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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-10-24 00:47:20
看板 Stock
作者 Tox (建立被動收入撲滿)
標題 [標的] 美國最大購物中心地產商(房東)SPG
時間 Fri Oct 23 21:01:24 2020


1. 標的:

美股 SPG simon property group

2. 分類:心得

分享心得與大家一起切磋討論

3. 分析/正文:

本文內容不構成對任何證券買賣之邀約。 本篇文章僅為個人投資筆記,內文為個人研究
心得; 並非給任何讀者投資建議及參考,請勿根據本文內容作為買賣決定。  投資皆有
風險,任何投資皆須量力而為。


看到網友有提到Simon Property group(簡稱SPG)購物中心物業管理,我稍微搜尋了一下
,這家是全美最大購物中心物業而且目前帳上現金流充裕,可以順利度過新冠肺炎的低潮
期,但一開始對於購物商場,我內心有點猶疑,美國的亞馬遜做到規模這麼大,實體商場
還有未來嗎?


在慢慢的了解鑽研後,發現很多品牌不得不線上結合線下,因為近幾年臉書、GOOGLE廣告
成本近幾年上漲不少,網路用戶的獲取成本(CAC:Customer Acquisition Cost)已經不輸
實體了,使得網路品牌陸續開設一些實體店,藉由實體店面提供消費者體驗與讓逛街的人
看到這個品牌,進而在當場購買或者線上購物時候考慮此品牌。(以台灣而言例如:小三
美日、OB嚴選);在此同時線上銷售巨擘也有併購實體通路,例如:亞馬遜併購全食超市
,阿里巴巴入股高鑫零售(中國大潤發)、近期入股全球免稅店巨頭Dufry。美國知名線上
眼鏡品牌Warby Parker除了線上電商外,也陸續開了街邊店與商場店,其中一家位於The
Fashion Mall at Keystone(Indiana),該商場就是SPG經營管理。特斯拉Tesla實體店有
街邊店與商場店,商場店舉例:Stanford Shopping Center、Brea Mall、Fashion

Valley…等是SPG的購物商場。

有些購物如精品購物(奢華品牌包、鑽戒)、化妝品購物試妝、汽車試駕有時候還是有實體
店的必要性,餐飲、娛樂、健身…等這些也非網路可以完全取代,SPG管理階層也知道這
個趨勢,也在慢慢提高餐飲、娛樂等比率,因此在SPG此時遭受到新冠疫情遭受打擊的此
時,在股價六十幾購入似乎也是一種還不錯的選擇,但是要等復甦可能要好幾年了,除非
是閒錢否則不要輕易投入。


下載Simon Property group 2019年報來稍微看一下,
以加州來說知名的Desert Hills Premium Outlets、San Francisco Premium Outlet、
Stanford Shopping Center…知名購物中心是SPG經營管理;以紐約來說知名Woodbury
Common Premium Outlets、Roosevelt Field、Waterloo Premium Outlets…等都是
Simon Property group經營管理。

但SPG近兩年股價緩步往下,這是什麼原因呢?難道是獲利變差嗎?查了去年年報近幾年
營運現金流(Fund From Operation, FFO)(註:房地產收租公司看獲利能力主要是看FFO,
EPS是參考用),如下圖(資料來源:SPG 2019年報2頁):其實是緩步成長。

https://i.imgur.com/bh6hAJq.png
[圖]

年銷售額每平方英尺(per square root)銷售額為673美元,如下圖(資料來源:SPG 2019
年報第3頁):
https://i.imgur.com/NW5Cmwy.png
[圖]

銷售中心的等級以下列大概分法
        每年每平方英尺銷售額
Class A  $500 or more(美金)
Class B  $300 to $500(美金)
Class C  Less than $300(美金)
所以SPG旗下的年銷售額每平方英尺銷售額為673美元是相當好的表現,代表商場的等級也
較優。

那2018、2019股價緩跌的原因,我覺得是投資人不願意給予較高本益比,因為網購普及真
的也影響實體商店,例如:梅西百貨、JCPenney。前陣子JCPenney決定收掉一些分店這些
分店多數不是在SPG的物業,這暗示了SPG的物業是位在較好的地點,人流也較多,而那些
位在SPG旗下購物中心的JCPenney因人流較多,經營狀況勉強過得去。


再來談一下2020第二季在新冠肺炎各州管制措施比較嚴格的狀況下,SPG營運現金流FFO每
股2.12相較去年同期2.99下滑約3成。(原文出處SPG官方網站第二季報告Funds From
Operations ("FFO") was $746.5 million, or $2.12 per diluted share, as
compared to $1.064 billion, or $2.99 per diluted share, in the prior year
period)。

收到房租比率由四、五月51%,緩步上揚到6月的69%,到七月接近73%。這些百分比未針對
任何租金減免進行調整,官方這些話暗示可能有些租金打折。
(原文出處SPG官方網站第二季報告The Company has collected from its U.S. retail
portfolio, including some level of rent deferrals, approximately 51% of its
contractual rent billed for April and May combined, approximately 69% for
June and approximately 73% for July with only de minimis deferrals.  These
percentages have not been adjusted for any rent abatements granted.)
狀況漸漸改善,但是在新冠病毒沒有找到好的解決方式前,獲利仍不多就是了。

結論:目前的營運狀況尚可,在新冠疫情受控前,也沒辦法快速改善;未來網購對於實體
購物商場的衝擊,其實只要實體商場物業入手價夠便宜,雖有衝擊,但是也不會完全被網
購取代(但也難成長)。


其他補充:
在Youtube上的影片
EXPLORING NEW YORK | A BRIEF WALK IN WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS | FALL
2020
https://www.youtube.com/watch?v=Bx5QVnUG-88


Outlet Centers Are Seeing Higher Foot Traffic Than Malls
Foot traffic at malls and outlet centers has steadily climbed since May,
according to an S&P report.
By Christine Simmons | 八月 25, 2020
https://tinyurl.com/y2x6ddlh

4. 進退場機制:(非長期投資者,必須有停損機制)

單純心得分享,透過討論切磋~

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1603458088.A.605.html
intelb06385 : 我有耶 通常上ptt標的文下場都慘....1F 10/23 21:02
PorscheAG   : IBIZA大還有嗎= =?2F 10/23 21:04
roserule    : 推 詳細3F 10/23 21:05
joujima     : 這支每到70左右就會摔下來  炒短好用4F 10/23 21:06
P1986625    : 推5F 10/23 21:06
Akitsukineko: 65以下有錢就買  可惜沒錢了6F 10/23 21:07
aq2272353712: 低調也,每次ptt po出來都跌10%,媽的7F 10/23 21:10
kyova       : 鬼扯... ptt能影響美股??? 真以為華爾街來ptt割韭8F 10/23 21:14
kyova       : 菜阿...被害妄想症也太嚴重
kyova       : 我覺得復甦應該不用好幾年,只要漲回高點的7 8成就
kyova       : 可了。
jeter8695   : 好像已經在60~70來回兩三次了12F 10/23 21:16
kyova       : 內需股信心不足,應該要好幾季本益比才會明顯提升13F 10/23 21:17
kyova       : 跟科技股提前反應的特性差比較多
Albert0912  : 低調點比較好15F 10/23 21:19
xiapomelo   : 99 spg16F 10/23 21:24
kyova       : 所有內需股都在等大選完的新紓困方案哪~ 要重壓或17F 10/23 21:25
kyova       : 加碼還是等到時看看吧... 也要看加稅政策之類
snider      : 專業19F 10/23 21:28
IBIZA       : 有啊 都還在20F 10/23 21:30
forbake1    : 專業21F 10/23 21:31
wallholla   : 一上Pitt,再好的都很恐怖22F 10/23 21:32
haosan      : 89塊的時候進了23F 10/23 21:37
UlyssesLee  : 之前5x的時候重倉了24F 10/23 21:57
SuLiaen     : 人類就是一個感官動物,網購終究無法完全取代消費25F 10/23 22:13
SuLiaen     : 體驗(有些精品的網購介面做的太爛的,連比都不用
SuLiaen     : 比了)
aq2272353712: 本來漲的結果一爆變漲不上去,而且下一篇還爆,幹28F 10/23 22:16
zark07222   : 995,還在72.5樓,出不來29F 10/23 22:17
tigervirus  : 推這隻 9月份還有5X的時候進了一些30F 10/23 22:20
we147121    : 60-70來回玩,玩個十幾次穩賺31F 10/23 22:32
Petrovsky   : 推1F 前一陣子RDS、XOM才被ptt推到崩盤 XD32F 10/23 22:41
ckcck       : 大家偏空就可以進了33F 10/23 22:49
substitutor : 這兩天有個新聞,gap要關很多實體店,gap好像是spg34F 10/23 22:51
substitutor : 大客戶,難道spg也要紓困gap一下,就像JCpenny bro
substitutor : ok brothers ,有點有趣
f204137     : JC Penney影響性要觀察37F 10/23 22:56
rig2121     : 60買的放半年了,最近蘋果都獲利了結放來這,反正這38F 10/23 23:27
rig2121     : 價格慢慢等
avecmoi     : SPG就不60-70盤整,BPY表現好太多了40F 10/23 23:38
avecmoi     : BPY已經回到6月高點 解套還賺不少了
Murasaki0110: 這個還可以上下做波段 不像RDS直接死去42F 10/24 00:14
koster      : REITs主要還是看股息吧 股價要噴可能要房市大好43F 10/24 00:14

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