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※ 引述《gracy100 (冷風)》之銘言：
: 因為現在全民炒房阿
: 尤其都是在炒 台南高雄宜蘭 這三個地方 成交量根本誇張
: 加上 目前台灣唯一能夠大賺錢的 不會賠錢的
: 就是房地產
: 現在不是有錢人來炒
: 而是一票 上班族 已經存到頭期款 就下來玩
: 更扯的是 多數下來玩的投資客 都濫用寬限期
: 也就是三年可以只繳利息不用付本金
: 甚至 有的根本不鳥你 什麼兩年奢侈稅 照樣兩年內給你賣 把奢侈稅轉到房價
: 另外 還有人 馬上買 一個月馬上賣 這樣扣掉一堆完稅後 可以淨賺1百多萬
: <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
: 目前 這些不是有錢的大戶 只是小小上班族或公務員的玩法特色:
: 1.選擇台南 高雄 這懂低總價 漲幅高的地點
: 2.大多都是新手 並且不富裕 只有頭期款的存款 下來賭博 喔不是 我是說投資
: 3.以北部下來的人最多
: 4.都是炒短線 沒有想要自住 也沒有打算放很久 只想幾個月內輕鬆賺個100萬 200萬


沒那麼厲害啦...XD

and....房地產大多頭,確實閉著眼睛買都會賺.

旦你閉著眼睛賣....我覺得你會虧耶...XD

另外,高雄平均一年15%...奢侈稅就15%,然後房仲費用代書費用加一加在6~8%.

你都沒整,這樣賣很難說你轉手就100萬.就算你買的單價是1000萬物件也不容易.
(當然如果你買2000萬以上物件,那當我沒講..可是上班族應該很困難)

然後如果你要靠裝潢包裝100萬.

也沒那麼簡單,哪些東西該整哪些東西可以省,你不清楚亂搞.

豬不見一堆腦補自己裝潢,花了大筆錢買進口家具.

結果買屋的每個看了都不喜歡...

擺在那邊賣不掉囧到爆的一大堆...XD


然後,上班族因為沒時間去研究房地產,沒經驗理解房地產.

所以他們很愛買新屋,買熱門區.

這種東西是增質穩定,但是不用期待他有暴利.

也就是說,大約就是一年15%這樣翻.

而你如果吃到奢侈稅,你一年內賣會虧錢,兩年內賣也沒啥賺頭.

另外現在推案太多+新成屋本來就超難賣.
(對方為啥要買你0~1年屋而不去買預售屋?..人都有處女情結的好嗎)

so...要賣掉也要擺很久.


因此....又要線上教學一下.

如果你是新手,有頭期款,又想炒房錢滾錢.

不要太相信我們的神話,啥兩年翻一倍好像很簡單.

靠杯,很簡單那我們哪稱的上專業...



所以我除了賺利多+補漲,還賺爭議性價差,才有辦法搞到兩年翻一倍.

(我是指現金買賣不貸款,獲利1倍,槓桿另論)

然後市面上很多人都說他翻一倍是這樣來的.

這間開400買300,然後過了兩年,隔壁開600..

然後他就會說他翻一倍...XD



因此你只賺到50%...不是100%.

旦他們會號稱他們漲一倍.

這只是一種話術罷了...獎的好像神一樣.

就像很多書內容也都寫得像神一樣.

啥黑心投資客多厲害多厲害...

你來當當看就會知道,其時短期利潤現在都不太好..

乖乖養三年等利多,然後增值50%.才是一般人最好賺的作法,也是常態利潤.


so...一般上班族,我是建議.

你買10~15年屋,旁邊有重大建設,然後2~3房,最好帶車位.

行情價買沒關係,喜歡就買.

然後原狀出租,寬限期用下去,拖兩年奢侈稅一過開始賣.

當然後面最好找人油漆一下,房客有講水管不太通或是啥問題也處理一下.沒講就算了.

然後不要裝潢,空屋,弄乾淨賣就好...

因為你有利多出來,像車站蓋好了,圖書館蓋好了等.

所以自然會有人想來住,你也就行情價賣他就好.

這樣的話,同樣在旁邊攪得累得要死的投資客,他可能賺300,你賺250.

少一點沒關係啦,反正妳又沒他黑心的那麼專業,給他給他.

快點賣一買在買下一間,比你為了多凹個50萬搞一大堆東西簡單太多了.

而人家太專業了,本來就會多賺一點,這你要認.

so...賺大錢第一件事情就是,先學會少賺一點就是這樣.


然後建議上班族投資客幾個要點.

1.總價太高不碰...

你不是置產者,走長期持有.

你入手3房1500萬...你放三年後想賣2500.

你想,2500你打算賣多久...XD

阿人家買來等增值,增值後也不太賣,甚至貸款買下一間.並且可能是低貸款.

因為他很忙沒空管理,然後現金又太多沒地方放,所以要無腦放6~10年翻1~2倍.

阿你沒那種財力,無法負擔那種還款壓力,不要學他們買那種東西.

每個人都有適合自己的投資辦法...

2.不要想凹太多.

漲不要漲到滿才賣,漲到8成就賣,留兩成給接手的人賺,你才好賣.

裝潢整理,不專業就不要搞太多,簡單就好.

仲介費不要給人家殺太多,人家也很辛苦的.

3.不要買爭議性物品.

那個你沒經驗,無法掌握,不要亂來...弄不好你會囧在那邊.

4.非市區不碰.

不是說非市區不好賺,甚至非市區才好賺.

可是你看錯了,你可能就要像我爸以前一樣,一間房子放20年才養肥...
(我爸唯二決定過的房子,其中一間就搞出了這個20年神話,被他同學譽為美談..XD)

市區風險低,而只要增值穩定,基本上剛開始玩市區比較好.

5.透天不碰,店面不碰,辦公室不碰.改套房不碰.

透天需要現金太多,隨便整修都很貴,出租投報率低,稅重,流通性低.



而這要長期抗戰...需要大量現金.

置於短期透天整建出售,那個更吃整修費.



1000萬的大樓,你只要200頭期款,100預備金就很夠了.

1000萬的透天,你要有600萬以上現金在來玩比較好.

透天看起來增值比大樓快很多,好像很可口,但是太多人忽略掉後面的成本.

店面...

靠杯,大多頭會有人玩房地產玩到跳樓的就是店面.

師大夜市,天母的店面,因為商圈轉移,全都腰斬....這就是最典型例子.

然後像非正店面,我都不敢碰...(我只能掌握4線到馬路上的店面)

店面困難度是房地產最高....沒三兩三不要上梁山.

辦公室.

這是歐美房地產的性值,高持有成本...

你抓的到你就會賺很多,你抓不到,你養不起....

so...這要你對經濟很了解的人在來碰比較好.

這種東西和透天相反,他不是拿來長期持有養肥用的.

and..辦公室的折舊很兇,外觀/管理對辦公室影響非常大.

so..舊辦公室是非常麻煩的東西.

當然法令有通過,辦公室可以改建旅館.

像七賢路上又有兩三間旅館在蓋(都中資...XD)

可是這...你不是財團,你玩不動.

改套房.

無論是大樓,透天,辦公室..

改套房後都超難賣,就算他投報率不錯也不好賣.

然後銀行賤價會比較低,所以買家必須是包租公屬性才會想接.

而現在大多頭,包租公比率越來越低.

外加真正專業包租公,他會買兇宅或地上權自己改,比買你現成的更好賺.

so..改套房不要碰....比本身就是套房的還難搞.

改套房只有一種可以碰,那就是透店,下面1~2F店面,上面改套房.這種東西是極品.

不過這又扯到店面不要碰...所以你沒經驗還是不要碰好了.

6.玩紅單看膽識.

內政部要對紅單下殺手.

所以...你敢就衝,但是不要說我沒警告過你風險.

當然如果你還款能力超強,那...你無後顧之憂,紅單你要怎樣玩當然都ok.


炒房好賺歸好賺.

但也沒想像中那麼神.

另外很多看不到的成本和風險也要顧.

像啥房客給你跳樓,還是給你破壞跑掉,還是賴著步走等等.

你也會都很囧.

so....高回報本來就會有高風險.

有些時候很多東西還是要保守的想一下.

世界並沒有想像中那麼簡單美好.


至於自住戶.

我一值在講,在台北租屋就好,那種環境你還為了自住買房,你傻了.

但在高雄,自住快買巴,不買你就買不起了.

不要聽滿地的魯蛇在那邊講房價要崩.

不合理的是台北的房價.

高雄房價依然是世界最合理的地方.

兩個22K組的家庭,年收44K,6年年收=240萬...

你在高雄買不到公寓???我找來賣給你(不過一口價240萬.不准你殺)

台北吃麵...你高雄在跟人家喊啥燒?

高雄房價目前在世界的眼光來看也都是低估中.



機會不等人,錯過了等下輩子.

去問問台北的長輩,30年前,有誰不後悔多買幾間的.

而高雄目前是一個很重要的轉類點...

如果你真的深入多看很多東西就知道.

等他轉完成型了,你在想追...以經追不上了.

so...自住能買快買,並且你付房貸和付房租其實也沒差多少錢.

又不是台北,房貸和房租落差超大.....


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 1.172.105.31

市區都不用怕.

前鎮三民左營鼓山苓雅新興前金鹽程.

全都安....save,最差的應該是苓雅,也有10%以上增值.
(and...別小看鹽程)

喔喔,有個地方可能比較麻煩一點,前鎮草衙和機場旁邊200公尺內.

不過這個之後還是會漲..雖然天花板被限制住了.


鳳山要看,因為鳳山很大,買錯地方也不是不賺,你要等太久.

大寮可能要等國七...這要去問環保團體.

仁武楠梓在炒作,可以短期去跟風.

林園小港要久一點,之後會補漲.


so...你不要買到六龜美濃.

應該都還ok.


岡山在大漲了,岡山很瘋狂...

不過岡山不要買大樓...所以沒必要先不要碰.

※ 編輯: ceca            來自: 1.172.105.31         (01/11 01:32)

沒啥意圖阿..XD

我現在準備拿到上筆錢後吃要貨.

所以反而我會和你們搶貨.

我下一筆要出去的,我講白點,在岡山...(太遠了,發現要顧太累了,提早出貨)

在等1月捷運延長案再度送經管會..

所以你們想吃到我的貨,應該都沒啥機會...XD


在Ptt上面發出貨文沒效果的拉.

Ptt八卦板才一萬多人,會去吃貨的不超過10個.

然後幾千個物件要剛好吃到我的物件....

我是覺得這樣不如去對統一發票...XD


※ 編輯: ceca            來自: 1.172.105.31         (01/11 01:36)

薪水漲是最後一階段.

地價則是第一階段.

剛好一個頭一個尾.

這中間有一個很夢幻的時間差.

也是為啥很多人很難翻身的原因.

因為他去哪,哪邊都是爆高的房價在等他.

低房價的地方,他又去不了.

等到他去的了的時候,靠杯,房價又超高.

and..同樣的,地價崩了,這邊的薪水沒多久也跟著崩了.

※ 編輯: ceca            來自: 1.172.105.31         (01/11 01:38)

你說單筆喔.

大筆物件有.

不過那個不是拿來兩三年內買賣的.



and..像興達港在等.

1~2年內,賺3倍就靠他了....

可是這種我不建議別人學.

因為是賭博+你要壓資金,沒賭到你可能錢要被放在那邊等很久.

那是買樂透,重了就1年3倍,之後上看6倍.

不中,就要等幾年等下次開獎..


單筆要破千萬利潤.

首推土地,像之前阿公店水庫的農地.

在推店面.

不過這些東西操縱方式不太一樣.

然後要壓很多現金.
※ 編輯: ceca            來自: 1.172.105.31         (01/11 01:45)

怎麼吃的完.

買下高雄要50兆耶..XD

倒是一堆人,害別人本來買得起房子後來買不起的.

不知道是用合居心.

自己魯,不行,要拉著大家一起魯,免得顯的自己很爛..

我是不知道世界上是不是有這種人.


讓我想到2006年一堆文章叫別人不要買房.

"幹你娘大安區一平40,搶劫喔,誰買得起,鐵崩鐵崩"

"幹你娘士林那啥小鳥地方,買那邊吻套"

結果,一堆天真無邪的人,被騙到今天欲哭無淚.

而當初放話的人,又拍拍屁股不當一回事...

這真...哀,人心險惡就是這樣.

市面在大漲,一年翻15%.

居然有人爭著眼睛說瞎話 = 房價在跌.

這.....天下還有公里媽,還有正義嗎??

我看我當黑心投資客還比他們正義多了.

至少我講的是事實.

不相信自己到馬路上面看我講的對部隊.
※ 編輯: ceca            來自: 1.172.105.31         (01/11 01:54)

不熟不懂不清楚...

有待高手解答...(我也要聽)
※ 編輯: ceca            來自: 1.172.105.31         (01/11 01:55)


對了最後補一下.

風險控管的停手機制.

我同意帥過頭講的,看台北.

台北一開始跌.

立刻出脫所有大樓類產品(包含商辦,樓店)

要嘛換現金,如果怕錢幣貶值.

買土地,中古透天(並且要在建設旁,像捷運旁等等),透店(正透店商圈內)

然後出清所有貸款.

準備迎接寒冬.

當年中南部大崩盤,我家是這樣渡過的.

等到崩到谷底,就可以轉行當包租公...

然後等下一個大多頭到來.

包租公的東西,等崩盤了我在來分享.現在分享太早,大家會忘記.

※ 編輯: ceca            來自: 1.172.105.31         (01/11 02:00)

主要是信心問題.

高雄我不怕他會崩,因為建設太多.

可是他會不漲..因為沒信心.

這樣很麻煩,大家就要面對折舊.

新屋一年折舊2.5%,中古屋1%.

加上帶款2%...你每年在賠錢3%左右.

所以為啥要換土地持份大的,並且抗折舊的物件就是這樣.

然後有一種東西會崩.

預售屋和新屋...

因為跳價太大,然後紅單太多,會多殺多...

例如農16給你開60,好成交30...但旁邊的1x年屋賣20.

所以新屋放個兩年後,會掉回22...崩了...XD


so...其實當年大崩盤,緩跌了5年左右後就平盤了.

並不是真的跌了20年緩跌.

而很多人虧一屁股,就是買新屋買預售屋.

那時候一平20...你買了之後緩跌到13....你欲哭無淚.

之後就卡在13...然後吃折舊.然後剩下8~9...

可是你去看土地,他一值持平在那邊....

所以大崩盤要避風頭,就是買土地..

可是市區沒方正素地給你買,有你也買不起.

所以買中古透天,透店(透天請選擇有蓋大樓機會的,至少雙線到馬路)

然後等下一次大多頭..

你變老市區也不用怕.

因為你買的是透天,透天改建大樓太簡單了.

公寓要50戶同意,你透天只要10戶.

然後舊市區,政府一定優先把你地目改成商用,獎勵建商徵收蓋大樓,增加土地利用價值.

這可以在現在前金苓雅新興區的地目上面看到,全都商3用地.

所以現在前金新興也一堆拆透天蓋大樓.

而你的透天,就養到建商來收,你絕對可以在賺一筆.


so....有看過跌,你就不會怕跌.

沒看過才會覺得那好像是世界末日.

但其時,也沒那麼嚴重啦.

最嚴重的還是你貸款付不出來...這才會爆掉.

你還款能力ok,物件有買對.

跌了就放,放久了又漲回來了.

並且,當年大崩盤,台北好像5年左右政策就下來救房市,立刻回檔開始漲.

高雄一方面是因為產業轉型開始,所以完全沒利多沒建設.

高雄這20年,大概就搞捷運+一顆巨蛋....

並且巨蛋那邊房價也是漲...其他地方跌,巨蛋還是漲.

so..大崩盤,買對點你還是賺也是這樣.

沒啥大崩盤你買哪都死這種道理.

那時候,巨蛋蓋之前,瑞豐夜市旁的店面400,蓋後變700現在應該有2400..

他在高雄崩盤中,逆風成長..XD

※ 編輯: ceca            來自: 1.172.105.31         (01/11 02:42)

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