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先說好這篇文章是我自己寫的
只是之前是在2011/4/3就發在八卦板
淹沒了
剛好看到有人PO文問仲介
才又拿出來重發
不信可以google一下
網路上面的轉載都還是有保留我的ID


正文開始

仲介要先分為高專和普專

所謂高專就是高抽成低底薪甚至無底薪
原則上就是公司和業務對抽
例如原PO的例子
仲介可以賺到30萬

而普專就是有底薪但是低抽成
目前國內只有兩家仲介是全面普專
一個是永慶
另一個則是信義
普專的抽成就是總服務費的8-10%
剩下的都是公司拿

仲介很辛苦
但是也很黑心
很多時候要昧著良心做事
尤其是在面對自住客時
更是如此

辛苦的部分
他們要幫買方現況調查
避免買到凶宅、漏水、一些有林林總總問題的房子
說真的不是我曾經做過一年的仲介
我還真的不知道買個房子有這麼多學問
避免買到問題屋最好的方法還是找仲介
因為真的出問題
至少還找得到人求償
通常賣有問題房子的屋主在賣掉之後早就脫產光光了
就算官司打贏也沒錢可賠
也算是蠻危險的

至於黑心的部分
大家應該都已經耳熟能詳
就不加贅述

我以這篇文章來跟大家說怎麼買房才能讓你安心而且便宜

我們先假設房仲的些微良心還在

房子是正常乾淨的

那我們要怎麼買才不會被坑呢



1、預算

仲介會在一開始先問你的預算

千萬別說

你只要先說你的需求就好了

例如坪數、學區、座向等等

但是我對行情沒概念

可不可以先拿出你們的成交行情給我做參考

這時候你先以成交行情的75折當作你的預算

你們會問我說這樣會不會讓別人當作我是奧客不認真帶我看呢

保證不會

因為他們給你的行情絕對是真的但是一定是最高的

通常同一社區的最高和最低行情可以差到3-4成

所以你的預算是75成就已經是超級A客

行情觀超棒的

這樣子他們才會帶你去看些祕密在賣的專任案

通常專任案會比一般案便宜機會大一些



2、看屋

千萬不要以為進房就是要嫌房差才有機會買便宜

雖然嫌貨才是買貨人

但是如果你一直嫌

房仲會以為你是同行派來的看屋部隊

根本就不會認真經營你

即使你出價他也不會認真幫你談

如果你真的覺得房子不差

請真心的讚美她

只是要想辦法找一些小瑕疵來說

最常見的房屋小瑕疵就是

有壁癌啦、附近有宮廟有教堂啦(即使你不介意)、或是交通不便、視野不佳等等

看到喜歡的房子了當然要出價啦



3、出價

出價就是一門藝術了

怎樣能出到不到屋主底價不會一下就買到結果買高買貴

卻能夠讓仲介心癢癢專心幫你談價格且價格一定在預算內而且能滿意

一定要從房價的6折開始出起

為什麼會是這個數字

因為屋主寫在仲介委任契約上的底價通常就是開價的75折呀

一開始仲介一定會告訴你屋主不可能會同意這個價格賣你

廢話，你知道我知道獨眼龍也知道

就算我8折出價你也會說不同意

你就只要回他

我願意付斡旋你去幫我談

我是還有加價的空間，但是說真的能加多少不知道(一定要說)

我也要看老婆、老爸、老媽、小孩、三叔公、四嬸婆的意見

不過我自己是還蠻喜歡這間房子的

但是也是要看屋主的誠意

希望你能幫我買到

通常仲介會先跟你說你這不是在為難我嗎之類的

請不要屌他

斡旋他百分之2萬會收

因為他心裡已經認為這是一個會成交的案子了

四、付斡

剛剛說到要付斡了

付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金

當你付了斡旋

你就準備看仲介耍猴戲給你看了

他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了

我被屋主趕出來了

我被屋主放狗咬了



半夜十一點多打給你說他現在在屋主家

樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會

這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」

這些話記得聽聽就好了

通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已

你只要回答說

辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意

兩到三次的回報後

你會發現

屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了

你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎

放屁

還記得我一開始說的

底價通常就是開價的75成

仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢

這時候你就稍微個加個5-10萬給他

記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的

請幫我再爭取看看



空中議價無法成交

仲介就會約見面談了



五、見面談

傳說中見面三分情的見面談

通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼

就會把你們帶到不同的小房間去

根本就沒啥機會碰到面

仲介又會開始在你們的面前耍猴戲

在你面前說屋主難搞

在屋主面說你奧客

這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」

保證價格會開始瘋狂的降價

從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折

你只要最後加價65折頂多到7折

通常這就是成交最後的價格了

因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交



六、成交

就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單

我是認為該給的還是要給啦，可是如果你覺得不爽給他賺那2趴

你就直接跟他談1趴

說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的

為什麼要跟我收2趴

這時候仲介會為難一下子

但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了

也怕被屋主怪罪

所以還是會成交



七、售後服務

成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介

千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單



差不多就是這樣了

有問題再發問吧

希望這些可以稍微的幫助大家

對抗飆漲不止的雞巴房價



謝謝大家



.

※ 引述《kevinjp (池袋西口公園)》之銘言：
: 假設房子成交價1000萬
: 賣方要付仲介費4%  也就是40萬
: 買方要付仲介費2%  也就是20萬
: 不過想也知道  賣方付的仲介費  還不是其實是買方加在房價裡買的
: 就是說其實仲介費都是買方在付的!?
: 請問有誰知道房仲到底多好賺呢??????????????????????????????????
: ps.房仲是最容易跨產業、最容易賺大錢的工作
:    不論你學歷經歷經驗，只要有成交就有$$$$
:    更好奇的是為什麼一般消費者不會拿40萬請律師簽約(通常簽約付個1萬給律師也在叫)
:    但是消費者付40萬給房仲後  出了事才在請律師  很奇怪  這樣不是本末倒置嗎
:    最好奇的是  付這麼多仲介費的人  有給家裡的人這麼多錢過嗎???
:    (比如說:  老媽  辛苦了  母親節紅包40萬   這樣?)

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