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其實Joe這篇文章部份推論過程是有問題的，所以房市沒崩盤。
他認為2011年後，會因為升息而使房價崩盤。
當然現在我們知道這沒發生，主因是通膨沒走高，也就沒必要升息。
所以房價是以緩跌的方式進行。

少子化的議題大多被聚焦在人口減少，
但少子化可能造成的經濟衰退和通貨緊縮卻少有人關注。
而通縮是房地產的另一個大敵，
在討論房市時，不可能跳過通縮的可能性而不討論。



首先，自然是人口紅利，沒有住房需求，自然沒有投資需求。


再來是全球化發展，使台灣進入全球產業鏈的一部份，
不斷的產業升級，使台灣累積不少財富。

再者，台灣作為出口國，政府傾向壓低雙利和禁止資金外流。

當利率走低時，資產價格自然會上漲。

這是以前的狀況，可是現在呢？
人口紅利沒有了，紅色供應鏈襲來
前二者的結果，則是導向經濟疲弱不振。
沒有人口紅利的國家，經濟通常都往下，
即使這幾年台灣一直增加外勞也沒用。

而利率走勢已經到達極限了，要再走更低也很難。
即使現在的負利率也不能無限往下，
負利率過低的話，存戶是會把錢領出來放保管箱的。


剩下的關鍵因素就是，經濟衰退會不會導致通貨緊縮呢？
這要看國際的通膨程度和進口產品佔台灣消費的比例。

未來國際的通膨程度，可從產品的供給和需求來看。
先看供給，從2000年開始的原物料行情，
使各國競相提高原物料的產能，造成現在全球供給過剩的情況。
而需求端，全球許多已開發國都有少子化的現象，
造成人口中消費力高的壯年人口比例逐漸減少。
供給過剩加上消費力道減弱，未來10~20年通膨上升的可能性低。
當全球低通膨時，經濟差的台灣也不太可能高通膨。

至於台灣會不會像巴西那樣，因為短期貨幣大貶而高通膨呢？
這機率是蠻低的。
巴西的產業大多以低階的原物料為主，產品同質性太高，
所以當產能過剩時，價格跌幅超大。
而台灣產業相對巴西較高階，分布也較廣。

進口商品價格就不會上漲，這樣進口商品就不會造成通膨。

因此，結論是台灣未來走向通縮的機率大一些。

回到房地產上面，通縮是房地產的大敵，
畢竟房地產的主要訴求就是抗通膨。
當通膨高於利率時，開槓桿去買房地產，就是用現在的錢去買房，
未來用相對現在比較沒價值的錢去還房貸。

當通縮時，錢的購買力變大，這時候借錢買房就相對不利，
因為你是在用現在較沒價值的錢去換資產，
而在未來用比較有價值的錢還債。
想一想，你覺得置產客還會想把資產放在房地產嗎？


下圖是日本自1990年代以來的通膨率，
基本上2000年以後大多都是負的。
大家也知道日本房地產在那段時間的死樣子，
http://imgur.com/DMHAi5D


所以當台灣房市上漲的主要因素都失去時，
你確定房地產還會漲嗎？


至於有人說，日本房地產是因為被高稅率打掛的，和少子化沒關係。
高稅率在實施時，對房價的影響是一次性，市場會以新規則評估房價。
不然當安倍上台發動QQE後，日本房價本幣計價就不可能會漲，
畢竟日本高稅率，也沒降低。


有人會說可以開放投資移民或技術移民，
先說投資移民，會想來台灣住的，大概只有華人，這以中國為大宗。
但是民進黨主政，中國政府會想資助民進黨政府嗎？


而技術移民一樣沒效，因為台灣中高階薪水太低，有能力的不想來。
而低階的人力移來則根本沒效，這幾年外勞進那麼多，
也沒能抵擋經濟走弱。


補充說明台灣印鈔票對通縮的影響：

很多人說QE就能脫離通縮，不知道有沒有看過相關例子，
以日本為例，日本從2001年3月就做過QE了，
當時大概印3千億美元，結果也是沒有脫離通縮。

安倍上台後，印的更誇張，結果呢？
今年3月份CPI -0.1%，核心CPI -0.3%。
http://imgur.com/uQjZmEI
http://imgur.com/xGITFAo

在量化寬鬆幾年之後，結果又回到原點，
要再寬鬆嗎？日本還有多少公債可以買。

剩下的就是開大絕，直接印鈔票給民眾。
問題是，印太少，大家也只是先存下來留著以後用。
印過頭，會不會又是4萬換1元的遊戲重演？






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