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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2016-11-18 10:48:28
看板 home-sale
作者 Tosca (hi)
標題 Re: [新聞] 不是地價稅高 是公告地價偏低
時間 Thu Nov 17 09:17:42 2016

又一個只看到居住 自住的兩光學者
地價稅 房屋稅 公告地價調漲等 目前重災區其實不是自住或投資客
而是商業用營業用跟BOT地上權
已經重傷了 在精準地價下去 就是死亡宣告了XD

下面這篇新聞

http://finance.technews.tw/2016/10/01/land-rent-taipei-city/
地租三級跳，政府硬生生搶走業者獲利 | TechNews 科技新報
[圖]
號稱為了土地正義，台北市今年公告地價一口氣調高三成，而這一上漲，不只是影響住家的地價稅，就連地上權案的經營者面臨地租上漲也大喊吃不消。 搶下台北信義計畫區最精華地段的南山人壽，「標下世貿二館後，還沒有正式經營，政府就一口氣調漲公告地價 3 成；原本一年地租約 2.36 億元，今年則是變成 3.... ...

 


地租三級跳，政府硬生生搶走業者獲利
作者 財訊 | 發布日期 2016 年 10 月 01 日 0:00 | 分類 財經

號稱為了土地正義，台北市今年公告地價一口氣調高三成，而這一上漲，不只是影響住家
的地價稅，就連地上權案的經營者面臨地租上漲也大喊吃不消。

搶下台北信義計畫區最精華地段的南山人壽，「標下世貿二館後，還沒有正式經營，政府
就一口氣調漲公告地價 3 成；原本一年地租約 2.36 億元，今年則是變成 3.2 億元，漲
幅高達 36%，把原本財務預估可獲利的部分，全部吃掉，還沒營業就要陷入虧損！」當時
幫南山人壽做財預精算的大華不動產估價師事務所所長張義權無奈地說。


尹衍樑挨悶棍
世貿二館回收恐延後

標下世貿二館的南山廣場地上權案，現在雖然還在興建階段，但張義權說，原本企業在標
地上權前已經做好財務預估，但現在北市府大動作調整公告地價，「租金漲幅超過當時潤
泰集團總裁尹衍樑幕僚投標時的預估，造成南山人壽經營的成本大增，回收年限恐怕要往
後延遲。」


南山廣場日前剛決定要將百貨樓層租給微風廣場，其他辦公大樓準備進入招商階段，但租
金該訂多少才能打平，又同時不能影響廠商入駐意願，成為經營團隊最頭痛的課題。

據了解，這些 BOT 案、地上權開發案、國有土地出租案，每年依據公告地價來計算土地
租金，因每個案件的興建、營運期時程不同，土地所在區域也有不同，故調高公告地價後
，每個案件會增加的土地租金都不一樣。張義權說，對 BOT、地上權開發案的投資者來說
，每年必須依當期公告地價的 3.5% 至 5% 做為租金，但去年公告地價卻遭到各地政府以
倍數幅度的調整，早已打亂業者投標時所設定的投資報酬率和回收年限。


業者標地上權案就得先繳交一筆權利金，以遠百標信義 A 來看，除繳得標權利金 31.96
億元外，每年還要繳土地租金約 6,069 萬元，但現在地租一次漲 3 成，讓董事長徐旭東
相當吃驚！


「拿到今年的地租單，真的是嚇一大跳！」標下台北市政府轉運站地上權的太子建設副董
事長羅智先，看到地租漲幅後，非常不解為何會漲這麼多？原本去年的地租每年要繳交
 1.2 億元，但今年直接飆漲至 1.6 億元，漲幅將近 33%。負責營運的統一開發，今年上
半年的獲利降為 6,600 萬元，跟去年同期比較少了 4,300 萬元，獲利直接被高地租吞噬
。


另外，太子建設在台大宿舍 BOT 一案，同樣因是政府機關用地，遭遇到成本大增的問題
。該案必須繳交土地租金、房屋稅、地價稅以及權利金共 4 筆支出，前年 4 筆金額總共
 2,298 萬元；但去年光是房屋稅一項，就暴增到 3,345 萬元，太子建設正在與台大校方
以及北市府溝通，是否能降低地價稅以及權利金的部分。


就連台北最具代表性的台北 101 大樓，也是受害者，租金將達 3 億 700 萬元，漲幅高
達 40%，土地租金一年將增加 8,700 萬元。台北 101 現在面臨兩難，因地租上漲導致經
營成本提高，但與租戶簽約都是為期 3 年以上的租約，短時間內也無法貿然調高租金，
目前只能先自行吸收。


針對性漲租
地方政府作法十分荒謬

不只台北，其他各縣市政府也陸續調漲地租。台中大遠百的地是跟教育部學產地基金承租
 20 年，沒想到今年的地租，竟被大幅調漲 4 倍，這讓店王台中大遠百獲利縮水不少；
「更可怕的是，與鄰近是自有地的台中新光三越競爭，兩邊的經營成本完全不能比。」遠
東百貨高層透露，但為了繼續在台中七期這塊精華地段繼續經營，只能隱忍下去。


為什麼會變這樣？對公共建設與土地開發頗有研究的台北市前副市長、現任台灣智慧城市
發展協會理事長林建元指出，政府原本為了要土地正義，要求各地方政府得調高公告地價
，但內政部卻定出了一個相當高的數字，規定各地方政府的地價調幅要超過 30%，內政部
一個命令下達給各縣市政府，只有要求 30%，但要如何調？該調誰？卻沒有明文規定。


林建元表示，各縣市政府擔心民眾反彈太大，針對一般的私有土地，刻意壓縮調整幅度，
平均調整只有 4 至 5%；但卻針對兩種地，就大幅拉高調漲幅度：第一類，政府或是國營
事業的地，就把地價調到最高，像是台糖、中油、台電等，都被調高 4 至 6 倍，「反正
地是國家的，不會叫，無所謂。」另一種則是不需要繳交地價稅的農地。這樣加總平均起
來，就有達到中央要求的 30%。


響應政策反受苦
信義計畫區業者哀號遍野

但如此荒謬的調漲標準，卻苦了之前響應政府政策，標租國有地地上權或 BOT 案的開發
商，特別是信義計畫區內有許多商辦大樓都是屬於地上權的開發案，也因此這次台北市政
府調高地租，信義計畫區內這些經營地上權案件的業者哀號一片，「可說是重災區，真的
是很倒楣！」林建元說。


更令人吃驚的是，台北市政府日前又突然決定要設定地上權開發案的土地租金上限，不管
公告地價上漲多少，當年度的土地租金以調高 6% 最高；但對於舊案並不溯及既往，對於
已標地上權的廠商，可說是雙重打擊，倒楣到最高點。



--
提醒各位 自住稅率0.2% 非自住1% 但地上權地租是3-5% !!
所以當你自住才漲到有點感覺 地上權已經痛死在地上...

目前這種公告地價 一堆腦殘學者還一天到晚放話說還是太低 偏離市價太多
沒辦法 腦殘學者們就跟各位一樣
只會看自住 只會看居住
以為房子就是要用來住人
所以房子用來開商辦開旅館蓋101都不可以 就是要住人 這才叫居住正義
拿來開公司是不對的 開公司就是該死阿XD

目前這種程度的公告地價漲幅
高漲的地租已經吃掉台北101一年1/3獲利了
再繼續精準地價 台北101變成每年賠錢XD
連台北101都賠錢
請問你BOT有誰敢標?
請問已經在做的BOT是不是該脆跟政府解約算了?!
根本不用玩 你政府自己去玩~

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噓 zerobx: 紅的明顯，這跟勞工薪資便宜，長工資，公司"恐破產"，同1F 11/17 09:27
→ zerobx: 樣概念
噓 QQ5566: 呵呵3F 11/17 09:38
推 carterdunk: 地價稅本應考量 所得收入及負擔能力的地域差異4F 11/17 09:38
→ Tosca: 還在"恐" 請問柯市長任內台北BOT標幾個出去??5F 11/17 09:39
噓 HarryHTC: 原來做生意要靠低稅來創造利潤~所以回歸合理成本就該死6F 11/17 09:39
→ Tosca: 高雄龍華國小土地BOT 農16最精華地段捷運站旁7F 11/17 09:39
→ carterdunk: 不應該因為地價漲跌 影響到原持有住戶的使用8F 11/17 09:39
→ HarryHTC: 難怪台企的利潤大部份以壓低工資為主9F 11/17 09:39
→ Tosca: 標兩次打七折都還標不出去 還在恐恐恐????10F 11/17 09:40
→ Tosca: 明明都是現在進行式了 還在那邊恐
推 Kepler452kB: 喔那就地上權稅率調低阿 兩碼子事情12F 11/17 09:40
→ Tosca: 公告地價這樣漲 誰還敢標BOT 進行式你們也可以視若無睹13F 11/17 09:41
→ Tosca: 地上權地租也是財政部規定的 地方政府不能降XD
推 visa9527: 安啦，你以為內科是怎麼起來的? 就便宜所以公司直接買了15F 11/17 09:41
→ visa9527: 這一波調漲很好，台北自己逼走業者，新北準備接手了
→ Tosca: 問題是政府現在被罵不能賣祖產賣地阿 只能BOT17F 11/17 09:42
→ visa9527: 會越來越多公司跑去外圍商辦買自己的總部18F 11/17 09:42
→ visa9527: 新北根本在偷笑，副都心跟五股準備接收大軍了
→ visa9527: 就像  ACER  HTC  鴻海  全都跑到新北不在台北市
→ visa9527: 聰明的早就離開市中心了，傻了才擠進信義區
→ Flagellum: 之前不是一堆人說租金能轉嫁... 房東收租爽爽的22F 11/17 09:45
→ visa9527: 這一波調漲配合新北一堆購物中心(像南山自己在樹林蓋)23F 11/17 09:46
→ Tosca: 真的 所以台北101再來也要漲租了 可喜可賀~~24F 11/17 09:46
→ visa9527: 提升生活機能，台北短期內招商難了25F 11/17 09:46
→ visa9527: 弄不好還要面對商圈加速轉移的問題，不要覺得不可能
→ visa9527: 二十多年前萬華、大同也很秋，東區還只是細漢仔
→ visa9527: 現在人口往新北跟桃園後撤，北部人口重心已經在搬移
→ visa9527: 台北還繼續往東開發南港，通勤已經到達極限
→ visa9527: 以後北北基桃人口重心中央點會落在新北市
→ visa9527: 淡水河以東真的會變成舊城區，New Taipei 這名真有遠見
噓 mooltree: 財團都說會虧損 你就相信了 勞團說的話 沒人聽 悲哀32F 11/17 10:18
→ visa9527: 財團有財報跟財務計劃，虧損絕對是真的，但是可以操縱33F 11/17 10:24
→ visa9527: 你也可以說  我預期年薪百萬，繳稅四萬，年開銷95萬
→ visa9527: 結果政府調高所得稅變要繳六萬，你說這樣你繳不起
→ visa9527: 因為本來年存一萬，現在倒賠一萬，你破產了
→ visa9527: 但年開銷為什麼花費到95萬那就是另一個問題了...
→ visa9527: 還有一個問題則是，你能因為多繳兩萬稅跟老闆多要兩萬嗎
→ visa9527: 財團懂得裝可憐去談判，勞團只會抗議，這就是差別
→ dreamnook: 財團可以一直花錢刷新聞 勞團不行 這才是差別40F 11/17 10:29
→ visa9527: 勞團能威脅的只有四年一次的選票，財團隨時都能威脅政府41F 11/17 10:29
→ visa9527: 別把政府當傻子，轉彎是必然的，不然哪來的錢進自己口袋
→ visa9527: 四年裡只有那一天需要選票，其他一千多個日子都需要鈔票
→ dreamnook: 所以才不是什麼裝可憐不是嗎(′・ω・‵)44F 11/17 10:33
→ Tosca: 財團不用裝可憐 就直接不跟你玩了阿45F 11/17 10:43
→ Tosca: 嘴巴上這麼說 身體是很誠實的XD 所以要看行為
→ Tosca: 那我請問大家 柯市長任內BOT標幾個出去??
→ Tosca: 高雄龍華國小BOT 打七折為什麼還標不掉?
→ Tosca: 行為就擺在你眼前 財團不玩了
→ Tosca: 也不用在那邊酸什麼財團都愛裝可憐 他已經不玩了 還裝什麼?
→ fytnship: 這不代表稅基進市價就不用做了 何況商用改低之後 如藉此51F 11/17 10:44
→ fytnship: 逃稅的怎麼罰? 配套先出來再來改
→ Tosca: 你還可以想配套真不簡單 你沒發現財團直接不玩了 誰鳥你XD53F 11/17 10:47
→ dreamnook: 不玩了 然後又整天買新聞哭XD54F 11/17 10:48
→ fytnship: 財團直接不玩 那是出來抗議好玩的? 還找立委勒55F 11/17 10:49
推 KrisNYC: BOT不用理他們 最後都還是政府買單而已 通常是哀假的56F 11/17 10:49
→ KrisNYC: 如果真的虧就會用轉賣給某子公司的方式切割倒閉 然後
→ KrisNYC: 整包丟回去給政府處理 全世界的BOT都是穩賺不賠不用擔心
推 visa9527: 財團就是要裝可憐想辦法繼續玩，勞團就太死腦筋不罷工59F 11/17 10:50
→ Tosca: BOT穩賺不賠那怎麼會通通都流標=.=?60F 11/17 10:51
噓 Barolo: 又老梗 就說那你這些想賺錢的業主不會去找地方政府談租稅61F 11/17 10:52
→ visa9527: 財團又沒差，沒到設定的價格又充滿不確定性為何要玩62F 11/17 10:52
→ Barolo: 優惠方案膩! 上一篇就跟你說過了 怎不見你回? 只會在那扯63F 11/17 10:52
→ visa9527: 政府就真的有差嗎?當初環狀線說BOT最後還不是收回自建64F 11/17 10:53
→ Barolo: 什麼可笑的利率-稅率連動 笑噴人65F 11/17 10:53
→ visa9527: 然後高鐵BOT現在還不是跟台鐵一樣政府介入了66F 11/17 10:53
推 KrisNYC: 流標是現有條件變化太大要重寫重算營運計劃吧67F 11/17 10:54
→ visa9527: 另外這種新聞根本也不用財團買，新聞業者自己都會跑的68F 11/17 10:54
→ KrisNYC: 政府標案本來寫案子的人就9成是草包 只會照上一案條件69F 11/17 10:55
→ visa9527: 媒體本身就是財團，自由也是炒房幫，聯合報忠孝東路多賺70F 11/17 10:55
→ Tosca: 幾百億的標案跟幾百萬的 寫的人絕對不同level71F 11/17 10:55
→ KrisNYC: 其實你去看營運bot的公司都是某財團另案成立一間子公司72F 11/17 10:55
→ Tosca: 草包可以負責幾百億的標案 那真的是很有背景的草包73F 11/17 10:55
→ KrisNYC: 就知道他們打什麼壞主意了 10年後我在哪我都不敢說74F 11/17 10:56
→ KrisNYC: 就跟你說的草包學者只看自住一樣阿 書是念很多 業界經驗0
→ KrisNYC: bot一開口就30 50年 根本大家就是硬寫一本 有賺剛好
推 visa9527: 大巨蛋現在卡成這樣遠雄還能全身而退股價衝一波77F 11/17 10:57
→ KrisNYC: 沒賺就跑78F 11/17 10:57
→ visa9527: 根本是從一開始就跟母公司集團切好，營收灌入出事切割79F 11/17 10:58
→ Barolo: 其實BOT就是規定要成立獨立的公司 這不是他們故意要打壞80F 11/17 10:59
→ Barolo: 主意 跟母公司切割 雖然子公司確實有切割這好處
→ KrisNYC: (攤手)甲乙丙合資 蓋到好甲先賺營造 乙賺機電 丙賺利息82F 11/17 11:02
→ KrisNYC: 然後營運5年說時空條件不同 未來不會回本倒掉還給國家
→ KrisNYC: 阿不就前面先賺飽 炒地皮另計
→ Tosca: 這麼穩賺 一堆BOT標不掉真該請樓上去當顧問85F 11/17 11:06
→ Tosca: 柯市長任內BOT停滯 應該請樓上入市府小內閣才對 XD
推 KrisNYC: 那個你想太多了 照時程排的而已 條件一開始不能開太低87F 11/17 11:08
→ KrisNYC: 開一次就標脫人家說你量身打造圖利財團 演演猴戲選前標脫
→ KrisNYC: 再做球給市長開工剪彩剛好而已 四年一次看膩了
→ Tosca: 恍然大悟 難怪柯市長都不緊張 原來連剪綵都安排好了90F 11/17 11:14
→ Tosca: 那龍華國小也不要打七折了 何必這樣演戲 直接加價兩倍招標~
推 amury: 公共工程本來就這樣，何必大驚小怪。92F 11/17 11:16
→ Tosca: BOT不是公共工程 後者是一次賣斷 做完拿錢走人93F 11/17 11:18
推 KrisNYC: 為什麼大家都說科P上去會被玩死就這樣阿 底下人當30年官94F 11/17 11:18
→ KrisNYC: 他當30年醫生 一個是人命關天 另一邊演戲演到飽
→ KrisNYC: 市長說要拆北門高架 好這個沒利害給他做面子 其它的 呵呵
→ KrisNYC: 醫生看到的報告 診斷書 x光片 核磁 CT都是真的
→ KrisNYC: 市長看到的報告 數字 白皮書 .....
→ dreamnook: 也因為他上去了才覺得「政府」這爛戲變好看了XD99F 11/17 11:21
推 amury: BOT不算公共工程喔?  那應該是我誤會了。100F 11/17 11:24
→ Tosca: BOT重點是後續的經營 工程只是開頭而已101F 11/17 11:27
→ Tosca: 澄清湖球場是單純公共建設 市府自己養 結果沒錢養XD
→ Tosca: 大巨蛋是BOT 遠雄幫你蓋幫你養 結果柯p不準他蓋商場養巨蛋
→ Tosca: 靠悲巨蛋這麼好養 那你政府自己蓋自己養啦 不用BOT阿
推 KrisNYC: *是不準他多蓋設計圖上沒有的1萬多坪商場105F 11/17 11:30
→ Tosca: 沒有那些商場 大巨蛋絕對養不起來 不然為何當初沒人敢標106F 11/17 11:30
→ Tosca: 一堆人愛跟著打遠雄得標後改遊戲規則 廢話 不改怎麼養得起
→ Tosca: 這麼好養 市府自己蓋自己養啦
→ KrisNYC: 你沒看辜家大少在那放風向球說停建的話他要接手 keke109F 11/17 11:31
→ KrisNYC: 我不相信光頭王跟辜大少不想打巨蛋的主意 只是還有得橋
→ Tosca: 他接手會照柯文哲的遊戲規則??太一相情願了吧111F 11/17 11:33
→ Tosca: 哎 這些不公不私的公司跟BOT 遲早會有問題 就像悠遊卡
→ Tosca: 優游卡說穿了要算私人公司 但事實上是嗎?
→ Tosca: 連發個沒露點的波多野卡都不行?!
→ KrisNYC: 一定會重談的啦 然後一開始談就談個地老天荒115F 11/17 11:34
→ Tosca: 你一天到晚對大巨蛋要求這麼多 你乾脆收回去政府自己蓋啦116F 11/17 11:34
→ dreamnook:                         你才知道天龍果人多假掰117F 11/17 11:34
→ Tosca: 自己蓋自己養阿 何必還要BOT再來管東管西118F 11/17 11:35
→ Tosca: 還放話什麼其他財團也有興趣 何必呢 以後重複一樣戲碼
→ Tosca: 乾脆一點政府自己蓋巨蛋自己養就好了 不是嗎
→ KrisNYC: 最扯的八卦是大雄找中信解套 接手後工程還是大雄做到完121F 11/17 11:36
→ KrisNYC: 然後光頭王就去桶中信屁眼 所以巨蛋到現在還是一攤屎水
→ KrisNYC: 政府此時此刻手上沒有這麼多錢所以只能bot 這是根本問題
→ Tosca: 當初台灣要蓋中山高也沒錢阿 還不是能舉債照蓋 錢不是問題124F 11/17 11:39
推 KrisNYC: 話說 台北市眼下問題更大的是另一顆球型建築爛尾 keke125F 11/17 11:39
→ Tosca: 當初說沒錢蓋高鐵 要搞BOT 到後來變成要花更多錢買回來XD126F 11/17 11:39
→ KrisNYC: 地方建設跟中央建設不太一樣 除非大巨蛋轉給中央變國建127F 11/17 11:40
推 KrisNYC: 此一時彼一時囉 20年前bot算顯學 政客免舉債有政蹟
→ KrisNYC: 當時經濟狀況不錯幾個舊的bot營運的也有模有樣 現在嘛...
→ KrisNYC: 我在唸書的時候boston big dig就被拿出來當bot負面教材了
→ KrisNYC: 好像超過原始預算20還30倍 哈哈哈
→ LloydChen: 101辦公大樓約6萬坪，一坪租金算3千就好，一年可收21億132F 11/17 13:01
→ LloydChen: 還沒算上購物中心可收的，漲個8千萬稅金很多嗎?
→ dreamnook: 1Y少一台超跑 太多了 幫QQ (欸134F 11/17 13:06
噓 CK888: 外勞是要來買惹沒啊？135F 11/17 14:01
噓 zxcas: 這跟太監幫皇帝着急一樣136F 11/17 16:45
噓 goodideals: 商辦流標你比政府還擔心勒...137F 11/17 16:51
噓 ballstick: 有完沒完啊 第價跌到比現在公告地價還低不就結了嗎?138F 11/17 23:41
噓 wei5566: 哈139F 11/18 06:35

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