 青埔距離台北市中心是幾十站捷運的距離耶
推 vaughn: 信義區飽和，政府當然要把展場金融分流到其他中心，我只是471F 12/14 09:58
→ vaughn: 說之前信義區會發展，跟政府在那設副都心及金融中心有關，
→ vaughn: 之後的發展不在我討論範圍
推 vaughn: 而青埔要變信義區？完全不一樣的概念
→ visa9527: 外貿協會的展覽館最早好像是在松山機場，當時交通不便475F 12/14 10:06
→ visa9527: 所以才把展覽館直接弄在機場旁邊對國際買家最方便
→ visa9527: 現在交通這麼方便，國際買家誰想來台灣只在機場旁逛展覽
→ visa9527: 桃園如果沒辦法有台北的五光十色，光蓋展覽館是沒用的
推 stock123: 拿篇論文  討論信義計畫區，這就是網路壞習慣479F 12/14 10:22
→ stock123: 更何況這篇論文錯誤百出
→ stock123: 再說一次，信義區從以前就沒規劃金融中心
→ stock123: 這是從101興建完成後，誤打誤撞，才形成
→ stock123: 如果當初要規劃金融中心，就不會有中油，退輔會，先期進
→ stock123: 駐
推 stock123: 另外 誰告訴你青埔要變信義計畫區  中文看不懂?
推 decay: WOW~ 您們討論了一整天~486F 12/14 12:56
→ decay: 新莊副都心與青埔，您們看好哪邊呢？
推 vaughn: 當然是新莊副都心，緊靠新莊舊市鎮，光舊新莊人慢慢移入就488F 12/14 13:36
→ vaughn: 能發展起來，這幾年桃園藝文特區幾乎淘光桃園舊市鎮人口一
→ vaughn: 樣概念
推 xxxxjeter: 講真的…桃園的路弄寬一點比較實際！台中上來的五六491F 12/14 21:47
→ xxxxjeter: 年了還是很不習慣路小的跟什麼一樣…
推 wjes30325: 百福有車站 個人住百福時蠻常搭火車的 挺方便的493F 12/15 00:34
→ Barolo: 副都心強在至少有新莊 五股 泰山 甚至樹林 林口等工業區494F 12/15 00:58
→ Barolo: 這些地方的小老闆是有機會考慮副都心的 但! 副都心的價格
→ Barolo: 說實在的也濠洨到一極致 只是硬要比的話 副都心肯定贏青埔

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