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看板 Gossiping
作者 標題 [新聞] 房價股價大跌致負資產，韓房奴哭窮
時間 Sat Jul 14 01:17:43 2012
http://chn.chosun.com/big5/site/data/html_dir/2012/07/13/20120713000026.html
在大企業工作的李先生，不久前叫停了大兒子的數學課外輔導，和六歲女兒的芭蕾舞培訓
班。他說：「原因是可惡的房子。」房地產熱潮達到頂峰時的 2006 年底，李先生負債
1.5 億韓元（約合人民幣 83 萬元）在京畿道一山購買了一套價值 6 億韓元的公寓（130
平方米）。但是現在，這套房子的市價僅為 3.8 億韓元。李先生說：「債務還剩 1 億韓
元左右，每月要支付 50 萬韓元的利息。如果繼續像狀況好的時候那樣花銷，真擔心將來
會流落街頭，所以現在勒緊腰帶。」
平方米）。但是現在，這套房子的市價僅為 3.8 億韓元。李先生說：「債務還剩 1 億韓
元左右，每月要支付 50 萬韓元的利息。如果繼續像狀況好的時候那樣花銷，真擔心將來
會流落街頭，所以現在勒緊腰帶。」
隨著個人資產價值急跌，負資產席捲韓國社會。經歷金融、財政危機的美國、歐洲曾經出
現的公寓、股票、高爾夫俱樂部會員卡價值暴跌現象，現在出現在韓國。現代經濟研究院
經濟研究本部長兪炳圭表示：「過去房地產價格暴漲時期消費激增，但是現在受資產價值
縮水的影響，消費萎縮，給整個經濟領域帶來沉重負擔。」
現的公寓、股票、高爾夫俱樂部會員卡價值暴跌現象，現在出現在韓國。現代經濟研究院
經濟研究本部長兪炳圭表示：「過去房地產價格暴漲時期消費激增，但是現在受資產價值
縮水的影響，消費萎縮，給整個經濟領域帶來沉重負擔。」
◇房地產、股票等資產價值縮水
在韓國個人資產中佔 70% 的房地產價格下跌是家庭資產縮小的最重要原因。據房地產調
查企業的資料顯示，首爾地區的公寓價格（以總額為準）從 2010 年 3 月末的 714 兆韓元，降至今年 6 月末的 694 兆韓元，縮水了 20 兆韓元（3%）。
特別是中年群體的問題尤其嚴重，他們在 2005 年左右迎來房價上漲期時欠下大筆債務購
買了房產，退休後沒有其他收入，只有空房子。2005-2007 年，50 歲以上人群申請的貸
款在以 6 億韓元以上高價住宅為擔保的貸款中佔 54%，但他們中有一半打算房價上漲就
轉手，獲取差價，因此申請了不分期付款一次性償還的貸款。但房價下跌後，他們陷入了
困境。
延世大學教授金正植（音）表示：「難以承擔債務的人都想賣掉房產籌集資金，導致待售
房地產激增，房地產價格進一步下跌，出現一種惡性循環局面。」不只是房地產，其他資
產價值也出現暴跌趨勢。韓國股市總市值去年 7 月達 1,200 兆韓元，但現在跌至 1,050
兆韓元，縮水了 150 兆韓元。
房地產激增，房地產價格進一步下跌，出現一種惡性循環局面。」不只是房地產，其他資
產價值也出現暴跌趨勢。韓國股市總市值去年 7 月達 1,200 兆韓元，但現在跌至 1,050
兆韓元，縮水了 150 兆韓元。
◇恐出現日本式蕭條局面
專家擔心房地產等資產價格下跌會使韓國走上日本式長期蕭條的老路。今年第一季度，韓
國民間消費僅比前一年增加 1.6%。這僅為房地產價格上漲的 2010 年第一季度（6.9%）
的四分之一。金融研究院院長尹暢賢表示：「雖然不像日本那麼嚴重，但趨勢是相同的。
」LG 經濟研究院研究員金亨柱（音）表示：「經濟增長、收入持續增加，才能解決資產
價值下降和家庭負債問題 。」但問題是，出口和內需領域都萎靡不振，缺乏增長動力。
國民間消費僅比前一年增加 1.6%。這僅為房地產價格上漲的 2010 年第一季度（6.9%）
的四分之一。金融研究院院長尹暢賢表示：「雖然不像日本那麼嚴重，但趨勢是相同的。
」LG 經濟研究院研究員金亨柱（音）表示：「經濟增長、收入持續增加，才能解決資產
價值下降和家庭負債問題 。」但問題是，出口和內需領域都萎靡不振，缺乏增長動力。
備註：
股票市值
根據巴菲特指標（Buffet Index）= ─────
GNP
1). 若介於 70-80% 之間，則是買進的好時機
2). 若 > 150% 則有泡沫化的危機
日本 1989 年泡沫經濟瓦解前，巴菲特指標的峰值為 149%
美國 2000 年達康（.com）風暴的峰值為 155%；2008 年次級房貸的峰值為 179%
台灣 1990 年第一次萬點泡沫時的峰值為 167%
再來看看台股過去幾年來的表現：
2009 年 2010 年 2011 年 2012 年
Jan Feb Mar Apr
巴菲特指標 163.11% 169.55% 135.81% 139.00% 150.26% 147.03% 139.14%
成交金額 29.68 兆 28.22 兆 26.20 兆 1.35兆 2.78兆 2.30兆 1.52兆
台股週轉率 188.13% 139.33% 108.70%
│ │
└─ 過去十年均值為 196% ─┘
總結：
1). 過去幾年台股的巴菲特指標，一直維持在 120-160% 的泡沫化上限
2). 成交金額持續下降
3). 台股週轉率持續下滑
4). 超額儲蓄屢創新高，十年來超過十兆
=> 顯見股票交易市場一攤死水，股市、房市成為負利差環境的定類儲蓄管道，而且已經
塞了太多資金，多到瀕臨泡沫化的上限。此外，則是游資氾濫，反映了央行長期低利
率，除讓金融業經營困難，全民也被迫競逐高風險資產（通膨吃掉經濟成長），但若
貿然調升利率，則房貸負擔加重。另外一點則是低匯率（弱勢新台幣刺激出口）政策
，除了間接導致出口產業升級緩慢，也導致必須以較高價格輸入貨品（台灣 99% 能源
仰賴進口，糧食自給率不到 40%）
率，除讓金融業經營困難，全民也被迫競逐高風險資產（通膨吃掉經濟成長），但若
貿然調升利率，則房貸負擔加重。另外一點則是低匯率（弱勢新台幣刺激出口）政策
，除了間接導致出口產業升級緩慢，也導致必須以較高價格輸入貨品（台灣 99% 能源
仰賴進口，糧食自給率不到 40%）
=> 若央行解除雙低政策，則直接衝擊繳庫佔國家歲入 12%（1,800 億新台幣）；對照日
益窘困的國家財政，將是不可承受之重。又今年首季上市、上櫃稅前盈餘，較去年同
期減少 48.85%，出口也衰退 860 億新台幣。因此推估新台幣升值空間不大，因此游
資泛濫的問題仍將持續，惟輸入性通膨將持續降低民眾購買力，負利差 → 競逐高風
險資產 → 泡沫化危機，此類迴圈仍將持續。
=> 一直到 2021-2023 年，屆時台灣人口紅利轉負，屆時從 2003 年以來房市只升不降的
情形反轉，台灣將會面臨比 1990 年首次萬點泡沫、1992 年房市大空頭還慘，因為當
時還有出口和人口紅利可以支應。
時還有出口和人口紅利可以支應。
日本人口紅利轉負，剛好也是 1990 泡沫經濟。美國人口紅利到達高點，引來了次貸風暴
；接著英國、西班牙、希臘，人口紅利也大約在 2009 年陸續到達高點；中國會在 2015
年面臨這個問題；台灣則預估這個時間點落在 2021-2023 年。其他國家都曾發生的事，
沒理由台灣能夠自成例外。
；接著英國、西班牙、希臘，人口紅利也大約在 2009 年陸續到達高點；中國會在 2015
年面臨這個問題；台灣則預估這個時間點落在 2021-2023 年。其他國家都曾發生的事，
沒理由台灣能夠自成例外。
接下來就會發生所謂的「複合蕭條」，也就是指房地產、股票等資產價值下跌，生產和消
費等經濟活動低迷等整個經濟領域萎靡不振的狀態。1990 年代的日本曾有過這種經歷，
出現了“房地產價格下跌→不良債權激增→金融機構破產→企業資金短缺、破產→轉讓房
地產→房地產價格下跌”的惡性循環。陷入複合蕭條後，對未來感到不安的消費者就會捂
緊錢袋，導致經濟長期低迷。
那麼，面對少子高齡、國家財政破產、經濟遲緩的解決之道是什麼呢？答案是我們需要與
地價上漲脫鉤、擺脫魔術般金融商品的嶄新支柱產業。以下是支柱產業的幾個特徵：
地價上漲脫鉤、擺脫魔術般金融商品的嶄新支柱產業。以下是支柱產業的幾個特徵：
1. 大規模產出，在 GDP 佔較大比重，有資料證明，產業的增加值占 GDP 5% 以上即是
2. 市場擴張能力強、需求彈性高，發展快於其他行業
3. 生產率持續、迅速增長，生產成本不斷下降
4. 擴大就業
5. 產業關聯度高、長期預期效果好
6. 節約能源和資源
換言之，能針對這些大趨勢（人口老化、游資氾濫、房市反轉），結合科技設計出一個
能帶來局部優勢、可擴散的商業模式（Business Model），就能趕上這波超越蔣經國推動
十大建設以來，最重大的財富轉移。
十大建設以來，最重大的財富轉移。
參考資料：
1. 美歐“變老” 恐步日本長期蕭條後塵 http://0rz.tw/vRN8T
2. 2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線恐崩七成！http://0rz.tw/ItFvn
![[圖]](http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/images/facebooklogo02.jpg)
3. 台灣「人口紅利」10年後轉負，房產「傷心公式」開始計算 http://0rz.tw/o4Cd5
台灣「人口紅利」10年後轉負，房產「傷心公式」開始計算-專題報導-MyGoNews買購房地產新聞
![[圖]]()
台灣「人口紅利」10年後轉負，房產「傷心公式」開始計算人口老化為當前世界各國面臨的重要課題，2011年9月亞洲開發銀行專文指出，亞洲國家人口結構已開始逐漸老化，影響所及，亞洲國家扶老比上升對一國國民所得之負面影響將抵銷扶幼比下降的正面影響，而使該等國家的「人口紅利」(Demographic dividend)為負，此種現象已在... ...
![[圖]](http://pic.mygo.com/fetch.php?v=/news/2011/12/21/4ef18d47b391b/201112211539571961623274_watermark.jpg)
4. 《民國百年大泡沫》 by 王伯達
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◆ From: 115.43.210.150
噓 :他國事務1F 07/14 01:19
→ :689:原來是這樣 我們懂了 阿扁快下台阿都是阿扁的錯~2F 07/14 01:20
→ :看不懂 可以講白話嗎3F 07/14 01:21
→ :快點爆炸吧4F 07/14 01:22
推 :推5F 07/14 01:22
→ :感謝分享 事態嚴重6F 07/14 01:24
→ :才3%7F 07/14 01:26
推 :寫得不錯阿 推~~8F 07/14 01:27
推 :還滿好懂的...9F 07/14 01:28
推 :比起宅廢文來說是好文~~!!!!推10F 07/14 01:30
哈哈哈感謝支持，我上篇廢文才被噓到 X1 呢！發廢文確實是種紓壓的好方法
推 :買個狗屋會很貴嗎??11F 07/14 01:41
噓 :光看到參考資料3及加個"前總統"都不會就知道本篇參考價值=012F 07/14 02:06
推 :樓上的推文參考價值大概是-113F 07/14 02:30
→ :人口紅利不是再兩年就轉負了?14F 07/14 03:05
啊抱歉抱歉，參考資料還真的忘了一個，已補上
推 :查資料應該是2021左右15F 07/14 03:07
※ 編輯: Marcantonio 來自: 115.43.210.150 (07/14 04:07)推 :好文16F 07/14 06:45
推 :好文17F 07/14 16:58
推 :看這篇文章勝過看一堆難懂的經濟學書18F 07/15 09:55
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