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炒房十年：房價翻倍、消費衰退、少子化慘烈
蔡佑駿╱北美智權報 編輯部

2012.10.02


台灣的炒房歪風驚人，10年來全台平均漲幅高達一倍，台北市更高達150%，尤其在2008年
第三季以後幾乎是快速飆升，全台各地區皆然。在民眾所得未增加、房價卻超級狂飆的結
果，造成民眾房貸負擔沉重，以致於無力增加、甚至必須減少其他消費來應付房貸，政府
放縱炒房的結果，反而使得民眾因為房貸減少消費，進一步使得台灣內需產業受到侵蝕與
排擠而衰退。這十年來炒房的高投機與高投報，也使得許多國內資金與中小企業紛紛投入
炒房行列，使得台灣素來自豪的中小企業發展越來越沒有活力，有經商能力的人寧可去炒
房、炒地皮、開房仲，也不願意專注或投入其他事業的經營。台灣這十年來的炒房歪風不
但讓台灣的經濟發展受到侷限，新創產業成果有限。同時也讓台灣年輕人買不起房子、不
婚、不生，台灣少子化的情況越來越嚴重，並進而使國家社會保險破產的機率大增。整個
台灣社會因為炒房，全民付出了出生率狂降的慘痛代價，而這個代價還在持續擴大中。




2001年以來，台灣房地產價格的漲勢驚人，由信義房屋所統計的房價指數，全台平均漲幅
一倍，台北市最大平均漲幅更是超過150%的水準，華人有土斯有財的觀念深植民心，在台
灣也不例外，從台灣貸款成長的比例就可觀察出來。



所得停滯、房價倍翻  民間消費遭排擠而衰退

2000年以來，台灣購屋住宅貸款快速攀升，12年來從2.4兆台幣增加到5.3兆台幣，買房置
產興盛的結果，帶動營造業建築貸款增加，而汽車貸款、信用卡貸款、其他民間消費貸款
等項目則被嚴重排擠。



對於台灣的勞動族群而言，2000年以後，政府所統計的個人總收入幾乎是沒有增加的，除
了55歲～64歲總收入有明顯增加以外，絕大多數人的總收入都是停滯或減少的。



收入成長停滯的情況下，人民又持續貸款購房的結果，就是造成家庭房貸佔經常性收入的
比例越來越高，除了2009年金融風暴短暫的下跌以外，絕大多數背負房貸的台灣人，貸款
負擔率都大幅攀升，尤其是台北市，2010年以後，平均45%的收入都要支付房地產貸款，
根本無力於其他非必要性的民間消費。



而房地產市場在眾人追逐交易的情況下，價格水漲船高，而大多數人民收入停止成長，所
以房價對所得的比例也逐漸攀升，台北市的房地產平均甚至要花掉14年的收入才能購買，
這儼然是一個瘋狂的房地產泡沫。



台灣各種成長較明顯的物價項目中，房租在2000年以後，已經停滯成長，顯示提供租屋市
場的投資人成長速度等於或小於承租者的需求，但是房地產的供給數量仍然熱絡，意味著
包租公和包租婆的人數逐漸在增加。



投機報酬高 中小企業寧炒房不投資不創新

和其它投資項目相比，租金收入和產業價值，都是相對穩定，所以面對不景氣的時候，市
場對於房地產的投資會不斷增加，中小企業經營者就很容易把整個生意賣掉或者倒閉，將
資產拿去購買房地產然後出租的念頭，這時房地產是安全的投資項目，所以經濟越停滯，
反而房地產投資越有吸引力，若付你薪水的人，自己靠經營也賺不了多少錢，他自然不會
提供你好的工作，員工難以有收入成長。

假設實際經濟產業投資利潤10%，房地產升值也是10%，大多數人會打算購買房地產出租，
勝過於自己去創業，透過人生辛苦勞動力換來的血汗錢，大部份人還是會保守投資房地產
，房地產是一個循環死結，景氣越低迷，房地產相對就越安全，但是當大家把越多的產業
收起來專心做房地產，經濟就會更加停滯不前，這是一個惡性循環，因為房地產價格下跌
會影響所有持有人，或者貸款購入房地產人，導致連鎖性的資產下跌，換句話說，當房地
產價格崩潰之時，最先受害的還是窮人，他們的薪水會被優先削減，職位會被優先裁掉，
房地產價格崩潰的損失，將會由最底層的人身上填補回去，而儲蓄較少的民眾，面臨的生
存壓力也會增加，最終總是導致社會變得動盪不安，政府臭名昭彰，所以政府寧可維護房
地產的價格，也不太願意打壓房地產價格這種行為。

房地產對於提升經濟成長力實際上是灌水效果，如果民間和社會的購買力跟不上房地產的
漲幅，而房地產價格還在上升，那麼房地產飆漲這個成本，就會吸乾整個社會，排擠民間
內需消費，因為所有產業幾乎都需要土地，房價增高會導致企業擴廠成本增加，企業壓縮
雇員需求，勞工平均收入減少降低消費，企業銷售量降低，企業利潤降低，企業把錢投向
房地產，然後房價升高，惡性循環。

房地產價格的上漲，企業的工廠場和辦公室，全部都要被迫提高租金，就算該產業不需要
大量土地或辦公室，但是因為企業聘用的員工也要交房租，所有的工資和服務成本最終也
要被迫上調，租金上漲代表你做任何事都要被剝了幾層皮，另外，人民的消費被排擠，產
業還可以向國外市場擴張，但是生產成本被推高，那麼出口商品就連國外市場都失去競爭
力，因為房地產的成本增加，最終還是會反映在商品製造過程中，傷害企業在海外市場的
兢爭力，所以房地價格上漲是因而不是果，這一個逐漸放大的循環。



台灣在2000年以後，不論是個人或是家庭，可支配所得都是停滯的，而房地產上漲和原物
料上漲所產生的消費支出增加，最終人民就是啃老本，反映在儲蓄上就是慢慢的減少。



20多年來，台灣人民的經常性支出佔經常性平均薪資比例逐漸提升，從38%提升到68%，消
費者物價指數以2006年為基期，1985年到2011年從70%上升到106%，但經常性支出卻從
5000元增加到約25000，膨脹約5倍，關鍵在於消費者物價指數的統計並不夠全面性，因為
房價會從根本造成通貨膨脹，但是卻沒有列入計算，否則台灣的物價指數會更高，央行總
裁彭淮南曾建議將「房價」納入「物價」控管，進行實地調查了解和物價督導會報，希望
將房價「透明化」列入重要物價管理，杜絕炒樓歪風，房地產業上漲持續侵蝕其他行業的
營運利潤，經常性薪資無法提升，日常生活所需的成本卻逐漸增加，透支人民的儲蓄，這
是一個惡性循環。

美國、日本、西班牙和愛爾蘭等歐洲高比例債務國，在經濟進入衰退的同時，共同點都是
伴隨著房地產泡沫，甚至是2012年的中國和南韓，也有類似的徵兆，也可以說，房地產泡
沫會侵蝕國內有競爭力的產業，排擠民間消費，讓這些國家慢慢地走向衰退，台灣近年來
的經濟難以大躍進，主因非常可能就是來自於房地產泡沫。




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